Tribunal judiciaire - 23 mai 2024 - 24/01805

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Renonciation aux demandes d'expulsion : L'Office public de l'habitat a renoncé à ses demandes d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion, ce qui a été acté par le tribunal. Cela montre une volonté de résoudre le litige sans recourir à des mesures d'expulsion, ce qui est souvent préférable dans les litiges locatifs.

3. Établissement de la créance : Le tribunal a constaté que la créance de l'Office public de l'habitat était établie, en se basant sur le bail et le commandement de payer. Il a appliqué l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui impose au locataire de payer le loyer et les charges au terme convenu.

Interprétations et citations légales

2. Article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 : Cet article précise que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu. Le tribunal a appliqué cette disposition pour établir l'obligation de paiement de la locataire.

3. Article 1353 du Code civil : Cet article impose à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de prouver son existence. Le tribunal a utilisé cette règle pour conclure que l'Office public de l'habitat avait prouvé son droit à la créance.

4. Article 1231-6 du Code civil : Cet article permet au créancier d'obtenir des dommages et intérêts en cas de préjudice causé par la mauvaise foi du débiteur. Le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts, considérant que le demandeur n'avait pas justifié d'un préjudice distinct du retard de paiement.

5. Article 700 du Code de procédure civile : Cet article permet au juge de condamner la partie perdante à verser une somme à l'autre partie pour couvrir les frais irrépétibles. Le tribunal a condamné Madame [O] [X] à verser 100 euros à l'Office public de l'habitat sur ce fondement.

En conclusion, le jugement du tribunal a été fondé sur une analyse rigoureuse des obligations contractuelles et des dispositions légales applicables, tout en tenant compte de l'absence de la défenderesse et des renoncements du demandeur.

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REFERENCES : N° RG 24/01805 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5CM

Minute :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

C/

Madame [O] [X]

copie Exécutoire délivrée à :
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée à :

Le

Jugement du 23 mai 2024

Jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 23 Mai 2024;

par Madame Hélène DUBREUIL, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 02 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL,juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS, demeurant 17 rue Molière - 93100 MONTREUIL
représentée

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [O] [X], demeurant 20, rue Molière - 3ème étage - porte 32 - 93100 MONTREUIL
non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 juillet 2019, l’OPHM aux droits duquel vient l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT a donné à bail à Madame [O] [X] un logement sis 20 rue Molière 93100 MONTREUIL, moyennant un loyer mensuel de 712,18 euros, hors charges.

Le 11 décembre 2023, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3982,13 euros au titre des loyers et charges impayés

Le 14 décembre 2023 , l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par courrier du 31 janvier 2024, Madame [O] [X] a donné congé du logement. Après un état des lieux de sortie, Madame [O] [X] a quitté le logement le 29 février 2024.

Par acte d’huissier en date du 14 février 2024, l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT a assigné Madame [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, et de tous meubles non affectés au paiement de la créance du requérant avec au besoin l'assistance de la force publique;
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira à l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT, aux frais de Madame [O] [X] ;
- condamner Madame [O] [X] au paiement des sommes suivantes :
5.702 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 7 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse ;
une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;
200 euros à titre de dommages et intérêts ;
200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance y compris les coûts du commandement de payer et de la présente assignation ;
- Ordonner l’exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 février 2024.

A l'audience du 2 avril 2024, l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT renonce à ses demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion et de la fixation d'une indemnité d'occupation. Il maintient sa demande en paiement de l'arriéré qu'il actualise à la baisse, à la somme de 2.500 euros, échéance de février 2024 incluse, en vertu d'un arrêté du 28 mars 2024. l'Office public d'habitat EST ENSEMBLE HABITAT maintient également ses demandes au titre de dommages et intérêts, de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Madame [O] [X], bien que régulièrement assignée en l'étude de l'huissier, n'est ni présente ni représentée à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Madame [O] [X] a été assignée en l'étude de l'huissier et n'était ni présente ni représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Il y a lieu de donner acte à EST ENSEMBLE HABITAT de ce qu’il renonce à ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion, et à la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 juillet 2019, du commandement de payer délivré le 11 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 28 mars 2024 que la créance de l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT à l'égard de Madame [O] [X] est établie dans son principe.

S'agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes prélevées au titre de frais de procédure
- 150,39 euros, le 31 mars 2022;
- 114,39 euros, le 15 octobre 2022.
Par conséquent, Madame [O] [X] sera condamnée à lui payer la somme de 2.235,22 euros (2.500 - (150,39 + 114,39)), au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 mars 2024, échéance de février 2024 incluse.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le demandeur ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [X] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 décembre 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX Il convient également de condamner Madame [O] [X] à verser à l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DONNE ACTE à EST ENSEMBLE HABITAT de ce qu’il renonce à ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion, et à la fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [O] [X] à payer à l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 2.235,22 euros (deux mille deux cents trente cinq euros et vingt-deux centimes) à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 28 mars 2024, comprenant les loyers, charges jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT,

CONDAMNE Madame [O] [X] à payer à l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [O] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 11 décembre 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.

Le greffierLe juge