TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 19/06/2024
à : Me Nacera BELKACEM
Copie exécutoire délivrée
le : 19/06/2024
à : Me René DECLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 22/08836 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYLWY
N° MINUTE :
1/2024
JUGEMENT
rendu le mercredi 19 juin 2024
DEMANDERESSE
La Fondation AMICIE [R] venant aux droits de la Fondation de Madame [S] [R] et agissant diligences de son Directeur Général, Madame [X] [Y], dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par Me René DECLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1315
DÉFENDEUR
Monsieur [W] [C], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
représenté par Me Nacera BELKACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Florian PARISI, Greffier
Décision du 19 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/08836 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYLWY
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé à effet en date du 18 octobre 2016, la fondation de Madame [S] [R], devenue la fondation Amicie [R] a consenti à Monsieur [W] [C] une convention d'occupation précaire portant sur un local à usage d'habitation situé au [Adresse 2] [Localité 3].
Par contrat du même jour, entre Monsieur [W] [C] et le groupement d'intérêt public (GIP), un accompagnement social a été mis en place pour soutenir Monsieur [W] [C] face aux difficultés qu'il rencontre pour se loger.
Des indemnités d'occupation étant demeurés impayées, la fondation Amicie [R] a fait signifier par acte d'huissier du 6 décembre 2021, une sommation de payer la somme de 950,36 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif.
Par acte d'huissier du 9 décembre 2021, la fondation Amicie [R] a fait délivrer au preneur un congé à effet au 17 octobre 2022 à minuit.
Par acte d'huissier en date du 4 novembre 2022, Monsieur [W] [C] a fait assigner Monsieur [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
ovalider le congé délivré le 9 décembre 2021 pour le 17 octobre 2022,
subsidiairement
oprononcer la résiliation de la convention d'occupation précaire,
en tout état de cause
oordonner l'expulsion de Monsieur [W] [C] et de celle de tous occupants de son chef,
odire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédure civiles d'exécution,
ocondamner Monsieur [W] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant qui résulterait pour le loyer et ses accessoires de l'application de la convention locative, jusqu'à libération des lieux,
ocondamner Monsieur [W] [C] à lui payer la somme de 1072,93 euros représentant le montant des impayés arrêtés au terme de juin 2022 inclus, et pour le surplus, à compter de la présente instance outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour du jugement à intervenir et ce, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, et ce, sur le fondement de l'article 1153 alinéa 1 du code civil,
osupprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l'article L412-1 du code des procédure civiles d'exécution,
ocondamner Monsieur [W] [C] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, la fondation Amicie [R] explique que la convention d'occupation précaire conclu a pour objet d'héberger des personnes sans abri et est soumise aux dispositions du code civil. Elle précise que la convention s'est poursuivie au-delà de la durée de 12 mois prévue au contrat par tacite prolongation sans qu'il ne soit renoncé à son caractère précaire, qu'elle est donc fondée à obtenir la validation du congé délivré à Monsieur [W] [C].
En outre, elle affirme que Monsieur [W] [C] commet une faute en ne s'acquittant pas régulièrement du paiement de ses redevances/indemnités d'occupation, et qu'il se livre à des troubles dépassant les inconvénients normaux du voisinage, provoquant des nuisances sonores de jour comme de nuit, étendant son linge sur la paroi séparative des deux terrasses, hébergeant chez lui plusieurs individus qui espionnent les voisins en passant la têtes par-dessus la paroi séparative, et agressant verbalement et menaçant l'une d'entre eux, ce qui justifie, à titre subsidiaire, que soit prononcée la résiliation judiciaire de la convention.
L'affaire appelée à l'audience du 6 mars 2023 a fait l'objet de reports pour être appelée et retenue à celle du 29 avril 2024.
A l'audience du 29 avril 2024, la fondation Amicie [R], représentée par son conseil, aux termes de ses conclusions, demandé de voir :
Débouter Monsieur [W] [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Y actualisant,
Condamner Monsieur [W] [C] à lui payer la somme de 1398,28 euros représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au terme de mars 2024 inclus ;
Subsidiairement, de prononcer la résiliation de la convention d'occupation précaire pour défaut de justification de l'assurance, et pour le défaut de règlement des redevances liées à la convention d'occupation précaire ;
Reconventionnellement,
De faire injonction à Monsieur [W] [C] de produire une attestation d'assurance multirisque habitation en cours de validité,
Faute de quoi, il est demandé au tribunal de prononcer, plus subsidiairement encore, la résiliation de la convention d'occupation précaire pour ce motif ;
Condamner Monsieur [W] [C] à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Monsieur [W] [C], représenté par son Avocat, réplique aux termes de ses conclusions demander de voir :
In limine litis :
Prononcer l'irrecevabilité des demandes de la fondation [R],
Prononcer la nullité du congé en date du 9 décembre 2021 ;
Au fond :
Débouter la fondation Amicie [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Reconventionnellement :
Prononcer la requalification de la convention d'occupation précaire en bail à usage d'habitation ;
Enjoindre aux parties de conclure un bail écrit ;
Constater l'insalubrité du logement ;
Condamner la fondation Amicie [R] à lui rembourser les loyers à hauteur de 50 mois, soit la somme de 13600 euros ;
Ordonner une expertise judiciaire aux fins d'évaluer le préjudice et les désordres ;
Condamner la fondation Amicie [R] à rembourser à Monsieur [C] une somme de 5000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'absence du dossier de diagnostic technique ;
En tout état de cause,
Condamner la fondation Amicie [R] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle indique occuper les lieux sous le statut juridique d la loi du 6 juillet 1989, ce que reconnaît expressément la fondation en faisant notifier l'assignation à la Préfecture.
Elle ajoute que le congé du 9 décembre 2021 est sans objet en ce qu'il vise la convention d'occupation précaire préalable, et que la bailleresse n'a pas respecté les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 pour donner congé à son locataire, qu'il n'est pas établi que l'assignation ait été délivrée au Préfet moins de deux mois avant la date d'audience et que les demandes de la requérante sont irrecevables de ces chefs.
Il ajoute que la convention d'occupation déjà arrivée à son terme ne peut juridiquement être résiliée et que la bailleresse doit être déboutée de ce chef.
Il soutient que les troubles anormaux du voisinage allégués ne sont pas suffisamment fondés et que la résiliation judiciaire du bail de ce chef ne peut être accueillie.
Il affirme que logement est insalubre, et est envahi du sol au plafond d'humidité et de nuisibles.
Pour un plus ample exposé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIF DE LA DÉCISION
Sur le droit applicable et la validité du congé :
Il ressort des pièces produites aux débats que la convention d'occupation précaire initialement le 18 octobre 2016 pour 12 mois, se terminant le 18 octobre 2017, renouvelable pour 12 mois (pièce 1 de la bailleresse).
Il y est précisé que l'objectif de la société propriétaire est de favoriser une évolution de la situation des hébergés vers un projet permettant la sortie de cet hébergement d'urgence au plus tard à la fin des douze mois d'hébergement, et que les droits et obligations des parties contractantes seront réglés conformément aux dispositions du Code civil et aux usages locaux pour tout ce qui n'est pas prévu à la présente convention.
La convention a été renouvelée une fois, soit jusqu'au 17 octobre 2018.
Il ressort du contrat d'accompagnement social lié au Logement dans le cadre d'un bail direct (pièce 4 de la requérante) que ce contrat est lié au logement d'urgence de la famille par la Fondation de Mme [R] et que la famille s'engage à respecter les échéances et les termes de la convention.
L'article 1738 du Code civil prévoit que si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit.
Ce nouveau bail ainsi reconduit par tacite reconduction des parties, dont la présomption de volonté résulte de leur maintien respectif de la situation antérieure sans exprimer la moindre réserve selon les pièces versées aux débats, comporte les mêmes clauses et conditions que le précédent contrat.
Dès lors, aucun bail verbal ne saurait être intervenu comme étant soumis à la loi du 6 juillet 1989, nonobstant la saisine non obligatoire de la préfecture, mais toutefois effectuée surabondamment le 11 août 2022 par la bailleresse.
En l'espèce, le contrat a été conclu pour une durée initiale de 12 mois du 18 octobre 2016 au 18 octobre 2017, puis a été tacitement renouvelé pour une durée d'un an, au sens de l'article 1738 du Code civil susvisé, et en application des clauses du contrat pour expirer le 17 octobre 2022 à minuit.
L'article 4 du contrat précise que le congé doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, que le délai de préavis est de trois mois et que le congé ne peut être donné que pour le terme du bail.
Un congé a été signifié le 9 décembre 2021 pour le 17 octobre 2022 par acte d'huissier, soit plus de trois mois avant l'échéance précité et donné pour le terme du bail.
Le congé du bailleur a donc été régulièrement délivré.
Le congé précise le motif pour lequel il est délivré, à savoir le terme du contrat, l'article 3 de la convention prévoyant une durée maximale de 12 mois renouvelable une fois. La limitation de la durée de location s'inscrit dans le cadre d'un accompagnement social spécifique de courte durée, tendant à permettre un hébergement d'urgence et l'accompagnement vers un relogement pérenne. Le motif légitime et sérieux, du refus de renouvellement du contrat est donc acquis.
Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 17 octobre 2022 à minuit.
Il convient en conséquence de :
- déclarer recevable en ses demandes la fondation [R],
- rejeter la demande de Monsieur [W] [C] visant à voir prononcer la nullité du congé en date du 9 décembre 2021 ;
-rejeter la demande visant à enjoindre aux parties de conclure un bail écrit.
Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [W] [C]
Monsieur [W] [C] verse aux débats dans ses écritures sept photographies non datées et non circonstanciées.
Il produit un courrier du 28/11/2022 de la DRIHL de [Localité 5] lui demandant notamment de justifier de la mise en demeure du bailleur au titre de la décence du logement, élément qu'il ne verse pas aux débats.
Ces seuls éléments ainsi produits sont insuffisants au sens de l'article 9 du Code de procédure civile, pour fonder ses allégations d'indécence et ses demandes y afférentes.
Il ne justifie pas plus d'explication, ni de pièce à l'appui de sa demande indemnitaire à hauteur de 5000 euros " en réparation du préjudice subi du fait de l'absence du dossier de diagnostic technique ".
Enfin, une mesure d'expertise ne saurait être ordonnée par le tribunal pour palier la carence d'une partie dans l'administration de la preuve qui lui incombe.
Il convient dès lors de débouter Monsieur [W] [C] des demandes visant à :
-constater l'insalubrité du logement ;
-condamner la fondation Amicie [R] à rembourser à Monsieur [W] [C] la somme de 13600 euros de loyers ;
-ordonner une expertise judiciaire aux fins d'évaluer le préjudice et les désordres ;
-condamner la fondation Amicie [R] à rembourser à Monsieur [W] [C] la somme de 5000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'absence du dossier de diagnostic technique.
En conséquence de quoi, Monsieur [W] [C] sera débouté de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles.
Sur l'expulsion
Monsieur [W] [C] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 17 octobre 2022 à minuit et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.
Conformément à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement des loyers et charges et au titre de l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles signées entre les parties.
Monsieur [W] [C] est redevable des loyers et charges jusqu'au 17 octobre 2022, date de l'expiration du contrat. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Il ressort du décompte établi par le bailleur que la somme due s'élève à 1398,28 euros représentant le montant des impayés arrêtés au terme de mars 2024 inclus. Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Monsieur [W] [C], ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il produit en pièce 2 un document qu'il désigne sous l'appellation " virements de loyer ", lequel ne comporte aucun intitulé, aucun numéro de compte, aucune date, aucune indication de bénéficiaire et ne présente aucune valeur probante.
Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1398,28 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision en application de l'article 1231-7 du code civil.
Monsieur [W] [C] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'échéance du mois de juillet 2022 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur la demande de production d'une attestation d'assurance par le locataire
Il sera constaté que Monsieur [W] [C] produit une attestation d'assurance en date du 22 avril 2024 (pièce 4).
Sur les demandes accessoires
Monsieur [W] [C], qui succombe sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action de la fondation Amicie [R] ;
REJETTE la demande de Monsieur [W] [C] visant à voir prononcer la nullité du congé en date du 9 décembre 2021 ;
REJETTE la demande de Monsieur [W] [C] visant à enjoindre aux parties de conclure un bail écrit ;
DEBOUTE Monsieur [W] [C] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles et au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [W] [C] par la fondation Amicie [R] d'un congé relatif au contrat conclu le 18 octobre 2016 et concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]- [Localité 3] sont réunies et que la convention d'occupation précaire renouvelée a ainsi expirée le 17 octobre 2022 à minuit ;
CONSTATE que Monsieur [W] [C] est, depuis le 17 octobre 2022 à minuit, déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur les lieux loués consistant en un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]- [Localité 3] ;
DEBOUTE la fondation Amicie [R] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
DIT qu'à défaut pour Monsieur [W] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, la fondation Amicie [R] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Monsieur [W] [C] à verser à la fondation Amicie [R] la somme de 1398,28 euros représentant le montant des impayés arrêtés au terme de mars 2024 inclus, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
CONDAMNE Monsieur [W] [C] à verser à la fondation Amicie [R] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance du mois de juillet 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONSTATE que Monsieur [W] [C] produit une attestation d'assurance en date du 22 avril 2024 ;
DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Monsieur [W] [C] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection