TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
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REFERENCES : N° RG 24/02858 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCNA
Minute : 24/685
SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272
C/
Monsieur [P] [U]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Juillet 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
SEINE SAINT DENIS HABITAT,
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [P] [U],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 6 décembre 2018, l'OFFICE PUBLIC DE [Localité 6] HABITAT a donné à bail à Monsieur [P] [U] un logement (référence du local 0037, code cité 0623, logement n°0037, porte n°1, étage 00, bâtiment 02, escalier A), situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 306,87 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2023, l'OFFICE PUBLIC DE [Localité 6] HABITAT a fait signifier à Monsieur [P] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1201,72 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.
Par lettre en date du 17 novembre 2022 reçue le 18 novembre 2022 l'OFFICE PUBLIC DE [Localité 6] HABITAT a saisi la caisse d'allocations familiales.
Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, l'OFFICE PUBLIC DE [Localité 6] HABITAT a fait assigner Monsieur [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
" dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner Monsieur [P] [U] au paiement des sommes suivantes :
o la somme de 1482,40 euros suivant décompte arrêté au terme du mois d'octobre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 25 août 2023,
o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de novembre 2023 à titre de réparation du préjudice subi jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés,
o une astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir et jusqu'à la production de son assurance locative,
o la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
o les entiers dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 6] le 9 février 2024.
À l'audience du 27 mai 2024, l'OFFICE PUBLIC DE [Localité 6] HABITAT, représenté, maintient ses demandes. Il n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement, sur 36 mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
L'OFFICE PUBLIC DE [Localité 6] HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [P] [U] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 août 2023. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [P] [U], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 22 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Monsieur [P] [U] assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 9 février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OFFICE PUBLIC DE [Localité 6] HABITAT le 18 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 24 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de l'OFFICE PUBLIC DE [Localité 6] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande en paiement
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 décembre 2018, du commandement de payer délivré le 25 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 6 novembre 2023 que l'OFFICE PUBLIC DE [Localité 6] HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [U] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE [Localité 6] HABITAT la somme de 1482,40 euros, au titre des sommes dues au 6 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 août 2023 sur la somme de 1201,72 euros et de l'assignation du 24 janvier 2024 sur la somme de 280,68 euros.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).
Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n'a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu'il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.
A l'inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 25 août 2023.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 décembre 2018 à compter du 26 octobre 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, l'OFFICE PUBLIC DE [Localité 6] HABITAT n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et renonce, de ce fait, à son droit de se prévaloir de la clause résolutoire.
Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [P] [U] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l'expulsion de Monsieur [P] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les modalités de l'expulsion
Sur la demande d'astreinte
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [P] [U] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [P] [U]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 octobre 2023, Monsieur [P] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [P] [U] à son paiement à compter de 26 octobre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P] [U] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d'allocations familiales.
Il convient également de condamner Monsieur [P] [U] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE [Localité 6] HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de l'OFFICE PUBLIC DE [Localité 6] HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 décembre 2018 entre l'OFFICE PUBLIC DE [Localité 6] HABITAT d'une part, et Monsieur [P] [U] d'autre part, concernant le logement (référence du local 0037, code cité 0623, logement n°0037, porte n°1, étage 00, bâtiment 02, escalier A) situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 26 octobre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE Monsieur [P] [U] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE [Localité 6] HABITAT la somme de 1482,40 euros (mille quatre cent quatre-vingt-deux euros et quarante centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 6 novembre 2023 échéance de d'octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 25 août 2023 sur la somme de 1201,72 euros, de l'assignation du 24 janvier 2024 sur la somme de 280,68 euros,
ACCORDE un délai à Monsieur [P] [U] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Monsieur [P] [U] à s'acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 41 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [P] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
CONDAMNE Monsieur [P] [U] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE [Localité 6] HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 26 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
CONDAMNE Monsieur [P] [U] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d'allocations familiales,
CONDAMNE Monsieur [P] [U] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE [Localité 6] HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
LE GREFFIER LE JUGE