TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/52888 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CZKQA
N° : 6
Assignation du :
27 Mars 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
le 19 juin 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE
La Ville de [Localité 6] Représentée par Madame la Maire de [Localité 6], Madame [D] [W]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS - #R0229
DEFENDEURS
S.A.R.L. MAGALANTE 15
[Adresse 2]
[Localité 4]
Monsieur [Z] [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentés par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735
DÉBATS
A l’audience du 21 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Vu l'assignation délivrée le 27 mars 2023 par la Ville de [Localité 6] à l'encontre de la SARL MAGALANTE 15, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 831 792 429 et Monsieur [Z] [V], né le 30 décembre 1995 à Paris 16ème devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, ainsi que de l'article L.324-1-1 du code du tourisme, sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 1], (Bât A, escalier 1, 8ème étage, d'une surface de 100 m², lot n°24) ;
Vu les écritures de la Ville de [Localité 6] développées à l'audience ;
Vu les écritures de la société MAGALANTE 15 et Monsieur [V] ;
Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;
MOTIFS
Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation
L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».
L'alinéa premier de l'article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »
Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 6], d’établir :
l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.
Afin d'établir l'usage d'habitation du local litigieux, la Ville de [Localité 6] produit une déclaration H2 souscrite le 14 octobre 1970 concernant un local situé [Adresse 1], au 8ème étage.
Il est indiqué dans la rubrique « Occupation du local », que les lieux sont occupés par leur propriétaire, Madame [C]. Dans la mesure où la fiche de révision foncière R souscrite le 14 octobre 1970 ne mentionne la présence, au 8ème étage, que d'un seul local qui est occupé par Madame [C], il s'ensuit que la fiche H2 porte nécessairement sur le local en cause, seul appartement de l'étage recensé par la fiche R et par le règlement de copropriété.
Néanmoins, le fait que la propriétaire ait déclaré occuper les lieux à cette date ne permet pas d’établir que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, la fiche H2 ayant été remplie postérieurement à cette date et ne décrivant la situation du local qu'à la date de la souscription du formulaire.
Si le règlement de copropriété établi en 1963 indique que le lot n°24 est un appartement, cette mention ne suffit pas à établir son usage d'habitation en 1963, ni au 1er janvier 1970. Tout au plus, pourrait-il établir l'indice d'une continuité d'usage d'habitation entre 1963 et le 14 octobre 1970 puisque le nom de Madame [C] y est mentionné.
Toutefois, dans la mesure où le nom du propriétaire « [Y] » est également apposé en marge du lot 24, alors que Monsieur [Y] n'est devenu propriétaire des lieux que le 11 mai 1979, aucun élément ne permet d'établir la date à laquelle la mention « Mme [C] » a été effectivement apposée en marge du lot 24, celle de [Y] n'ayant pu être apposée en 1963.
Dès lors, les éléments communiqués par la Ville de [Localité 6] ne permettent pas d'établir que les lieux étaient à usage d'habitation au 1er janvier 1970 et sans qu'il soit besoin de statuer, à ce stade, sur la question de la résidence principale de Monsieur [V], la requérante sera déboutée de ses demandes fondées sur les dispositions du code de la construction et de l'habitation.
Sur la demande de condamnation de la partie défenderesse sur le fondement des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme
L’article L.324-1-1 du code du tourisme dispose :
“I.-Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
Un téléservice permet d'effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.
Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d'un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.
Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l'enregistrement.
IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration. [...]
V.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. [...]”
Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de [Localité 6] a décidé de mettre en œuvre le dispositif prévu par l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à un enregistrement toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration précisant si le logement constitue la résidence principale du loueur et donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.
Il s'ensuit qu'à [Localité 6], est soumise à déclaration préalable auprès des services municipaux toute location meublée de tourisme, définie par l'article L.324-1-1 I du code du tourisme comme tout appartement, villa ou studio meublé, à l'usage exclusif du locataire, offert à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
Les chambres d'hôtes, définies par l'article L.324-3 du code du tourisme comme des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations, sont soumises à une obligation de déclaration sur un fondement distinct de l'article L.324-1-1 invoqué par la Ville de [Localité 6].
En l'espèce, le constat dressé par l'agent assermenté de la Ville de [Localité 6] du 17 mars 2022 établit que Monsieur [Z] [V] a mis en location un bien présenté comme « Chambre privée dans : appartement. Hôte : [Z] 6 voyageurs - 2 chambres - 3 lits – 2 salles de bain » sur le site internet Airbnb.
Monsieur [V], qui reconnaît proposer son bien à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile pour de brefs séjours, conteste la qualification de location meublée de tourisme en affirmant que doit s'appliquer celle de chambre d'hôtes, non soumise aux dispositions de l'article L.324-1-1 du code du tourisme.
Il ressort des écritures des défendeurs que le lot 24 est constitué de cinq pièces, soit 2 pièces sur rue et 3 pièces sur cour, qui possèdent deux entrée indépendantes.
Le texte de l'annonce ne comprend aucune indication relative au partage du logement avec l'hôte ni ne précise que la nuitée est assortie de prestations, comme le petit-déjeuner, pourtant caractéristique des chambres d'hôtes. Bien au contraire, l'annonce précise que l'appartement – et non les chambres – est un « appartement privé avec entrée privée et grande terrasse ». Il est rappelé que le « logement est entièrement privé », écartant ainsi par cette description la possibilité de toute interaction entre les voyageurs et l'hôte.
En considération de ces éléments, il n'est pas démontré par le défendeur la réalité de la mise en location de chambre d'hôtes. Les défendeurs ne contestent pas avoir omis de déposer une déclaration soumise à enregistrement du bien, préalablement à la mise en location meublée touristique de celui-ci.
La violation des dispositions invoquées par la Ville de [Localité 6] est ainsi démontrée.
En l'espèce, le manquement a duré du 20 février 2019 au 24 décembre 2022. Il n'est pas allégué que des locations auraient perduré par la suite. En outre, les locaux ont pu être visités par l'agent de la Ville de [Localité 6], les défendeurs ayant collaboré à l'enquête. Compte tenu de ces éléments et en l'absence de tout justificatif probant sur la situation financière des défendeurs, il y a lieu de les condamner, chacun, à verser à la requérante la somme de 3000 euros.
Par ailleurs, s'agissant de la demande portant sur l'amende de 10.000 euros pour défaut de transmission d'information relative au nombre de jours loués en infraction aux dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code du tourisme, il convient de rappeler que l'obligation de transmission issue des dispositions précitées ne concerne que les personnes qui offrent à la location un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, l’usage de l’immeuble au 1er janvier 1970 étant, dans ce cadre précis, indifférent, la notion de meublé de tourisme étant autonome et distincte de celle du changement d'usage définie aux termes du code de la construction et de l'habitation, et notamment de son article L.631-7.
En l'espèce, il ressort des écritures des défendeurs et des courriers adressés aux services fiscaux que les locaux litigieux sont déclarés comme résidence principale.
Il s’ensuit que les dispositions susvisées leur sont applicables.
Il n'est pas contesté que les défendeurs n'ont pas transmis les relevés de nuitées à la suite de la demande en ce sens effectuée par la Ville de [Localité 6] le 18 octobre 2021, ces relevés n'ayant été communiqués que pour les besoins de la présente procédure.
Ainsi, compte tenu de ces éléments et des éléments précités, les défendeurs seront, chacun, condamnés à verser à la Ville de [Localité 6] la somme de 5000 euros à ce titre.
Sur les demandes accessoires
Succombant à l'instance, les défendeurs seront condamnés au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.
Ils seront également condamnés à verser chacun à la Ville de [Localité 6] la somme de 2000 € au titre de ses frais de procédure en vertu de l'article 700 du même code.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Déboute la Ville de [Localité 6] de ses demandes sur le fondement du code de la construction et de l'habitation ;
Condamne la SARL MAGALANTE 15 et Monsieur [Z] [V] à verser, chacun, à la Ville de [Localité 6] :
une amende civile de 3000 euros sur le fondement du code du tourisme dont le produit sera intégralement versé à la Ville de [Localité 6] ;une amende civile de 5000 euros sur le fondement du code du tourisme dont le produit sera intégralement versé à la Ville de [Localité 6] ;la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamne la SARL MAGALANTE 15 et Monsieur [Z] [V] aux dépens ;
Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 19 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN