TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/52903 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4TSP
N° : 4
Assignation du :
17 Avril 2024
[1]
[1] 4 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 19 juin 2024
par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE
Madame [B] [J]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS - #E1281
DEFENDEURS
Monsieur [V] [S]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [E] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentés par Maître Mylène MULQUIN de la SELEURL MULQUIN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #G65
Madame [W] [Z] [I]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Jonathan HENOCHSBERG de l’AARPI LOIRE - HENOCHSBERG & ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS - #C1071
Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole Madame [W] [Z] [I]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Stéphanie BOYER-CAVOIZY de la SELARL ARIANE, avocats au barreau de PARIS - #D1538
DÉBATS
A l’audience du 22 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte authentique du 8 décembre 2020, Mme [B] [N] a acquis auprès de M. [V] [S] et de Mme [E] [R] épouse [S] un appartement de type “souplex” situé au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 1], pour un prix de 325 000 euros.
Indiquant avoir découvert en 2023 des problèmes d’humidité et de moisissures derrière le placoplâtre et les meubles, Mme [J] explique qu’elle a fait procéder à un sondage du coffrage de la poutre soutenant le plancher de l’appartement du dessus, propriété de Mme [Z] [I], qui s’est révélée très dégradée.
Les services de la ville de Paris ont été alertés par Mme [J], engageant une procédure de mise en sécurité à l’encontre de la copropriété, dont le syndic bénévole était alors M. [S].
Il a été procédé au décoffrage de la poutre le 7 mars 2024 et les copropriétaires ont décidé d’organiser une assemblée générale afin de prévoir les travaux urgents à réaliser.
Dénonçant les problèmes d’humidité de la poutre et des murs de son logement et des problèmes de santé en résultant, Mme [J] a, par acte en date du 17 avril 2024, fait assigner en référé M. [S] et Mme [R], ses vendeurs, Mme [I] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic bénévole, Mme [I], aux fins de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, sollicitant également la condamnation de M. [S], Mme [R] et Mme [I] à lui verser la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, Mme [J] maintient ses prétentions initiales.
Dans leurs écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, M. [S] et Mme [R] sollicitent de :
“Vu l’article 145 du Code de procédure civile,
Recevoir Monsieur [V] [S] et de Madame [E] [R] épouse [S] en leurs demandes, fins et prétentions ;
Les déclarer bien fondés ;
En conséquence,
Dire n’y avoir lieu à référé
Rejeter l’intégralité des demandes Madame [J]
A titre subsidiaire,
Prononcer la mise hors de cause de Monsieur [V] [S] et de Madame [E] [R] épouse [S],
A titre Infiniment subsidiaire,
Donner acte à Monsieur [V] [S] et de Madame [E] [R] épouse [S] de ce qu’ils formulent les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise formulée par Madame [J] ;
En tout état de cause,
Condamner Madame [J] à verser à Monsieur [V] [S] et de Madame [E] [R] épouse [S] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.”
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, Mme [I] sollicite de :
“Vu l’article 145 du Code de procédure civile
Vu les pièces versées au débat
A titre principal :
METTRE HORS DE CAUSE Madame [W] [I].
A titre subsidiaire :
REJETER les demandes formulées par Madame [J].
Et dans tous les cas :
CONDAMNER Madame [J] à payer à Madame [I] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.”
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble demande de :
“Vu l’article 1145 du code de procédure civile,
- REJETER l’intégralité des demandes formées par Madame [N] ;
- DEBOUTER Madame [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER Madame [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- CONDAMNER Madame [N] aux dépens.”
Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’expertise
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.
Au soutien de sa demande, Mme [J] invoque des désordres liés à une forte humidité dans son logement, une dangerosité du plancher de l’appartement supérieur, les travaux de transformation du logement en souplex sans réalisation d’une étanchéité et d’une ventilation, cet appartement étant devenu inhabitable avec l’apparition notamment de champignons. Elle conteste les reproches qui lui sont adressés sur l’absence de communication des informations obtenues et des démarches effectuées et souligne qu’elle a initié cette procédure avant de savoir qu’elle serait convoquée à une assemblée générale extraordinaire pour prendre des décisions relatives à la reprise des désordres.
Mme [J] estime la mesure sollicitée nécessaire pour déterminer l’origine des désordres qu’elle subit qui n’est pas établie avec certitude et déterminer les responsabilités encourues, nonobstant les travaux réparatoires qui ont été votés par les copropriétaires, faisant valoir que :
- la responsabilité de ses vendeurs pourra être recherchée en leur qualité de vendeurs et constructeurs puisqu’il ont réalisé des travaux en 2019 ou 2020, même s’ils contestent la pose de la salle d’eau, pouvant laisser penser qu’ils avaient connaissance de la problématique d’humidité du logement,
- la responsabilité de Mme [I] peut être engagée, les infiltrations d’eau de sa salle de bain pouvant être à l’origine de l’humidité de la poutre ce qui témoigne d’une absence d’entretien de ses installations, les réparations dont elle fait état étant discutables alors que le plombier a encore constaté en avril 2024 un fort passage d’eau sous baignoire et sur poutre bois,
- la copropriété n’a pas forcément vocation à supporter l’intégralité du coût des travaux réparatoires même si elle les préfinance, dénonçant l’emprise du syndic bénévole, Mme [I], qui s’oppose à la demande.
M. et Mme [S] expliquent qu’ils ont vendu en 2020 à Mme [J] le lot n°13 que celle-ci n’a pas occupé pendant près de deux ans, ce logement n’ayant pas été aéré ; que Mme [J] s’est plainte de problèmes d’humidité après avoir entrepris des travaux alors que l’appartement lui avait été livré refait à neuf ; que les copropriétaires ont été réactifs face à ses demandes ; que l’assemblée générale du 15 décembre 2023 a voté l’intervention d’un bureau d’études pour déterminer la nature des désordres et leur origine qui a rendu un rapport le 28 janvier 2024 ; qu’une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 22 février 2024 ; que l’assemblée générale du 11 mai 2024 a voté des travaux de réfection du mur extérieur et de la poutre. Ils rappellent encore qu’ils ont occupé le logement avec leurs enfants pendant plus de six ans avant la vente sans rencontrer de difficultés.
M. et Mme [S] s’opposent à la demande en faisant valoir que l’origine des désordres a été identifiée et que les travaux de reprise ont été votés, devant débuter le 1er septembre 2024 ; que la mesure sollicitée est donc inutile ; que le motif légitime n’est pas caractérisé ; qu’ils n’ont pas réalisé de gros travaux avant la vente comme allégué ni procédé à la pose d’une salle de bains mais seulement à des travaux d’aménagement intérieurs, déniant la qualité de constructeurs que leur impute Mme [J], sollicitant leur mise hors de cause.
Mme [I] souligne que les autres copropriétaires n’ont été informés des démarches de Mme [J] qu’à l’occasion de l’assemblée générale du 15 décembre 2023 et rappelle que le cabinet d’études Biostart a identifié précisément la cause des désordres, listant les mesures à mettre en oeuvre ; que le plombier qui est intervenu à son domicile pour procéder à une recherche de fuite a découvert un défaut d’étanchéité des joints en périphérie de la baignoire donnant sur la poutre du plafond de Mme [J], avec un taux d’humidité relevé de 12%, les services de la mairie de Paris étant informés des diligences accomplies.
Mme [I] sollicite sa mise hors de cause alors même que le défaut d’étanchéité de la baignoire n’a pas eu d’impact sur le défaut structurel de la poutre, que la fuite a été réparée et qu’elle a effectué une déclaration de sinistre à son assureur qui a mandaté un expert.
Elle soutient encore que la mesure d’instruction sollicitée n’a aucune utilité, puisque de multiples investigations ont été menées, que l’origine des désordres a été identifiée et que Mme [J] a voté les solutions de reprise proposées.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que toutes les diligences ont été accomplies lorsque les copropriétaires ont été informés des désordres affectant l’appartement de Mme [J] et rappelle que le logement n’a pas été habité ni aéré de décembre 2020 à avril 2023 ce qui explique les désordres d’humidité. Il indique que Mme [J] dispose déjà des éléments techniques permettant d’établir la cause des désordres ainsi que des solutions réparatoires, qu’il existe un défaut structurel de la construction initiale de l’immeuble et que Mme [J] a contribué à rendre le logement inhabitable en faisant procéder à de nombreuses destructions à l’insu de la copropriété, notamment au démontage des pierres constitutives du mur extérieur de l’immeuble.
Le syndicat défendeur estime sans objet la mesure d’instruction sollicitée, rappelant que les désordres affectent des parties communes de l’immeuble (fondation du mur de façade et poutre porteuse).
Il est acquis aux débats que Mme [J], qui a acquis l’appartement litigieux au mois de décembre 2020, ne l’a pas occupé jusqu’au mois d’avril 2023, ayant révélé des désordres d’humidité dans la partie en sous-sol du logement à compter du mois de juillet 2023 à l’occasion des travaux d’aménagement et des destructions partielles qu’elle a effectuées.
De multiples investigations ont été menées ;
- le rapport de visite de M. [F], architecte, du 11 septembre 2023 mentionne qu’un sondage a été fait sur la retombée en placoplâtre qui englobe la poutre qui ne révèle aucun fléchissement, ni traces de champignons ou moisissures consécutives à des dégâts des eaux ou infiltrations, M. [F] qualifiant cette poutre en état satisfaisant mais préconisant de réaliser deux autres sondages pour s’assurer de son état sur toute la longueur,
- le rapport de M. [M], économiste de la construction, du 21 octobre 2023, qui a constaté la présence de moisissures sur le placoplâtre déposé et dans le plafond du rez-de-chaussée, fait état de problèmes structurels au niveau de la poutre soutenant le plancher de l’appartement du dessus, habillée d’un coffre en mortier empêchant le bois de respirer et ne pouvant que provoquer son pourrissement et des infiltrations par les fissures du mur de façade, préconisant de mettre à nu la poutre bois pour la restaurer ou la renforcer et de reprendre la fondation du mur de façade au sous-sol,
- le rapport du service des architectes de sécurité de la ville de Paris du 29 novembre 2023 mentionne une forte odeur d’humidité en sous-sol malgré le dégarnissage des revêtements recouvrant les murs, un mur de façade situé en partie sous le trottoir présentant des blocs de pierres, constitutifs des fondations, humides et désolidarisés, l’eau s’infiltrant par des fissures depuis la rue, préconisant des reprises de la fondation du mur de façade côté gauche du porche d’entrée, outre un plancher haut du sous-sol non correctement ancré dans les murs périphériques et présentant un vide à sa jonction avec le plancher bas du rez-de-chaussée côté cour ; il est également fait état au rez-de-chaussée d’une poutre maîtresse en plancher haut, encoffrée, dont les sondages effectués révèlent des traces de moisissures et des trous, ce qui constitue “un risque”; les services de la ville de Paris ont prescrit aux copropriétaires d’assurer la stabilité et la solidité de la fondation du mur de façade au sous-sol ainsi que de la poutre maîtresse en plancher haut au rez-de-chaussée et en plancher haut du sous-sol, la situation devant être revue en décembre 2024,
- le rapport du bureau d’études Biostart du 28 janvier 2024 mentionne :
en sous-sol, le mur côté rue n’a pas été réalisé dans les règles de l’art, il ne tient pas compte du trottoir et de la rue avant coulage et il n’existe aucune protection d’étanchéité, un tel mur devenant humide et froid en hiver, les finitions type BA 13 collé entraînent un pourrissement du matériau et le développement de moisissures et champignons ; sur tous les murs réalisés, aucune mesure n’a été prise pour connaître l’ancrage des murs vis à vis du dallage ; aucune prise d’air neuf n’a été créée en façade pour créer des ventilations basses,
il n’existe pas de ventilation en sous-sol
* le coffrage de la poutre bois maîtresse portant le plancher haut du rez-de-chaussée doit être retiré sur environ 3 mètres pour vérifier l’état de la structure il préconise de réaliser en urgence : une étanchéité en pied de façade rue, une étanchéité partielle à la jonction trottoir et chaussée en pavés, réviser l’étanchéité du palier du 1er étage dans la cour intérieure, mise en place d’une ventilation en sous-sol,
- l’audit environnemental réalisé par la ville de Paris du 16 février 2024 relève également l’absence de système de ventilation, d’aération quotidienne suffisante, des moisissures sur le plafond du séjour et la poutre de soutènement, indique que l’utilisation d’huiles essentielles et de sprays est à proscrire, étant des irritants respiratoires.
Il apparaît que le sous-sol de ce logement a été créé sans respecter les normes de construction en termes d’étanchéité et de ventilation, l’absence d’occupation de l’appartement par Mme [J] pendant plus de deux années ayant à l’évidence contribué au développement des moisissures faute d’aération quotidienne, ce qui est encore le cas actuellement puisque le logement est inoccupé par la demanderesse qui fait état de problèmes respiratoires déclenchés par la forte humidité qui y règne.
Il est encore établi que ces problèmes ont été évoqués aux assemblées générales des copropriétaires, qui ne sont qu’au nombre de trois, les 15 décembre 2023, 22 février 2024 et enfin 11 mai 2024, date à laquelle l’ensemble des copropriétaires, dont Mme [J], ont voté la réalisation de travaux réparatoires sur la base des devis établis par le bureau d’études Biostart, étant relevé que le décoffrage de la poutre tel que préconisé dans les différents rapports a été effectué le 7 mars 2024.
Enfin, concernant la fuite provenant de la salle de bain de Mme [I] identifiée en avril 2024, il peut être relevé que le plombier a fait état d’une humidité de seulement 12% sur la poutre litigieuse et que les réparations ont été effectuées au mois de mai 2024.
Dans ces conditions, le motif légitime requis au soutien de la demande d’expertise in futurum n’apparaît pas suffisamment caractérisé, compte tenu de la multiplicité d’expertises techniques déjà réalisées qui aboutissent aux mêmes constatations et préconisations, l’origine des désordres d’humidité et de moisissures dénoncés étant identifiée et des mesures réparatoires pour remédier aux défauts structurels de l’immeuble devant être mises en oeuvre prochainement, avec l’accord de Mme [J], étant observé qu’il existe une certaine urgence à effectuer les travaux prescrits qui concernent les parties communes de l’immeuble alors même que les services de la ville de Paris doivent revoir la situation en décembre 2024.
En conséquence la demande d’expertise sera rejetée.
Sur les autres demandes
Il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Mme [J] conservera la charge des dépens de l’instance.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,
Rejetons la demande d’expertise,
Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;,
Condamnons Mme [B] [N] aux dépens de l’instance.
Fait à Paris le 19 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Daouia BOUTLELISMaïté GRISON-PASCAIL