TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 22/05/2024
à : Me Nicolas CHEWTCHOUK
Copie exécutoire délivrée
le : 22/05/2024
à : Me Estelle CHEVALIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/01493 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36IF
N° MINUTE :
2/2024
JUGEMENT
rendu le mercredi 22 mai 2024
DEMANDEURS
Madame [X] [H] épouse [V], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Estelle CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2480
Monsieur [C] [V], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Estelle CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2480
DÉFENDERESSE
Madame [B] [D], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2358
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 751010012022020032 du 08/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01493 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36IF
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat en date du 29 octobre 2004, M. [P] [J] a consenti à Monsieur [M] [S] un bail portant sur un logement situé [Adresse 1]. M. [M] [S] était marié à Mme [B] [D], dont il a divorcé par consentement mutuel le 7 juin 2005. M. [M] [S] a donné congé des lieux le 9 novembre 2005.
Par acte en date du 16 mai 2013, M. [P] [J] a vendu le bien immobilier sis [Adresse 1] à M. [C] [V] et Mme [X] [H].
Le contrat de bail entre les acquéreurs et Mme [B] [D] a été établi à cette date, poursuivant le contrat initial du 29 octobre 2004.
Par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 10 mars 2022 et reçue le 17 mars 2022, Monsieur [C] [V] et Mme [X] [H] ont délivré congé à Mme [B] [D] pour reprise du logement au profit de leur fils, Monsieur [I] [V], à effet au 1er novembre 2022.
Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, Monsieur [C] [V] et Mme [X] [H] ont fait assigner Mme [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:
validation du congé pour reprise du 10 mars 2022, constat de ce que Mme [B] [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2022,expulsion de Mme [B] [D] et de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,séquestration de ses meubles, à ses frais et risques,condamnation de Mme [B] [D] à leur verser une indemnité d'occupation correspondante au montant du loyer mensuel majoré de 10%, charges et taxes en sus, à compter de la validation du congé jusqu'à la libération des lieux,condamnation de Mme [B] [D] à leur verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience d’orientation du 26 mars 2024.
A l’audience du 26 mars 2024, Monsieur [C] [V] et Mme [X] [H], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions aux termes desquelles ils formulent les mêmes demandes que celles contenues dans leur acte introductif d'instance, et sollicitent le rejet de toutes les prétentions de Mme [B] [D].
Au soutien de leurs prétentions, ils exposent, au visa de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, avoir délivré un congé pour reprise en tous points conformes aux dispositions de l’article précité. Ils soulignent que Mme [B] [D] ne l’a jamais contesté et qu’elle n’y a apporté aucune réponse au cours des deux années ayant suivi sa réception.
Ils soutiennent qu’il est constant qu’un congé, délivré pour une date d’effet postérieure à l’échéance du bail, sous réserve qu’il ait été signifié plus de six mois avant son terme, demeure valable, de sorte que la demande de report des effets du congé au 31 octobre 2025 formée à titre principal par la défenderesse doit être rejetée.
Ils s’opposent à sa demande subsidiaire tendant à l’octroi de délais, expliquant que le congé pour reprise a été délivré dans la perspective d’héberger leur fils, aujourd’hui jeune majeur, qui, étudiant, souhaite vivre de façon autonome. Ils considèrent que Mme [B] [D] ne justifie d’aucune diligence sérieuse aux fins de relogement, et font observer qu’elle a déjà bénéficié d’un délai de deux années pour libérer les lieux de façon spontanée.
Mme [B] [D], représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses conclusions, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle sollicite :
à titre principal, que les effets du congé soient reportés au 31 octobre 2025, à titre subsidiaire, un délai allant jusqu’au 31 juillet 2024 pour quitter les lieux, le rejet de toutes les autres demandes de ses bailleurs, la condamnation des bailleurs aux entiers dépens.
Elle expose que le congé a été délivré pour le 1 novembre 2022, soit à une date d’effet postérieure à l’échéance du bail, prévue le 31 octobre 2022, de sorte que le bail a été reconduit, les effets du congé devant en conséquence être reportés au terme du bail ainsi renouvelé, soit jusqu’au 31 octobre 2025.
Elle sollicite subsidiairement un délai pour quitter les lieux, se prévalant de ses efforts en vue d’être relogée, et de ce qu’elle règle diligemment ses loyers et charges, en dépit de la fragilité de sa situation financière.
Elle considère que la demande d’indemnité d’occupation majorée n’est pas justifiée.
L'affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le congé pour reprise délivré par le bailleur et l’expulsion
En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Il est constant qu’un congé, délivré pour une date d’effet postérieure à l’échéance du bail, sous réserve qu’il ait été signifié plus de six mois avant son terme, demeure valable.
En l'espèce, le bail consenti à Mme [B] [D] pour une durée minimale d'ordre public de trois ans a été tacitement reconduit le 1er novembre 2007, par période de trois ans et pour la dernière fois le 1er novembre 2019 pour expirer le 31 octobre 2022 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.
Le congé du bailleur du 10 mars 2022 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour reprise du bien, et mentionne l'identité du repreneur, Monsieur [I] [V], dont il est établi qu’il est le fils des bailleurs.
Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis.
S’agissant de la justification du sérieux de la reprise, il sera relevé que Monsieur [C] [V] et Mme [X] [H] l’ont motivée par la nécessité d’héberger leur fils, qui désire vivre en autonomie, dès lors que, jeune majeur, pour être né en 2003, ainsi que cela résulte du livret de famille versé aux débats, il poursuit ses études, ainsi qu’en témoigne la facture établie par DE VINCI Higher Education le 23 octobre 2023.
Madame [B] [D] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er novembre 2022. Il convient en conséquence d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.
Toutefois, compte-tenu de ce que Mme [B] [D] s’est maintenue dans les lieux durant une période supérieure à 18 mois au jour de la présente décision, et de ce qu’elle ne justifie que d’une demande de logement social en date du 6 juillet 2011 et d’une autre en date du 22 juin 2022, insuffisant à démontrer qu’elle s’est donné les moyens suffisants pour trouver une solution de relogement, il y a lieu de rejeter sa demande subsidiaire fondée sur les dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.
Il convient donc d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, avec le concours de la force publique.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Madame [B] [D] sera ainsi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2022 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien loué, son montant sera fixé à celui qui aurait été payé au titre du loyer actuel et des charges si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Compte-tenu de la situation économique de Mme [B] [D], la demande formée par M. [C] [V] et Mme [X] [H] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.
Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
Par ces motifs,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [B] [D] d'un congé pour reprise concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 1 novembre 2022 ;
ORDONNE en conséquence à Madame [B] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,
DIT qu’à défaut pour Madame [B] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [C] [V] et Mme [X] [H] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [B] [D] à verser à M. [C] [V] et Mme [X] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de la date du 1 novembre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DEBOUTE M. [C] [V] et Mme [X] [H] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [B] [D] aux dépens, y compris l'assignation ;
RAPPELLE que la décision est assortie de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION