TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/50351
N° Portalis 352J-W-B7I-C3V3A
N° : 6
Assignation du :
09 janvier 2024
[1]
[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 22 juillet 2024
par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDEURS
Madame [R] [F] veuve [J]
[Adresse 3]
[Localité 1] (BELGIQUE)
Monsieur [V] [Z] [J]
[Adresse 7]
[Localité 5] (SUISSE)
élisant tous deux domicile en le cabinet AB CONSEILS, en saqualité de mandataire administrateur de biens, [Adresse 4],
représentés par Maître Pierre ROBIN de la SELARL R & R, avocats au barreau de PARIS - #C0622
DEFENDEUR
Monsieur [M] [N]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Maître Yoram KOUHANA, avocat au barreau de PARIS - #C1132
DÉBATS
A l’audience du 03 mai 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 6 juillet 1993, M. [I] [J], aux droits duquel viennent Mme [R] [F] veuve [J] en qualité d’usufruitière et M. [V] [J] en qualité de nu-propriétaire, a donné à bail à M. [M] [N] des locaux à usage professionnel situés [Adresse 2], renouvelé par acte sous signature privée du 5 février 2020, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 10 000 francs (1 524,49 euros) hors taxes hors charges, payable mensuellement.
Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice du 20 avril 2023, dont les causes ont été régularisés dans les quinze jours suivant sa délivrance.
Faisant valoir un nouveau défaut de paiement des loyers, un second commandement de payer a été délivré au preneur, par acte d’huissier de justice du 29 septembre 2023, pour une somme de 10 084,51 euros au principal, à titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2023, outre le coût du commandement de payer.
Par exploit délivré le 9 janvier 2024, les consorts [J] ont fait assigner M. [M] [N] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de provisions.
A l’audience du 16 février 2024, l’affaire a été renvoyée et les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur aux fins de se voir délivrer une information sur la mesure de médiation.
A l’audience de renvoi du 3 mai 2024, l’affaire a été plaidée et les parties ont à nouveau été enjointes de rencontrer un médiateur, la réunion d’information n’ayant pas pu se tenir dans le délai de renvoi.
Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, les demandeurs maintiennent et actualisent partiellement les demandes formulées aux termes de son acte introductif d’instance, dans les termes suivants :
« - CONSTATER que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 29 septembre 2023 est demeuré infructueux ;
-CONSTATER acquise la clause résolutoire insérée au bail signé le 6 juillet 1993 visée explicitement au sein du commandement de payer du 29 septembre 2023 ;
En conséquence,
-PRONONCER la résiliation de plein droit du bail à usage exclusivement professionnel à effet au 29 octobre 2023 ;
-ORDONNER l'expulsion de [M] [N] des lieux loués sis [Adresse 2] ainsi que de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin rappelés ci-après :
Désignation des lieux : un local à usage exclusivement professionnel situé en rez-de-chaussée et d’une cave portant le numéro 2 (constituant les lots n°20 et 17 du règlement de copropriété) dans un immeuble sis [Adresse 2].
-ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant lesdits lieux au sein d’un garde-meubles que le preneur désignera et dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce aux entiers frais de [M] [N] en garantie de toute somme qui sont dues ;
-CONDAMNER à titre provisionnel [M] [N] au paiement, au profit de [R] [J] née [F] et [I] [J], d'une somme de 16 895,06 euros arrêtée au mois de mai inclus 2024 inclus outre intérêts à compter du commandement de payer signifié le 29 septembre 2023 ;
-CONDAMNER [M] [N] au paiement au profit de [R] [J] née [F] et [I] [J] d’une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer exigible par jour de retard à compter du 1er juin 2024 et jusqu'à complet déménagement et restitution des clefs par le locataire ;
➢ DEBOUTER [M] [N] de l’intégralité de ses demandes ;
➢ CONDAMNER [M] [N] au paiement, au profit de [R] [J] née [F]
et [I] [J], d’une somme d'un montant de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
➢ CONDAMNER [M] [N] en tous les dépens dont le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire signifiés les 20 avril 2023 et 29 septembre 2023 à hauteur de 366,40 euros outre les éventuels frais d’exécution de l’ordonnance à intervenir ;
➢ RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est assortie de l'exécution provisoire de plein droit ».
Dans ses conclusions en réplique déposées et soutenues oralement à l’audience, M. [M] [N] formule les demandes suivantes :
« -DECLARER M. [M] [N] recevable et bien fondée en ses demandes,
-DEBOUTER Mme [R] [J] et M. [V] [J] de l'intégralité de leurs demandes,
Y faisant droit.
-CONSTATER l'existence de contestations sérieuses portant sur le montant de la dette locative,
-DIRE ET JUGER que M. [M] [N] n'a pas à payer de provision sur la taxe des ordures ménagères,
-DIRE ET JUGER que le montant indument appelé et acquitté par M. [M] [N] au titre de la provision sur la taxe des ordures ménagères s'élève à la somme de 1 500 euros sur les cinq (5) dernières années,
-CONSTATER que Mme [R] [J] et M. [V] [J] ont, le 1er novembre 2023, appelé un « solde » de taxe sur les ordures ménagères au titre des exercices 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 d'un montant respectif de 19,69 euros,
21,93 euros, 24,53 euros, 25,96 euros, 33,41 euros.
-DIRE ET JUGER que M. [M] [N] n'a pas à régler le solde de taxe ménagère au titre des exercices 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 d'un montant respectif de 19,69 euros, 21,93 euros, 24,53 euros, 25,96 euros, 33,41 euros,
-CONSTATER que la provision sur les appels de provision est passée de 76,22 euros/mois à 177€/mois sans aucun justificatif quant aux charges réellement exposées par Mme [R] [J] et M. [V] [J] et récupérables sur M. [M] [N],
-DIRE ET JUGER que le montant indument appelé et acquitté par M. [M] [N] au titre des provision sur charges s'élève à la somme de 6 046,80 euros sur les cinq (5) dernières années,
-CONSTATER que Mme [R] [J] et M. [V] [J] ont appelé le 1er novembre 2023 des régularisations de charges au titre des exercices 2019, 2020 et 2021 d'un montant de 410,84 euros, 156,66 euros, et 312,23 euros sans aucun justificatif,
-CONSTATER que Mme [R] [J] et M. [V] [J] ont appelé le 1er mai 2024 la somme de 548,60 euros au titre du solde de charges locatives de l'exercice 2022, sans aucun justificatif,
-DIRE ET JUGER que M. [M] [N] n'a pas à régler les régularisations de charges locatives au titre des exercices 2019, 2020, 2021 et 2022, lesquelles ne sont pas justifiées,
-CONSTATER que la dette locative s'élève à la somme de 8 160,81 euros arrêtée au mois de mai 2024 inclus et calculé comme suit.
17 261,46 euros
1 500 euros de provision sur la taxe des ordures ménagères125,52€ au titre du solde de la taxe des ordures ménagères pour 2018, 2019, 2020, 2021 et 20226.046,80€ au titre des provisions sur charges indument appelées sur les 5 dernières années,1 428,33 euros au titre du « solde charges locatives » des exercices 2918, 2020, 2021, EN TOUT ETAT DE CAUSE.
-CONSTATER la bonne foi de M. [M] [N],
-OCTROYER les plus larges délais à M. [M] [N] pour s'acquitter de la dette locative sur 24 mois,
-DIRE ET JUGER que chacune des parties conservera la charge des frais exposés pour la défense de ses intérêts ».
Les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur aux fins de se voir délivrer une information sur la mesure de médiation.
Par courrier du 11 juin 2024, M. [N] a informé le tribunal du bon déroulement de cette réunion d’information et a fait état des éléments et transmis des pièces supplémentaires.
Par courrier en réplique du 12 juin 2024, les consorts [J] indiquent s’opposer à ce que les nouveaux éléments ainsi communiqués soient versés aux débats, et demandent leur irrecevabilité.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées et aux notes d’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, sur la note en délibéré
Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations si ce n’est à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du code de procédure civile.
La clôture des débats est intervenue à l’audience du 3 mai 2024 et les parties n’ont pas été autorisées à déposer de note en délibéré, mais seulement informer le tribunal de la tenue du rendez-vous d’information sur la mesure de médiation.
Par suite, le juge des référés n’est pas saisi, pour le surplus, de la note en délibéré transmise par le conseil de la demanderesse par courrier du 11 juin 2024, postérieurement à la clôture des débats, à laquelle il ne peut être donné aucune suite. Les nouvelles pièces communiquées à cette occasion sont dès lors irrecevables en application des dispositions susvisées, le juge des référés se fondant uniquement sur les conclusions et pièces communiquées de manière contradictoire à l’audience du 3 mai 2024.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
En vertu de l'article 1134 du code civil, en sa version applicable au contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Le bailleur demandant au titre d'un bail commercial la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
L'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire interdit au bailleur de délivrer un commandement de mauvaise foi en réclamant dans des circonstances inhabituelles des sommes faisant l'objet de contestations sérieuses.
En l’espèce, le preneur estime que l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à des contestations sérieuses liées au quantum de la dette locative, aux motifs qu’aucune stipulation du bail ne met à la charge du preneur la taxe des ordures ménagères et que les bailleurs n’ont jamais justifié du quantum réclamé ; que les appels de provision sur charges ont subi une augmentation de 233% sans aucun justificatif ; que les bailleurs ont refacturé les 1er novembre 2023 et 1er mai 2024 un solde de charges locatives au titre des exercices 2019, 2020, 2021 et 2022 sans aucun justificatif ; qu’au égard de tous ces éléments, le montant non contestable de la créance s’élève à 8 160,81 euros arrêté au mois de mai 2024, somme pour la paiement de laquelle il sollicite 24 mois de délais de paiement compte tenu des problèmes de santé rencontrés.
En réponse, les bailleurs exposent que la taxe sur les ordures ménagères a toujours été régulièrement appelée et réglée par le locataire durant de nombreuses années sans aucune contestation, sur le fondement de l’article 2.7 du bail ; que les charges ont toujours fait l’objet des régularisations et que le preneur ne justifie pas du calcul du montant dont il demande la déduction à ce titre ; qu’ils n’ont pas procédé à une refacturation des charges locatives, comme le soutient le preneur, mais seulement d’une régularisation des charges. Ils s’opposent en outre à l’octroi des délais de paiement, aux motifs que la demande n’est pas formulée de bonne foi, que le locataire ne justifie pas de sa situation financière et qu’il ne s’est pas rapproché du gestionnaire pour évoquer la situation dont il fait état.
- Sur la taxe sur les ordures ménagères
L’article 2.7 du bail stipule, concernant les charges, que « le locataire remboursera au bailleur toutes les charges, fournitures et prestations relatives à l'entretien et au fonctionnement des locaux loués au prorata des tantièmes de copropriété de l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués. En outre, le locataire remboursera au bailleur l’ensemble des charges et taxes de toute nature applicables au local loué notamment la taxe de droit au bail et la taxe annuelle sur les bureaux si elle est due ».
Il résulte du décompte versé aux débats, arrêté au 31 janvier 2024, mois de janvier 2024 inclus, que le preneur verse tous les mois une « provision taxes ordres ménagères » de 25 euros.
L'article 1353 du code civil rappelle que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
En l’absence de toute stipulation expresse du bail relative à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, celle-ci ne peut être mise à la charge du preneur, de sorte que les appels de provision portant sur ces sommes, soit 1 500 euros ((25 euros/mois x 12 mois) x 5 ans) se heurtent à une contestation sérieuse faisant obstacle à ce que cette demande soit accueillie en référé. Il en va de même des sommes réclamées le 1er novembre 2023 à titre du solde des exercices 2018 à 2022, pour un montant total de 125,52 euros (19,69+21,93+24,53+25,96+33,41).
Sur l’augmentation et la régularisation des charges
L’article 145-36 du code de commerce, « l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».
En application de ces dispositions, le bailleur doit justifier du montant des provisions sur charges dont il sollicite le paiement, en versant aux débats le décompte des dépenses et les relevés individuels de charges. L'absence de régularisation des charges dans les conditions susvisées rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement à moins que le bailleur dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur.
Il convient de constater en l’espèce que les bailleurs communiquent dans le cadre de la présente instance les relevés de charges et les décomptes individuels pour la période contestée et que le défendeur s’est vu communiquer les relevés individuels pour les années concernées dans le délai prévu par l’article susvisé. La lecture du décompte produit permet en outre de constater que la régularisation des charges est intervenue au titre des années 2019, 2020, 2021 et 2022.
Dans ces conditions, les provisions sur charges n’apparaissent pas sérieusement contestables et ne donneront pas lieu à déduction des montants de 6 046,80 euros et de 1 428,33 euros de la dette locative de M. [N].
Les causes du commandement de payer délivré le 29 septembre 2023 n’ayant pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, les bailleurs étaient en droit de demander au juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, qui s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
Sur la provision et la demande de délais de paiement
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
En l’espèce, en considération des développements précédents et de l’existence d’une contestation sérieuse affectant les sommes réclamées au titre la taxe sur les ordures ménagères, la dette locative arrêtée au 12 janvier 2023 s’élève à la somme de 15 269,54 euros (16 895,06 – 1 500+125,52)), mois de mai 2024 inclus, dont il est justifié par le décompte de créance versé aux débats.
Il peut donc être alloué à la bailleresse la somme provisionnelle de 15 269,54 euros, qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse au sens des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile.
Compte tenu de l'ancienneté des relations commerciales liant les parties, des difficultés incontestables dues aux problèmes de santé dont M. [N] justifie, l’ayant contraint de suspendre son activité professionnelle, et des efforts constants de paiement, il y a lieu de lui accorder les délais de paiement sollicités, sur une période de vingt-quatre mois et selon les modalités ci-après exposées dans le dispositif, délais qui auront pour effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.
A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer trimestriel, des charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux.
Sur les demandes accessoires
Dans la mesure où c’est la violation de ses obligations contractuelles par M. [N] qui a conduit à la présente procédure, il supportera la charge des dépens. L’équité et les circonstances de l’espèce ne commande pas de faire application de la condamnation prévue par l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles.
Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 24 octobre 2023 ;
Condamnons M. [M] [N] à payer, à titre de provision, à Mme [R] [F] veuve [J] et M. [V] [J], la somme de 15 269,54 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois de mai 2024 inclus ;
L’autorisons à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités égales, en sus du loyer et charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;
Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [M] [N] portant sur des locaux situés [Adresse 2] ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de M. [M] [N] et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamnons en ce cas M. [M] [N] à payer à Mme [R] [F] veuve [J] et M. [V] [J] une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer trimestriel, majoré des charges et taxes, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
Disons n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles ;
Condamnons M. [M] [N] aux dépens ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Fait à Paris le 22 juillet 2024.
Le Greffier, Le Président,
Arnaud FUZAT Cristina APETROAIE