TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 2]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/01569 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YA2D
N° de Minute : BX24/00538
JUGEMENT
DU : 20 Juin 2024
PARTENORD HABITAT
C/
[W] [I]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 20 Juin 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [W] [I], demeurant [Adresse 3]
assistée par Me THERY, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Avril 2024
Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 20 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant bail verbal du 19 octobre 2022, PARTENORD HABITAT a donné en location à Madame [I] [W] un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 3].
Le 3 avril 2023 PARTENORD HABITAT a fait signifier à Madame [I] un commandement de loyer les loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.
Par exploit du 1er février 2024, PARTENORD HABITAT a fait assigner Madame [I] pour l'audience du 11 avril 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE, aux fins de :
- prononcer la résiliation du bail portant sur l'immeuble sis à [Adresse 3] pour défaut de paiement de loyers,
- ordonner l'expulsion de Madame [I],
- condamner Madame [I] au paiement :
de la somme de 1818,63 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes énumérées dans le commandement et à compter de l'assignation pour le surplus,
d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, majorée des augmentations légales,
* de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner aux entiers dépens,
- ordonner l'exécution provisoire.
A l'audience, PARTENORD HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 2900,72 euros et 1310,17 euros au titre des surloyers, selon décompte arrêté au 26 mars 2024. Le bailleur ne s'oppose pas à l'échéancier.
Il demande également la somme de 21,66 euros au titre des assurances et celle de 22,86 euros au titre des pénalités.
Madame [I] assistée de son conseil, a demandé le bénéfice de délais de paiement, proposant de s'acquittr de sa dette par versements mensuels de 80 euros, outre le loyer courant.
Elle a demandé le bénéfice de l'AJP.
L'affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité :
Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 mai 2023 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 2 février 2024 l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Son action est donc recevable.
Sur la demande de résiliation du bail :
Il convient de rappeler que selon l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'ell est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
Aux termes de l'article 1228 du Code Civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des Dommages et Intérêts.
Selon le relevé de compte aux débats, la locataire a rencontré des difficultés pour payer son loyer depuis le mois de décembre 2022 et la dette de loyers et charges est désormais égale à 2900,72 euros. Le montant et l'ancienneté de la dette relèvent un manquement grave et persistant de la locataire à son obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus en application de l'article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, manquement de nature à justifier la résiliation du bail.
Néanmoins, le juge peut accorder un délai au débiteur.
Le bailleur accepte le délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire.
En application de l'article 1343-5 du code civil, en considération de l'ancienneté du bail, des difficultés relatées par Madame [I] tenant à une baisse de revenus et compte tenu de l'absence de besoins du bailleur, il y a lieu de dire que Madame [I] pourra s'acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.
Dans l'hypothèse où Madame [I] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l'occupation des lieux deviendra illégitime, causant au bailleur un préjudice qu'il convient de réparer en condamnant la locataire, devenue occupante sans titre, à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, soit 481,30 euros jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les sommes dues :
Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s'élevait, au 26 mars2024, à la somme de 2900,72 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.
Les dispositions applicables au supplément loyer solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation et imposent au bailleur d'adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d'imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé réception ou tout autre moyen démontrant la réception du courrier. Il n'est pas justifié du respect de ces dispositions en l'espèce.
Les montants prélevés pour l'assurance groupe et les pénalités seront déduits en l'absence de mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Madame [W] [I] sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances valables à PARTENORD HABITAT la somme de 2900,72 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 mars 2024.
Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.
Sur les demandes accessoires :
Madame [W] [I], qui succombe, supportera les entiers dépens.
La situation de Madame [I] justifie l'octroi de l'AJP.
L'équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.
L'article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ".
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
Déclare l'action de PARTENORD HABITAT recevable ;
Condamne Madame [W] [I] à payer en deniers ou quittances valables à PARTENORD HABITAT, la somme de 2900,72 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
Autorise Madame [W] [I] à payer sa dette, en principal par 24 mensualités de 80 euros ;
Dit que ces mensualités devront être payées le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision et que la dernière mensualité sera majorée du solde de la dette ;
Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;
Mais à défaut du paiement d'une mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :
- dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatementt exigible,
- prononce pour non paiement des loyers et charges et aux torts de Madame [I] [W] la résiliation du bail verbal du 19 octobre 2022 liant les parties et relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 3],
- ordonne l'expulsion de Madame [I] [W] et de tous occupants de son chef, des lieux sus-désignés, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,
- condamne en tant que de besoin Madame [I] [W] à payer à PARTENORD HABITAT à compter du 1er avril 2024 jusqu'à la libération effective des lieux une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des provisions sur charges, soit la somme mensuelle de 481,30 euros,
- dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges dépasseraient la provision.
Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Accorde à Madame [W] [I] l'aide juridictionnelle provisoire ;
Condamne Madame [W] [I] aux dépens ;
Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Rejette toute autre demande.
Ainsi jugé et prononcé le 20 Juin 2024 par mise à disposition au greffe.
Le GREFFIER Le PRESIDENT