TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
■
18° chambre
1ère section
N° RG 18/03501
N° Portalis 352J-W-B7C-CMSTQ
N° MINUTE : 3
Assignation du :
01 Décembre 2017
contradictoire
JUGEMENT
rendu le 23 Juillet 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. 3 PR
représentée par son Gérant Monsieur [R] [Z] [H]
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Maître Thierry LASSOUX de la SCP LASSOUX PARLANGE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0096
DÉFENDERESSES
S.A.R.L. IMMOBILIERE CONSEIL COMMERCIAL (ICC)
[Adresse 2]
[Localité 8]
représentée par Me Ronite COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0946
S.C.P. CHRISTIAN LEFEBVRE - JACQUES BEGHAIN - OLIVIER BURTHE-MIQUE - FLORENCE GEMIGNANI - CHARLES-EDOUARD PESCHARD ET ANNE MUZARD
[Adresse 1]
[Localité 10]
représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0499
Décision du 23 Juillet 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 18/03501 - N° Portalis 352J-W-B7C-CMSTQ
Société civile IMREP
[Adresse 5]
[Localité 10]
représentée par Me Philippe RAYNAUD DE LAGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0081
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,
assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES
DEBATS
A l’audience du 23 Avril 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
Par acte sous seing privé du 27 février 2004, la société civile IMREP a donné à bail en renouvellement à la SA Deman des locaux constituants les lots n° 1, 3, 24, 32 de l’immeuble situé [Adresse 3] et les lots 53, 47, 48 de l’immeuble contigu situé [Adresse 7] et [Adresse 6], à [Localité 9], pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2003, pour une activité de « COIFFURE – PARFUMERIE – FRIVOLITES – PRODUITS ET SOINS DE BEAUTE – COUTURE – PRET A PORTER », pour l’exploitation d’un salon de coiffure sous l’enseigne Jacques Dessange.
Le 16 mars 2017, la société IMREP a consenti un mandat de vente au profit de la SARL Immobilière Commercial Conseil (ci-après la société « ICC ») visant à rechercher un acquéreur pour son bien au prix de 2.400.000 euros, moyennant une rémunération du mandataire fixée à 5% hors taxes du prix de vente, à la charge de l’acquéreur.
Par avenant du 27 mars 2017, la société IMREP et la SARL 3 PR, venant aux droits de la société Deman par l’effet d’une transmission universelle de patrimoine, sont convenues du renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2015.
Par acte authentique du 4 juillet 2017, la société IMREP a consenti à la société Immorente, candidat acquéreur présenté par la société ICC, une promesse unilatérale de vente des locaux commerciaux moyennant le prix de 2.400.000 euros outre les frais d’agence, sous condition suspensive notamment de purge du droit de préférence du locataire.
Par exploit en date du 12 juillet 2017, la société IMREP a fait notifier à la société 3 PR son intention de vendre les locaux objets du bail au prix de 2.400.000 euros, aux fins de purge du droit de préemption du preneur conformément à l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Il était précisé qu’au prix de vente s’ajouterait une rémunération de 120.000 euros hors taxes au profit de la société ICC.
Par exploit du 4 août 2017, la société 3 PR a notifié son acceptation de l’offre de vente au prix proposé, indiquant vouloir recourir à un emprunt bancaire.
Par acte extrajudiciaire du 1er décembre2017, la société 3 PR a assigné les sociétés IMREP et ICC devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de nullité de la notification du 12 juillet 2017 et de dommages et intérêts, aux motifs que l’insertion des frais d’agence dans cette offre de vente n’entrait pas dans les prévisions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce et portait atteinte à son droit de préférence.
Le 13 février 2018, la société IMREP était informée que la société Immorente renonçait à l’acquisition et demandait la restitution de l’indemnité d’immobilisation compte tenu de la volonté d’acquérir exprimée par la société locataire.
Par courrier recommandé du 15 février 2018, la société IMREP a dénoncé le mandat de vente conclu avec la société ICC, cette résiliation prenant effet le 3 mars 2018.
Par exploit en date du 16 mars 2018, la société IMREP a fait notifier à la société 3 PR une nouvelle offre de vente au prix de 2.400.000 euros, sans honoraires d’agence, offre acceptée par la société locataire par acte du 10 avril 2018, sous réserve d’obtenir un concours bancaire.
Par acte authentique du 11 juin 2018 reçu en l’étude notariale LBMB, les sociétés IMREP et 3 PR ont signé la vente des locaux.
Par actes extrajudiciaires en date des 3 et 9 octobre 2018, la société 3 PR a fait assigner les sociétés IMREP et ICC aux fins de condamnation à des dommages et intérêts, estimant que le retard causé dans la réalisation de la vente lui avait causé un préjudice.
Par acte extrajudiciaire du 30 janvier 2019, la société IMREP a assigné la SCP Christian Lefebvre – Jacques Beghain – Olivier Burthe-Mique – Florence Gemignani – Charles-Edouard Peschard et Anne Muzard (ci-après la « SCP LBMB ») en garantie de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre dans l’instance introduite par assignation du 3 octobre 2018.
La première instance introduite par la société 3 PR le 1er décembre 2017 étant toujours pendante, les trois instances ont été jointes par ordonnance du 26 mars 2019 sous le numéro RG 18/03501.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 février 2022, la société 3 PR demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1240, 1589 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce, de :
- Débouter la société IMREP et la société ICC de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- Condamner solidairement la société IMREP et la société ICC à payer la somme de 73.333 euros à titre de dommages et intérêts,
- Condamner la société IMREP à payer la somme de 10.000 euros pour le préjudice moral,
- Condamner la société ICC à payer la somme de 10.000 euros pour résistance abusive et injustifiée,
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie,
- Condamner solidairement la société IMREP et la société ICC à payer à la société 3 PR la somme de 9000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- les condamner solidairement aux dépens, dont distraction au profit de la SCPA Lassoux Parlange représentée par Maître Thierry Lassoux conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 septembre 2021, la société IMREP demande au tribunal, au visa des articles 1240, 1992 du code civil, L. 145-46-1 du code de commerce et 6 de la loi du 2 janvier 1970, de :
- Débouter la société 3 PR de l’ensemble de ses prétentions dirigées contre la concluante,
Subsidiairement,
- Réduire le montant de l’indemnisation qui pourrait être allouée à 3PR d’un montant de 9.166 euros correspondant à un délai de réflexion dont la durée n’a pas à être supportée par elle,
- Condamner in solidum la S.C.P L.B.M.B. et la société ICC à la relever et la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre à la demande de la Société 3 PR,
Sur la demande de la Société I.C.C.,
- La débouter de sa demande tendant au paiement d’une clause pénale par la société elle,
- Débouter ICC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre IMREP,
- Subsidiairement, si le tribunal prononçait une condamnation à son encontre sur la demande de la société ICC, condamner la S.C.P L.B.M.B. à relever et garantir IMREP de toute condamnation prononcée à son encontre sur la demande de la société ICC,
- Condamner la société ICC au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,
- Condamner in solidum la Société 3 PR et la Société I.C.C. au paiement d’une somme de 8.000 euros à son profit sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la Société 3 PR, la S.C.P L.B.M.B. et la Société I.C.C aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Philippe Raynaud de Lage, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 novembre 2021, la société ICC demande au tribunal, au visa des articles 1101, 1240 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce, de :
- Débouter la société 3 PR et la société IMREP de l’ensemble de leurs demandes à son égard,
Reconventionnellement,
- Condamner solidairement la société 3 PR et la société IMREP à lui payer la somme de 120.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- Condamner solidairement la société 3 PR et la société IMREP à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 novembre 2021, la SCP LBMB demande au tribunal, au visa des articles 1240 du code civil et 9 du code de procédure civile, de :
- Débouter la société IMREP de toutes ses demandes à son encontre,
- Condamner la société IMREP et tout succombant à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner la société IMREP aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2022. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 14 novembre 2023. Par bulletin du 1er décembre 2022, la date de plaidoirie a été reportée au 23 avril 2024 en raison du départ de plusieurs magistrats du service et de la charge de travail dans la chambre.
A l’audience du 23 avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DU JUGEMENT
A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.
Sur la demande de dommages et intérêts de la société 3 PR au titre du préjudice tiré du paiement des loyers en raison du retard pris pour la vente
La société 3 PR fait valoir qu’en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, la bailleresse a commis une faute en adressant une offre de vente au preneur après la signature d’un mandat de vente avec une agence immobilière et la signature d’une promesse de vente avec un tiers. Elle estime que l’agence immobilière a manqué à son obligation de conseil vis-à-vis de la bailleresse en revendiquant une commission et lui a causé un préjudice en portant atteinte à son droit de préférence en empêchant la vente projetée ; qu’à la date des faits, la cour d’appel de Douai avait déjà rendu une décision en date du 12 janvier 2017 excluant les frais d’agence dans le cadre du droit de préférence de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ; que cette jurisprudence était dans la lignée de celle retenue par la Cour de cassation en matière de baux d’habitation. Elle soutient que l’irrégularité de la première notification de l’offre de vente par le bailleur, suivie de l’opposition de l’agence immobilière, ont retardé de 8 mois la conclusion de la vente entre le 4 août 2017, date de la première acceptation et le 10 avril 2018, date de la seconde acceptation ; que son préjudice doit être évalué au loyer payé pendant ces 8 mois ; que les défenderesse ne peuvent lui opposer d’éventuels manquements dans les démarches d’obtention de prêt dès lors que l’offre de vente du 12 juillet 2017 était nulle et ne lui permettait pas d’exercer son droit de préférence correctement ; que la société IMREP a reconnu la nullité de la première notification en lui en notifiant une seconde sans frais d’agence.
La société IMREP soutient que la demanderesse ne peut se prévaloir d’un préjudice lié à sa seule qualité de locataire dans la mesure où il ne s’agit pas d’une situation préjudiciable par rapport à celle de propriétaire dans le cadre d’une acquisition financée entièrement par un emprunt et qui s’accompagne de charges ; que la société locataire n’a dans un premier temps pas justifié de ses démarches d’obtention d’un prêt, pourtant obtenu le 30 novembre 2017 ce qui aurait permis de réaliser la vente à cette date si elle en avait informé la bailleresse ; que la jurisprudence a établi qu’une offre de vente contenant une commission d’agent n’était pas nulle mais ne valait qu’à hauteur du prix des locaux, hors commission d’agence ; qu’en ne communiquant pas l’obtention du prêt à la bailleresse, la société 3 PR a contribué au préjudice qu’elle allègue et doit être déboutée de sa demande. A titre subsidiaire, la société IMREP estime que l’indemnisation doit être réduite de l’équivalent d’un mois de loyer correspondant à la période de réflexion entre chacune des offres de vente et la réponse de la demanderesse.
La société ICC fait valoir qu’elle n’était pas rédactrice de l’acte de notification du droit de préemption du preneur en date du 12 juillet 2017, lequel a été adressé à l’huissier par la SCP LBMB ; qu’en l’état du droit existant, elle n’a pas commis de faute car l’article L. 145-46-1 du code de commerce introduit par la loi Pinel n’a pas été ajouté à la liste des dispositions d’ordre public prévue à l’article L. 145-15, de sorte que ni le mandat de vente conclu le 16 mars 2017, ni la notification du droit de préemption n’étaient irréguliers ; que ce n’est que par un arrêt du 28 juin 2018, postérieur aux faits, que la Cour de cassation s’est prononcée pour la première fois sur le caractère d’ordre public de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ; que le notaire rédacteur de l’acte soutient la même position qu’elle concernant l’état du droit au moment des actes litigieux ; que c’est de mauvaise foi que la société 3 PR entend s’appuyer sur une position exprimée postérieurement par la Cour de cassation. Elle estime que les délais préjudiciables allégués par la société 3 PR sont le résultat de ses seules manœuvres visant à ne pas justifier des concours bancaires dans les délais impartis et à introduire une action judiciaire pour faire échouer la vente entre IMREP et Immorente, de manière à forcer une nouvelle notification du droit de préemption et la vente à son profit.
Aux termes de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, introduit par la loi no 2014-626 du 18 juin 2014, « Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.
Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n'est pas non plus applicable lorsqu'il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres I et II du titre I du livre II du code de l'urbanisme ou à l'occasion de l'aliénation d'un bien sur le fondement de l'article L. 213-11 du même code. »
Selon l'article 1231 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d'une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l'étendue du préjudice causé par cette faute.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Pour engager la responsabilité pour faute, il convient de démontrer une faute, un préjudice direct et personnel, et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que, le 16 mars 2017, la société IMREP a confié un mandat de vente à la société ICC, en vue de réaliser la vente des locaux objet du bail avec la société 3 PR, au prix de 2.400.000 euros.
Le mandat est intitulé « Mandat simple de vente honoraires à la charge de l’acquéreur », et l’article « Rémunération du mandataire » stipule : « En cas de réalisation de la vente avec un acquéreur présenté par le mandataire ou en cas de préemption du locataire dans le cadre de la purge du droit de préférence exercé avant ou après la signature de la promesse de vente, le mandataire aura droit à une rémunération fixée à 5% H.T. du prix de vente HD à la charge de l’acquéreur ».
Il résulte de cette clause que le vendeur et son mandataire avaient expressément convenu de mettre à la charge de l’acquéreur, y compris à la charge du locataire qui exercerait son droit de préemption, la commission de l’agent immobilier.
Le 4 juillet 2017, la société IMREP a conclu une promesse de vente au profit de la société Immorente, candidat acquéreur proposé par le mandataire ICC, et le 12 juillet 2017 la bailleresse a notifié à la société 3 PR son intention de vendre aux fins de purge du droit de préemption du preneur.
Bien que la société IMREP n’ait pas informé la société 3 PR de son intention de vendre avant de conclure la promesse de vente avec la société Immorente, cette promesse a été conclue sous condition suspensive de purge du droit de préemption du locataire, de sorte que cet acte ne pouvait causer de préjudice à la société 3 PR qui restait prioritaire pour acquérir le bien. La société IMREP n’a pas commis de faute du seul fait de la conclusion d’un mandat de vente et d’une promesse de vente avant la notification du droit de préemption à la société locataire.
Il ressort de l’acte de notification de l’offre de vente en date du 12 juillet 2017, que l’offre a été faite à la société 3 PR au prix de vente de 2.400.000 euros, à la condition du versement, le jour de la signature de l’acte, de ce prix et de la rémunération de l’agent à hauteur de 120.000 euros HT.
En prévoyant des frais d’agence à la charge du preneur, la société IMREP et la société ICC ont renchéri le prix de vente d’une commission d’agent dépourvue de contrepartie dès lors que la société locataire bénéficiait d’un droit de préférence légal pour lequel l’agent n’avait aucune prestation à fournir. Cette condition de la vente était susceptible de causer un préjudice à la société 3 PR.
Toutefois, il ressort de l’acte d’acceptation signifié le 4 août 2017, que la société 3 PR a accepté l’offre de vente au prix de 2.400.000 euros, à l’exclusion de toute commission d’agent, sous réserve d’obtention d’un concours bancaire avant le 4 décembre 2017. Il ressort également de ses courriers adressés à la société ICC ainsi qu’à la société IMREP et à son notaire, respectivement les 13 octobre et 20 novembre 2017, qu’elle a toujours contesté devoir payer des frais d’agence.
Par courrier recommandé reçu le 1er décembre 2017, la société IMREP a répondu à la société 3 PR que pour conclure la vente souhaitée par la locataire, il convenait qu’elle « justifie bénéficier du financement bancaire nécessaire à hauteur de 2.400.000 €, justification qui à ce jour n’a pas été apportée » sans faire aucune mention aux frais d’agence, de sorte que la bailleresse ne faisait pas obstacle à la vente en raison du refus de la société locataire de payer ces frais.
Si la société 3 PR justifie dans le cadre la présente instance que la banque CIC avait accepté de financer le projet d’acquisition à hauteur de 2.400.000 euros par courrier du 30 novembre 2017, il est constant que la société 3 PR n’a pas justifié de cet accord de financement auprès de sa bailleresse à l’époque des faits et qu’elle n’a pas poursuivi l’échange du 1er décembre 2017 avec la société IMREP pour tenter de conclure la vente dans le délai imparti jusqu’au 4 décembre 2017. Non seulement la société 3 PR s’est gardée de justifier du financement bancaire dans les délais, mais elle a fait délivrer une assignation à la société IMREP et à la société ICC en nullité de la notification du 12 juillet 2017, excluant toute possibilité de conclure la vente sur la base de l’offre qui lui avait été faite le 12 juillet 2017.
Il ressort de ces éléments que le retard dans la réalisation de la vente ne peut être imputé à la bailleresse ou à la commission d’agence injustement demandée, la société 3 PR n’ayant délibérément pas justifié avoir rempli les conditions pour réaliser la vente dans le délai qui lui était imparti, soit avant le 4 décembre 2017.
La société 3 PR étant responsable de son propre préjudice, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du paiement des loyers pendant une période plus longue que nécessaire.
Sur la demande de dommages et intérêts de la société 3 PR à l’encontre de la société IMREP pour préjudice moral
La société 3 PR soutient que la société IMREP a manqué à son obligation de bonne foi dans les relations contractuelles en ne l’informant pas de son intention de vendre les locaux dès qu’elle l’a souhaité alors qu’elle savait la locataire intéressée par cette acquisition, que les parties étaient en relation depuis de longues années et leurs actionnaires se connaissaient bien ; que le recours à un mandat de vente et à la procédure de l’article L. 145-46-1 du code de commerce a complexifié inutilement l’opération de vente conclue entre les parties, alors que si la société IMREP avait agi de bonne foi à l’égard de 3 PR, l’opération se serait conclue bien plus rapidement.
La société IMREP conteste toute mauvaise foi dans la réalisation de la vente dans le respect des dispositions légales. Elle fait valoir que la société 3 PR ne justifie pas de la connaissance qu’elle aurait eue de son souhait d’acquérir le local et qu’elle n’a pas agi au mépris des intérêts de la société 3 PR.
Il résulte de l’article 1104 du code civil que les contrats légalement formés doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En l’espèce, la société 3 PR ne justifie pas que la société IMREP aurait été informée de son souhait d’acquérir les locaux commerciaux avant la conclusion d’un mandat de vente avec la société ICC.
Comme indiqué précédemment, la société IMREP ayant respecté les étapes du droit de préemption de la société locataire, le seul fait d’avoir confié un mandat de vente à un agent immobilier avant d’informer sa locataire de son intention de céder ne constitue pas un manquement du bailleur à son obligation de bonne foi dans les rapports contractuels.
En l’absence de manquement caractérisé à l’obligation de bonne foi de la société IMREP, la demande de dommages et intérêts de la société 3 PR sera rejetée.
En l’absence de toute condamnation de la société IMREP à l’égard de la société 3 PR, la demande subsidiaire en garantie formée par IMREP à l’encontre de la société ICC et de la SCP LBMB ne sera pas examinée.
Sur la demande en paiement de la société ICC au titre de la rémunération non perçue
La société ICC fait valoir qu’en application des articles 1101 à 1104 du code civil, la société IMREP était tenue de lui payer la commission prévue dans le mandat de vente dès lors qu’elle avait accompli sa mission de manière efficace en lui présentant un candidat acquéreur dès le 5 avril 2017, qui proposait l’acquisition sans recours à emprunt bancaire et frais d’agent compris ; que la société 3 PR n’ayant pas justifié des conditions pour l’acquisition dans le délai de 4 mois, la condition suspensive de purge du droit de préemption du locataire était réalisée et la vente aurait dû intervenir au profit de la société Immorente ; qu’au lieu de constater la défaillance de la société locataire, IMREP a décidé de signifier une nouvelle offre de vente à 3 PR, cédant à la pression de la procédure judiciaire engagée par la locataire par assignation du 1er décembre 2017, alors que, selon l’état du droit applicable, rien n’interdisait à ce moment de prévoir des honoraires d’agent dans le cadre de la purge du droit de préemption du locataire, position également retenue par le notaire ; que la résiliation du mandat de vente par la société IMREP le 15 février 2018 ne peut l’exonérer de l’obligation de payer la rémunération de l’agent ; que les manœuvres de la société 3 PR ont contribué à la priver de sa rémunération légitime, en saisissant le tribunal d’une demande en annulation de la notification de la première offre de vente, alors qu’elle était consciente de sa défaillance faute de justifier d’un concours bancaire ; que la société 3 PR a ainsi empêché la vente au profit d’Immorente alors que les conditions étaient réunies, et provoqué une nouvelle offre de vente ; qu’elle a donc subi un préjudice en étant privée de sa rémunération par le manquement contractuel de la société IMREP et les manœuvres de la société 3 PR.
La société IMREP fait valoir qu’en application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, la société ICC ne peut prétendre à aucune commission dans la mesure la société Immorente qu’elle a présentée a décliné l’acquisition de l’immeuble ; que la société ICC ne peut prétendre à aucune commission ni dommages et intérêts au titre d’une commission qu’elle n’était pas en droit de demander pour l’exercice du droit de préférence du locataire ; que la Cour de cassation a indiqué dans son arrêt du 28 juin 2018 que la notification de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne pouvait inclure des honoraires d’agence, de sorte que la société ICC ne peut prétendre à aucune commission ou dommages et intérêts.
Il résulte de la combinaison des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, l’article « Rémunération du mandataire » du mandat de vente du 16 mars 2017 stipule : « En cas de réalisation de la vente avec un acquéreur présenté par le mandataire ou en cas de préemption du locataire dans le cadre de la purge du droit de préférence exercé avant ou après la signature de la promesse de vente, le mandataire aura droit à une rémunération fixée à 5% H.T. du prix de vente HD à la charge de l’acquéreur ».
Le mandat a été dénoncé par courrier recommandé de la société IMREP en date du 15 février 2018, ayant pris effet quinze jours après, soit le 3 mars 2018.
Il est constant que pendant la durée du mandat confié à ICC, aucune vente n’est intervenue. Une vente a finalement été conclue avec la société 3 PR le 11 juin 2018, soit postérieurement à la dénonciation du mandat confié à la société ICC.
Il en résulte qu’aucune commission d’agent ne peut être sollicitée par la société ICC en application du mandat, cette commission étant prévue « en cas de réalisation de la vente » pendant le mandat alors que, en l’espèce, la vente est survenue hors mandat.
La société ICC reproche à la société IMREP d’avoir commis un manquement contractuel en ne réalisant pas la vente avec la société Immorente, présentée par elle, à l’issue du délai légal permettant au locataire d’exercer son droit de préemption. Toutefois, aucune faute contractuelle ne peut être reprochée au vendeur dans la mesure où la société 3 PR avait introduit une instance ayant pour objet l’annulation de la notification du droit de préemption, une telle action étant susceptible de remettre en cause toute vente intervenant avec un tiers avant l’issue de la procédure. Par courrier du 30 janvier 2018, la société Immorente a expressément indiqué à la société IMREP qu’il était impossible de conclure une vente dans un tel contexte et qu’il était nécessaire d’adresser au locataire une nouvelle notification de son droit de préemption, sans commission d’agent, conformément à la jurisprudence des juges du fond, en l’absence de décision de la Cour de cassation sur ce point.
Il en résulte que la vente avec la société Immorente était impossible à la date invoquée par la société ICC, y compris du fait de la société Immorente, de sorte qu’aucune faute ne peut être reprochée à la société IMREP.
Sur la faute délictuelle reprochée à la société 3 PR caractérisée par une malveillance ayant contribué à priver ICC de sa rémunération, il convient de relever que, si à la date des faits la Cour de cassation n’avait pas encore déclaré l’article L. 145-46-1 du code de commerce d’ordre public et dit que l’offre de vente adressée au locataire ne pouvait inclure des frais d’agence, un arrêt de la cour d’appel de Douai du 12 janvier 2017 avait déjà statué en ce sens ; que la Cour de cassation avait déjà exclu les frais d’agence dans le cadre du droit de préemption du locataire dans les baux d’habitation (Civ. 3ème, 3 juillet 2013, n° 12-19.442) ; qu’à l’instar des baux d’habitation, l’application d’une commission d’agent entraine un renchérissement du prix de vente proposé au locataire commercial, incompatible avec l’esprit de l’article L. 145-46-1 du code de commerce introduit par la loi du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » visant à faciliter l’accès à la propriété des commerçants ; que la commission réclamée par la société ICC est dépourvue de contrepartie dans la mesure où l’agent ne fournit aucune prestation pour l’exercice du droit de préemption par la société locataire.
Au regard de ces éléments, la société 3 PR était parfaitement légitime à contester la rémunération d’agent qui était mise à sa charge dans le cadre de l’exercice de son droit de préférence. Au surplus, force est de constater que la Cour de cassation lui a donné raison quelques mois plus tard en confirmant la position retenue par la cour d’appel de Douai et en excluant les frais d’agent dans l’hypothèse du droit de préemption du locataire commercial (Civ. 3ème, 28 juin 2018, n° 17-14.605).
En conséquence, en l’absence de manquement contractuel et de faute délictuelle des sociétés IMREP et 3 PR, et en l’absence de préjudice de la société ICC qui n’a pas été privée d’une rémunération à laquelle elle ne pouvait, en tout état de cause, pas prétendre, la demande en paiement de la société ICC sera rejetée.
En l’absence de condamnation de la société IMREP à l’égard de la société ICC, la demande subsidiaire en garantie formée par IMREP à l’égard de la SCP LBMB ne sera pas examinée.
Sur la demande de dommages et intérêts de la société 3 PR au titre de la résistance abusive de la société ICC
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, la société 3 PR a notifié à la bailleresse son accord pour acquérir le bien au prix de vente, à l’exclusion ce la commission d’agence le 4 août 2017.
Par courrier de son conseil du 13 octobre 2017, adressé aux sociétés ICC et IMREP, la société 3 PR a expressément indiqué souhaiter réaliser la vente mais refuser de payer la commission d’agence, celle-ci étant contraire au droit de préférence légal prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
Le 23 octobre 2017, la société ICC a répondu que la rémunération du mandataire constituait une condition de la vente telle qu’indiquée dans la notification du droit de préemption et qu’il appartenait à la société 3 PR de respecter toutes les conditions exprimées pour pouvoir réaliser la vente.
La société 3 PR produit la copie d’un SMS adressé par le gérant de la société ICC au gérant de la société 3 PR en date du 26 janvier 2018 par lequel elle estime que la société ICC aurait tenté d’exercer une pression sur la société. Toutefois, la copie d’écran produite, sans identification des numéros de téléphone de l’émetteur et du destinataire, sorti de son contexte, ne constitue pas un élément probant pour le tribunal.
Par la suite, alors que la société IMREP avait mis fin au mandat de vente confié à ICC, que la vente a finalement été réalisée avec la société locataire en application de son droit de préférence, hors tout mandat de vente, la société ICC a maintenu sa demande de paiement de sa commission, formant une demande reconventionnelle de condamnation solidaire du vendeur et de l’acquéreur au paiement de sa commission dans la présente instance.
Une telle demande réitérée à plusieurs reprises, alors qu’elle était contraire à l’esprit du droit de préférence introduit par la loi Pinel dans l’article L. 145-46-1, qu’elle était dépourvue de contrepartie, le mandataire n’ayant réalisé aucune prestation dans la mise en œuvre du droit de préférence légal au profit du locataire, et que la Cour de cassation a statué sur ce point peu de temps après les faits, par arrêt du 28 juin 2018, caractérise une résistance abusive de la part du mandataire, ouvrant droit à réparation.
En conséquence, la société ICC sera condamnée à payer à la société 3 PR la somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive.
Sur la demande de dommages et intérêts de la société IMREP pour procédure abusive contre la société ICC
La société IMREP soutient que la société ICC a manqué à son devoir d’information et de conseil en ce que la clause de rémunération prévue dans le mandat de vente prévoyant une commission à la charge du locataire qui exerce son droit de préemption était contraire à la jurisprudence applicable en matière de bail d’habitation ; qu’il était certain qu’une position identique allait être adoptée en matière de bail commercial, le locataire ne pouvant être tenue au paiement d’une commission lorsqu’il exerce son droit de préférence légal ; que la société ICC a inséré dans son mandat une clause illicite à l’origine du présent litige ; qu’il importe peu que la Cour de cassation n’ait statué que par arrêt du 28 juin 2018 car le mandataire aurait dû agir avec prudence, d’autant que l’exercice par le locataire de son droit de préférence exclut par principe toute diligence de l’agent immobilier ; qu’en persistant dans sa demande en paiement d’une rémunération indue, la société ICC a fait dégénérer en abus son droit d’ester en justice.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit, mais toute faute dans l'exercice des voies de droit est susceptible d'engager la responsabilité des plaideurs, la faute pouvant être caractérisée par une intention nocive mais encore par la malveillance, la mauvaise foi, l'erreur grossière ou encore la légèreté « blâmable ».
En l'espèce, il est établi que la société ICC ne pouvait prétendre à aucune commission d’agent dès lors qu’aucune vente n’a été conclue pendant la durée de son mandat et qu’aucune faute n’a été commise à son égard, ni par la société IMREP, ni par la société 3 PR.
Dans ces circonstances, c’est de mauvaise foi que la société ICC persiste à demander le paiement d’une commission qui ne lui est pas due et qu’elle n’était pas légitime à demander dans le cas du droit de préférence légale du locataire.
Cette persistance cause un préjudice à la société IMREP en maintenant le litige vivant entre les parties, les sociétés IMREP et 3 PR ayant exprimé leur souhait de mettre un terme à leur litige lorsqu’elles ont conclu la vente du bien.
En conséquence, il sera fait droit à la demande dommages et intérêts formée par la société IMREP à hauteur de 5.000 euros.
Sur les autres demandes
Les sociétés 3 PR et ICC qui succombent toutes deux partiellement à l’instance, seront condamnées aux dépens à hauteur respectivement de 50% chacune, dépens qui seront recouvrés directement par Maître Philippe Raynaud de Lage en application de l’article 699 du code de procédure civile.
La société 3 PR et la société ICC, condamnées aux dépens à hauteur de 50% chacune, devront verser à la société IMREP une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées, y compris celle de la SCP LBMB.
Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable au présent litige, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.
Eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée
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PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
Déboute la SARL 3 PR de sa demande de condamnation solidaire de la SC IMREP et de la SARL Immobilière Commercial Conseil au paiement de la somme de 73.333 euros à titre de dommages et intérêts,
Déboute la SARL 3 PR de sa demande en paiement de la somme de 10.000 euros par la SC IMREP au titre d’un préjudice moral,
Déboute la SARL Immobilière Commercial Conseil de sa demande en paiement de la somme de 120.000 euros,
Condamne la SARL Immobilière Commercial Conseil à payer à la SARL 3 PR la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Condamne la SARL Immobilière Commercial Conseil à payer à la SC IMREP la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamne la SARL 3 PR et la SARL Immobilière Commercial Conseil à payer à la SC IMREP la somme de 2.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SARL 3 PR, la SARL Immobilière Commercial Conseil et la SCP LBMB de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SARL 3 PR et la SARL Immobilière Commercial Conseil aux dépens à hauteur respectivement de 50% chacune avec distraction au profit de Maître Philippe Raynaud de Lage,
Ordonne l’exécution provisoire,
Fait et jugé à Paris le 23 Juillet 2024.
Le Greffier Le Président
Christian GUINAND Sophie GUILLARME