TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
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N° RG 24/00517 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5AN
Minute :
S.C.I. QUARTZ DES RUFFINS
Représentant : Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666
C/
Madame [C] [G]
copie exécutoire le
à
Me Laurence DENOT
copie certifiée conforme le
à
Madame [C] [G]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Mai 2024
DEMANDEUR :
S.C.I. QUARTZ DES RUFFINS
13, rue de Lamirault
77090 COLLEGIEN
représentée
DÉFENDEUR :
Madame [C] [G]
110, rue des Ruffins
93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS
comparante
DÉBATS :
Audience publique du 23 Avril 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024, par Mme Laurence HAIAT, en qualité de juge des contentieux de la protection statuant en référés, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de bail en date du 30 juin 2016, la SCI QUARTZ DES RUFFINS a donné à bail à Madame [C] [G], appartement au 110 rue des Ruffins, 93100 MONTREUIL, pour un loyer mensuel initial de 1.065 euros, hors charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI QUARTZ DES RUFFINS a fait signifier à Madame [C] [G], par acte d'huissier en date du 7 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 2.477,92 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 27 octobre 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte d'huissier en date du 20 février 2024, la SCI QUARTZ DES RUFFINS a fait assigner en référé Madame [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
a titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, relatives au paiement des loyers et en conséquence, résilier le bail,a titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bailrejeter tout délais de paiement et pour quitter les lieux,ordonner l'expulsion de Madame [C] [G] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,supprimer le délai de 2 mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécutioncondamner Madame [C] [G] à lui payer les sommes suivantes :6.191,92 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 6 février 2024,les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l'audience,une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et prévoyant en sus le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges, la taxe des ordures ménagères et cotisations d'assurance, et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 avril 2024.
La SCI QUARTZ DES RUFFINS, régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 4.248,92 euros, échéance du mois de avril 2024 comprise, selon décompte en date du 9 avril 2024. Elle est opposée aux délais de paiement.
Madame [C] [G], comparant en personne, expose sa situation financière et demande des délais de paiement.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 21 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SCI QUARTZ DES RUFFINS, justifie avoir saisi la CCAPEX le 8 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu le 30 juin 2016 contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Madame [C] [G] le 7 novembre 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 19 décembre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 30 juin 2016 à compter du 20 décembre 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Madame [C] [G] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
La SCI QUARTZ DES RUFFINS, produit un décompte démontrant que Madame [C] [G] lui doit la somme de 4.248,92 euros, à la date du 9 avril 2024, mois de avril 2024 inclus.
Madame [C] [G] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4.248,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement
Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il ressort du décompte locatif que Madame [C] [G] a procédé à plusieurs versements dans les mains du commissaire de Justice le 25 mars 2024 à hauteur de 1.400 euros et le 25 mars 2024 à hauteur de 3.000 euros. Le diagnostique social et financier précise que Madame [C] [G] a deux enfants à charge. Madame [C] [G] dispose d'un revenu de 3.000 euros par mois en tant qu'infirmière libérale. Le diagnostique social et financier explique que la dette a été causée par un changement de RIB professionnel qui, ayant mis plusieurs mois à être effectif, a entraîné une perte de revenus.
Compte tenu de ces éléments, Madame [C] [G] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
L’attention de la locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Madame [C] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.
Sur les modalités de l'expulsion :
Sur la demande d'astreinte :
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [C] [G] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du codes des procédures civiles d'exécution :
Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Il convient de rejeter la demande.
Sur les demandes accessoires
Madame [C] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant au bail conclu le 30 juin 2016, entre la SCI QUARTZ DES RUFFINS et Madame [C] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 110 rue des Ruffins, 93100 MONTREUIL, sont réunies à la date du 20 décembre 2023 ;
CONDAMNONS Madame [C] [G] à verser à la SCI QUARTZ DES RUFFINS la somme de 4.248,92 euros (décompte arrêté au 9 avril 2024, incluant la mensualité de avril 2024) ;
AUTORISONS Madame [C] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
RAPPELONS qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
qu'à défaut pour Madame [C] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI QUARTZ DES RUFFINS, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
que Madame [C] [G] soit condamnée à verser à la SCI QUARTZ DES RUFFINS, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SCI QUARTZ DES RUFFINS ou à son mandataire ;
DISONS n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
REJETONS la demande de suppression du délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [C] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection