TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [L] [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Agathe CORDELIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/03713 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QDX
N° MINUTE :
10
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 juillet 2024
DEMANDEUR
Monsieur [W] [G],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
représenté par Me Agathe CORDELIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0399
DÉFENDERESSE
Madame [L] [R],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 juin 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03713 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QDX
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 22 février 2023, Monsieur [W] [G] a consenti à Madame [L] [R] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (2eme étage droite) moyennant un loyer mensuel de 1.234 euros et une provision sur charges de 80 euros.
Un commandement de payer la somme de 5.256 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail lui a été délivré le 25 septembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, Monsieur [W] [G] a fait assigner Madame [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résiliation du bail ;
- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux avec l'aide de la force publique et d’un serrurier si besoin ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu'il désignera ou dans tels autres lieux de son choix et ce en garantie de toutes les autres sommes qui pourront être dues ;
- la condamner par provision au paiement de la somme de 10.690,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs à la somme de 1.314 euros à titre de provision ;
- la condamner au paiement de l'indemnité d'occupation en deniers ou quittances ;
- juger que l'indemnité d'occupation est assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- juger que l'indemnité d'occupation est indexée sur l'indice IRL dans les conditions prévues au contrat de bail en cas d'occupation au-delà d'une année à compter de la décision à intervenir ;
- ordonner la capitalisation des intérêts échus pour l'ensemble des sommes dues en application de l'article 1343-2 du code civil ;
- la condamner au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment les frais du commandement, de l'assignation et de l'exécution.
A l’audience du 6 juin 2024, Monsieur [W] [G], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et s'oppose à tous délais en l'absence de reprise de paiement du loyer courant.
Madame [L] [R], régulièrement citée à étude, ne comparait pas, ni personne pour elle.
Aucun diagnostic social n'est parvenu au greffe.
La décision a été mise en délibéré au 19 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de Paris le 21 mars 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 26 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Cour de cassation Civ 3eme 13 Juin 2024 – n°24-70.002).
En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire acquise deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer délivré le 25 septembre 2023 vise le délai légal de six semaines et non le délai contractuel de deux mois. Cependant, les loyers et charges réclamés dans ce commandement de payer n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois comme il en ressort du décompte produit. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 novembre 2023.
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.
En l'absence de reprise de paiement du loyer courant, il n'est pas possible d'accorder des délais.
Madame [L] [R] étant sans droit ni titre, il sera ordonné son expulsion selon les modalités définies au dispositif.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.
En l'espèce, une telle indemnité d'occupation est due par Madame [L] [R] à compter de la résiliation du bail. Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale aux loyers et charges contractuellement prévus par le bail résilié, indexation incluse.
Sur les sommes dues au titre de l'arriéré
Il résulte du décompte locatif produit par Monsieur [W] [G] qu'à la date du 31 janvier 2024, Madame [L] [R] restait lui devoir la somme de 10.690,32 euros (échéance de janvier 2024 incluse). Non comparante, la défenderesse n'apporte par définition aucun élément pour contester cette somme tant dans son principe que dans son quantum. En conséquence, Madame [L] [R] sera condamnée à payer cette somme à Monsieur [W] [G] avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 5.246 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois.
Sur les mesures accessoires
Madame [L] [R], qui succombe, supportera les dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture.
Il convient, en équité, de condamner Madame [L] [R] à payer à Monsieur [W] [G], qui a dû engager des frais dans la présente instance, une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,
CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 novembre 2023 du bail conclu entre les parties le 22 février 2023 portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (2eme étage droite) ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu'à défaut pour Madame [L] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, puis à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [L] [R] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Madame [L] [R] au paiement à Monsieur [W] [G] d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus par le bail résilié, indexation incluse, et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion;
CONDAMNONS Madame [L] [R] au paiement à Monsieur [W] [G] de la somme provisionnelle de 10.690,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 janvier 2024 (échéance de janvier 2024 incluse) avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 5.246 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
ORDONNONS la capitalisation des intérêts à compter de l'assignation;
CONDAMNONS Madame [L] [R] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture ;
CONDAMNONS Madame [L] [R] au paiement à Monsieur [W] [G] de la somme de 800 euros le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS pour le surplus ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER LE JUGE