TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Emilie DENEUVE
Maître Valérie COURTOIS
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Pierre-Bruno GENON CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/01145 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33WR
N° MINUTE :
15/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 mai 2024
DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS
ayant pour sigle RIVP
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Pierre-Bruno GENON CATALOT,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096
DÉFENDEURS
Monsieur [N] [D]
demeurant [Adresse 2]
assisté de Maître Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire R129 (bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro C-75056-2024-004337 du 04/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Madame [O] [C]
demeurant [Adresse 2]
assistée de Maître Emilie DENEUVE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1927 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-003129 du 04/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mai 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01145 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33WR
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 7 novembre 2014, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a consenti à Monsieur [N] [D] et Madame [O] [C] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3].
Un commandement de payer la somme de 2.324,94 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 23 juin 2023 à Monsieur [N] [D] et Madame [O] [C].
Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner Monsieur [N] [D] et Madame [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
- constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner en conséquence leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef des lieux ;
- ordonner qu'à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l'expulsion avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;
- dire que les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux seront transportés dans un garde meuble aux frais, risques et périls des défendeurs ou éventuellement séquestrés et notamment dans tout ou partie du local objet de la présente procédure ;
- les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 3.672 euros au titre des loyers et charges, outre les intérêts au taux légal ;
- les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion ;
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
A l’audience du 21 mars 2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation, actualise sa créance à la somme de 2.665 euros (échéance de février 2024 incluse) et précise accepter le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités, le paiement du loyer courant ayant repris, la somme proposée par Monsieur [D] lui semblant cependant faible.
Monsieur [N] [D], assisté de son conseil, reconnait la dette et sollicite des délais suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 20 euros par mois et le débouté de la RIVP de ses demandes accessoires. Il indique avoir perdu son emploi, avoir été indemnisé par POLE EMPLOI avec retard et commencer un contrat de professionnalisation.
Madame [O] [C], assistée de son conseil, reconnait la dette et sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 80 euros par mois et le débouté de la RIVP de ses autres demandes. Elle indique être en conflit avec Monsieur [N] [D] et justifie être suivie par le CCAS de la ville de Paris notamment dans le cadre de la dette locative.
Il a été donné lecture du diagnostic social qui indique que la situation est consécutive à la mésentente du couple et que Monsieur [N] [D] souhaite quitter le domicile.
La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de Paris le 21 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 26 juin 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes prévus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire et les loyers et charges réclamés dans le commandement de payer délivré le 23 juin 2023 n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois comme il en ressort du décompte produit. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 août 2023.
Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif
Il résulte du décompte locatif produit par la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) qu'au 15 mars 2024 (échéance de février 2024 incluse), Monsieur [N] [D] et Madame [O] [C] restaient lui devoir la somme de 2.665 euros, somme non contestée par les défendeurs. En conséquence, Monsieur [N] [D] et Madame [O] [C] seront condamnés solidairement, conformément aux stipulations du bail, à payer cette somme qui portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation.
Sur la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Au vu de la reprise du paiement du loyer courant et de l’accord des parties, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire. La dette sera ainsi réglée comme précisé au dispositif ci-après.
En cas de non respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra ses effets et Monsieur [N] [D] et Madame [O] [C] pourront être expulsés et devront régler les sommes restant dues au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux.
Il sera rappelé en ce cas que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.
En l'espèce, une telle indemnité d'occupation serait due in solidum par Monsieur [N] [D] et Madame [O] [C] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre son effet du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance.
Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale aux loyers et charges contractuellement prévus par le bail résilié.
Sur les mesures accessoires
Monsieur [N] [D] et Madame [O] [C], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture.
Il convient, en équité, au vu de la situation financière précaire des défendeurs, de débouter la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,
CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 août 2023 du bail conclu le 7 novembre 2014 portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [O] [C] au paiement à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) de la somme provisionnelle de 2.665 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 mars 2024 avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation ;
AUTORISONS Monsieur [N] [D] et Madame [O] [C] à régler cette somme en 27 mensualités consécutives de 100 euros chacune (80 euros à la charge de Madame [O] [C] et 20 euros à la charge de Monsieur [N] [D]), payables en plus du loyer courant, le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière mensualité étant majorée ou minorée le cas échéant du solde de la dette ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais ;
DISONS que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;
A défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse,
DISONS que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;
DISONS qu'alors, et à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [N] [D] et Madame [O] [C] et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
DISONS en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS en ce cas in solidum Monsieur [N] [D] et Madame [O] [C] au paiement à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus par le bail résilié, et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [D] et Madame [O] [C] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture ;
DEBOUTONS la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS pour le surplus ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER LE JUGE