TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JUGE DE L'EXÉCUTION
JUGEMENT CONTENTIEUX DU
19 Juillet 2024
MINUTE : 24/860
N° RG 24/07058 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZS5N
Chambre 8/Section 1
Rendu par Madame COSNARD Julie, Juge chargée de l'exécution, statuant à Juge Unique.
Assistée de Madame MOUSSA Anissa, Greffière,
DEMANDERESSE :
S.A.S.U. AMMAN
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Imed KESSENTINI, avocat au barreau de PARIS et par Me Jaidi KESSENTINI, avocat au barreau de PARIS
ET
DÉFENDERESSE :
S.N.C. CERF II ULOG FRENCH PROPCO II,
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Fabienne PANNEAU, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DåBATS :
Madame Julie COSNARD, Juge de l’exécution,
Assistée de Madame Anissa MOUSSA, Greffière.
L'affaire a été plaidée le 15 Juillet 2024, et mise en délibéré au 19 Juillet 2024.
JUGEMENT :
Prononcé le 19 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par ordonnance en date du 13 octobre 2021, signifiée le 15 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a notamment :
- condamné la société Amman à payer à la société Société Nouvelle de L'ile la somme provisionnelle de 73 429,31 euros au titre de l'arriéré locatif,
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et portant sur un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] étaient réunies,
- suspendu les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Amman se libère de la provision allouée en 24 acomptes mensuels, d'égal montant de 3060 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde,
- dit que ces acomptes mensuels seraient à verser en plus des loyers et charges courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail,
- dit que le paiement du premier de ces acomptes devrait intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification de l'ordonnance, et les suivants avant le 5 des mois suivants,
- dit qu'à défaut de règlement d'un seul des acomptes ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances :
l'intégralité de la dette serait immédiatement exigible,
la clause résolutoire produirait son plein et entier effet,
il pourrait être procédé à l'expulsion de la société Amman et de tous occupants de son chef.
Le 19 novembre 2021, la société Société Nouvelle de L'ile a signifié à la société Amman la déchéance du terme et la reprise de la procédure d'expulsion.
Un commandement de quitter les lieux a été délivré à la société Amman le 27 juin 2022 puis le 3 février 2023.
Le 29 novembre 2022 a été dressé un procès-verbal d'expulsion transformé en procès-verbal de sursis.
Par jugement du 19 octobre 2023, le juge de l'exécution de la juridiction de céans a rejeté les demandes de nullité et de caducité des commandements de quitter les lieux ainsi que la demande de dommages et intérêts de la société Amman.
Le 3 juillet 2024, il a été procédé à l'expulsion de la société Amman des locaux litigieux.
C'est dans ce contexte que, par acte extrajudiciaire en date du 12 juillet 2024, la société Amman a assigné à bref délai la société Cerf II Ulog French Propco II SNC devant le juge de l'exécution du tribunal de céans aux fins de nullité de l'expulsion et de réintégration.
L'affaire a été appelée à l'audience du 15 juillet 2024.
À cette audience, la société Amman, représentée par son conseil, reprend oralement ses conclusions visées par le greffe le jour-même et demande au juge de l'exécution de :
- déclarer ses pièces, et notamment les photographies de l'aquarium, recevables,
- à titre principal :
prononcer la nullité de la signification de la déchéance du terme et des actes subséquents et notamment de l'expulsion,
ordonner sa réintégration sous astreinte de 2000 euros par jour de retard à compter du 3 juillet sans aucune limitation,
- à titre subsidiaire, ordonner une expertise afin de faire les comptes entre les parties,
- à titre plus subsidiaire, lui octroyer un délai de 18 mois pour quitter les lieux,
- en tout état de cause :
condamner la société Cerf II Ulog French Propco II SNC à lui payer les sommes de 60 000 et 40 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner la société Cerf II Ulog French Propco II SNC à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Elle estime que les photographies qu'elle produit sont recevables car contradictoires, le conseil de la société Cerf II Ulog French Propco II SNC ayant pu les voir au cours de l'audience. Au fond, elle soutient que la société Cerf II Ulog French Propco II SNC, qui ne justifie pas être subrogée dans les droits de la société Société Nouvelle de L'ile, a agi avec déloyauté et mauvaise foi alors qu'elle-même a respecté l'échéancier de paiement, que la déchéance du terme et les commandements ne sont pas suffisamment précis et motivés et qu'ils auraient dû être précédés d'une mise en demeure.
En défense, la société Cerf II Ulog French Propco II SNC, indiquant venir aux droits de la société Société Nouvelle de L'ile, et représentée par son conseil, reprend oralement ses conclusions visées par le greffe le jour-même et demande au juge de l'exécution de :
- déclarer irrecevables les photographies de l'aquarium produites en demande,
- débouter la société Amman de l'ensemble de ses demandes,
- la condamner à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Me Fabienne Panneau.
Elle soutient que les photographies lui ont été communiquées après la clôture des dépens. Au fond, elle rappelle produire une attestation de propriété et estime que la procédure d'expulsion est un accessoire de la propriété de l'immeuble. Elle fait valoir que les demandes de nullité ne sont fondées sur aucun texte, qu'il appartient à la société Amman de rapporter la preuve du respect de l'échéancier judiciaire, ce qu'elle ne fait pas, l'ordre des chèques n'apparaissant pas sur les relevés bancaires produits, et qu'une mesure d'expertise ne peut pallier la carence de la demanderesse dans l'administration de la preuve. Sur la demande de délai, elle rappelle que la procédure est ancienne. Enfin, elle estime que la société Amman ne démontre l'existence ni d'une faute de sa part ni d'un préjudice.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juillet 2024.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
Selon l'article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Or, les photographies de l'aquarium n'ont pas été communiquées à la société Cerf II Ulog French Propco II SNC avant la clôture des débats. Dès lors, faute de respect du principe de la contradiction, il convient de les écarter des débats.
I. SUR LA DEMANDE DE NULLITÉ DE LA SIGNIFICATION DE LA DÉCHÉANCE DU TERME ET DES ACTES SUBSÉQUENTS
L'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.
Selon l'article R411-1 du même code, le commandement d'avoir à libérer les locaux prend la forme d'un acte d'huissier de justice signifié à la personne expulsée et contient à peine de nullité :
1° L'indication du titre exécutoire en vertu duquel l'expulsion est poursuivie ;
2° La désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l'exécution des opérations d'expulsion ;
3° L'indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ;
4° L'avertissement qu'à compter de cette date il peut être procédé à l'expulsion forcée du débiteur ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef.
Ce commandement peut être délivré dans l'acte de signification du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.
En application de l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
Enfin, l'article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, la société Cerf II Ulog French Propco II SNC justifie avoir acquis le 14 juin 2022 les locaux litigieux et en avoir informé la société Amman par acte extrajudiciaire du 27 juin 2022. Dès lors, la société Cerf II Ulog French Propco II SNC vient valablement aux droits de la société Société Nouvelle de L'ile, et peut bénéficier des effets de la décision du 13 octobre 2021. Ce moyen de nullité doit être écarté.
S'agissant du formalisme de la signification de la déchéance du terme et des commandements de quitter les lieux, si la société Amman reproche à ces actes de ne pas mentionner de manière précise et motivée les faits ayant conduit à leur édiction, il y a lieu de relever qu'aucun texte n'impose une telle exigence à peine de nullité, l'article L145-9 du code de commerce n'étant pas applicable s'agissant d'un échéancier fixé judiciairement. Par conséquent, ce moyen de nullité doit également être écarté.
De même, aucune disposition légale ou réglementaire n'impose de faire précéder la déchéance du terme d'un échéancier judiciaire d'une mise en demeure, et l'ordonnance de référé ne le prévoit pas non plus. Ce moyen de nullité ne peut donc prospérer.
Enfin, si la société Amman soutient avoir respecté les délais de paiement mis en place par l'ordonnance de référé, il convient de rappeler que celle-ci a notamment :
- suspendu les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Amman se libère de la provision allouée en 24 acomptes mensuels, d'égal montant de 3060 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde,
- dit que ces acomptes mensuels seraient à verser en plus des loyers et charges courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail,
- dit que le paiement du premier de ces acomptes devrait intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification de l'ordonnance, et les suivants avant le 5 des mois suivants,
- dit qu'à défaut de règlement d'un seul des acomptes ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances :
l'intégralité de la dette serait immédiatement exigible,
la clause résolutoire produirait son plein et entier effet,
* il pourrait être procédé à l'expulsion de la société Amman et de tous occupants de son chef.
L'ordonnance de référé ayant été signifiée à la société Amman le 15 octobre 2021, la première mensualité devait être versée avant le 5 novembre 2021. Il appartient donc à la demanderesse de rapporter la preuve de ce paiement. Or, le relevé bancaire qu'elle produit à ce titre ne mentionne pas le destinataire du chèque de 3060 euros débité le 4 novembre 2021 et la société Amman ne communique pas la copie de ce chèque. Elle ne démontre donc pas avoir payé à la société Société Nouvelle de L'ile, aux droits de laquelle vient la société Cerf II Ulog French Propco II SNC, cette première mensualité.
Par conséquent, la clause résolutoire a produit son plein effet et il pouvait bien être procédé à l'expulsion de la société Amman. La société Cerf II Ulog French Propco II SNC, qui a agi en vertu d'une ordonnance de référé revêtue de l'exécution provisoire autorisant une telle expulsion, ne s'est ainsi pas rendue coupable d'une quelconque déloyauté ou mauvaise foi.
Dès lors, il convient de rejeter la demande de nullité de la signification de la déchéance du terme et des actes subséquents, et notamment de l'expulsion, ainsi que la demande de réintégration.
II. Sur la demande d'expertise
Aux termes de l'article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Si en application des articles 144 et 146 du même code, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer ou si une partie qui allègue un fait ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver, elles ne peuvent être toutefois ordonnées en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.
Il en résulte que les juges du fond apprécient souverainement l'opportunité d'ordonner les mesures d'instruction demandées et la carence du demandeur dans l'administration de la preuve qui leur incombe.
En l'espèce, il ressort de ce qui précède que la société Amman ne rapporte pas la preuve du paiement de l'échéance du mois de novembre 2021. Il convient donc de rejeter la demande d'expertise qui ne peut avoir pour objet de suppléer sa carence dans l'administration de la preuve.
III. Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Aux termes de l'article L412-3 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
L'article L412-4 de ce même code précise que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ; est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
Ce même article dispose que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l'espèce, la société Amman n'étant plus occupante des lieux litigieux du fait de son expulsion, elle ne peut bénéficier d'un délai pour les libérer. Cette demande doit donc être rejetée.
IV. Sur la demande indemnitaire
L'article L213-6 du code de l'organisation judiciaire dispose que le juge de l'exécution connaît de manière exclusive des demandes en réparation fondées sur l'exécution ou l'inexécution dommageables des mesures d'exécution forcée ou des mesures conservatoires.
Il résulte de l'article L121-2 du code des procédures civiles d'exécution que le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie.
En application de l'article 1240 du code civil, le débiteur doit alors démontrer l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.
En l'espèce, il ressort de ce qui précède que la société Cerf II Ulog French Propco II SNC n'a commis aucune faute en faisant procéder à l'expulsion de la société Amman. Au surplus, cette dernière ne rapporte pas la preuve du préjudice qu'elle allègue.
Par conséquent, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.
IV. Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la demanderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens, qui pourront être recouvrés par le conseil de la société Cerf II Ulog French Propco II SNC dans les conditions de l'article 699 du même code.
En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner la société Amman, condamnée aux dépens, à payer à la société Cerf II Ulog French Propco II SNC une somme fixée en équité et en l'absence de justificatif ou facture à 4000 euros.
PAR CES MOTIFS
La juge de l'exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :
ÉCARTE des débats les photographies de l'aquarium ;
DÉBOUTE la société Amman de l'ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE la société Amman aux dépens, qui pourront être recouvrés par le conseil de la société Cerf II Ulog French Propco II SNC dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile;
CONDAMNE la société Amman à payer à la société Cerf II Ulog French Propco II SNC la somme de 4000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
FAIT À BOBIGNY LE 19 JUILLET 2024.
LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L'EXÉCUTION