TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
■
18° chambre
1ère section
N° RG 20/04792
N° Portalis 352J-W-B7E-CSEU6
N° MINUTE : 4
Assignation du :
20 Avril 2020
contradictoire
Expertise :
[LZ] [M]
[Adresse 6]
[Localité 12]
JUGEMENT
rendu le 23 Juillet 2024
DEMANDERESSE
S.A. HENRI PICARD ET FILS
[Adresse 4]
[Localité 14]
représentée par Me Alain RAPAPORT, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0122
DEFENDEURS
Monsieur [W] [Y]
[Adresse 7]
[Localité 13]
Madame [J] [L] épouse [Y]
[Adresse 7]
[Localité 13]
Décision du 23 Juillet 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 20/04792 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSEU6
Monsieur [U] [Y]
en son nom et en tant que représentant légal des enfants mineurs [S] [Y] née le 03/02/2004, [C] [Y] née le 18/12/2005 et [YH] [Y] né le 20/08/2009 à [Localité 15]
[Adresse 11]
[Localité 15]
Madame [R] [Y] épouse [V]
en qualité de représentante légal des enfants mineurs [O] [V] née le 02/03/2015 et de [P] [V] né le 19/02/2013
[Adresse 10]
[Localité 17]
tous représentés par Me Sylvie DREYFUS, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0365
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,
assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
Rédacteur : Jean-Christophe DUTON
DEBATS
A l’audience du 23 Avril 2024, tenue publiquement, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
Décision du 23 Juillet 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 20/04792 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSEU6
Par acte sous seing privé du 18 janvier 1991, l'indivision - composée de Madame [D] [Y], Monsieur [W] [MW] du POUËT, Madame [Z] [MW] du POUËT épouse [G], Monsieur [T] [H], Ma-dame [F] [X], Madame [A] [B] veuve [X], Madame [N] [X] épouse [K], Monsieur [I] [X], Madame [M] [X] épouse [E] et Madame [BC] [X] épouse MABILLE- a donné à bail commercial en renouvellement à la SA HENRI PICARD ET FILS des locaux dépendant d'un immeuble situé à l'angle du [Adresse 9] et du [Adresse 4] dans le [Localité 16], à compter du 1er juillet 1990 pour se terminer au 1er juillet 1999.
La destination est la suivante : le commerce de librairie-papeterie exclusivement.
Par jugement du 17 janvier 2006 du juge des loyers commerciaux, le bail a été renouvelé pour neuf ans, à compter du 1er avril 2000. Le bail s'est prolongé par tacite reconduction.
Par acte notarié du 7 juillet 2010, les lieux mis à bail ont fait l'objet d'une attribution pour l'usufruit à Monsieur [W] [Y] et à son épouse Madame [J] [L], la nue- propriété des mêmes biens revenant à leurs enfants : [R] et [U] [Y].
Par actes extrajudiciaires du 23 et 26 mai 2011 la SA HENRI PICARD ET FILS a sollicité le renouvellement du bail. Faute de réponse des bailleurs dans le délai de trois mois, le bail s'est renouvelé à compter du 1er juillet 2011 pour se terminer le 1er juillet 2020.
Par acte authentique du 1er février 2017 Monsieur [U] [Y] a réalisé une donation-partage en nue-propriété des locaux pris à bail au profit de ses enfants mineurs : [S], [C] et [PT] [Y].
Par acte notarié du 1er février 2017, Madame [R] [Y] a réalisé une donation-partage en nue-propriété des locaux pris à bail au profit de ses enfants mineurs : [P] et [O] [V].
Par acte extrajudiciaire du 28 juin 2018, les usufruitiers Monsieur [W] [Y] et Madame [R] [Y], épouse [V], et les nus-propriétaires Monsieur [U] [Y] et Madame [R] [Y] ont délivré un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction à la SA HENRI PICARD ET FILS à effet du 31 décembre 2018 à minuit.
Par exploit d'huissier du 2 août 2018, la SA HENRI PICARD ET FILS a fait assigner Mon-sieur [W] [Y] et Madame [R] [Y], épouse [V], Monsieur [U] [Y] et Madame [R] [Y] devant le tribunal de grande instance de Paris (devenu tribunal judiciaire de Paris) aux fins substantielles de dire que le congé avec refus de renouvelle-ment sans indemnité d'éviction délivré le 28 juin 2018 est nul, en ce qu'il ne pouvait être donné que pour la date du 30 juin 2020, et subsidiairement, si le congé était valide, de dire qu'il ne peut prendre effet qu'au 30 juin 2020, de fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 2.000.000 euros, et de désigner un expert pour l'estimer.
Par acte extrajudiciaire du 6 mars 2020 les usufruitiers Monsieur [W] [Y], Madame [J] [L], épouse [Y] et les nus-propriétaires Monsieur [U] [Y] pris tant en son nom per-sonnel qu'en tant que représentant de ses enfants mineurs [S] [Y], [C] [Y], et [PT] [Y], d'une part, et Ma-dame [R] [Y], épouse [V] prise en tant que représentant de ses enfants mineurs [O] [V], [P] [V], d'autre part (ensemble, ci-après dénommé, " les membres de l'indivision bailleresse") ont fait délivrer un commandement dénonçant d'une part des rapports de la société EXPERTS-GC et de la société SOCOTEC et d'autre part, visant la clause résolutoire au preneur, ayant pour cause le fait de le sommer d'avoir à effectuer des travaux en ce qui concerne l'installation électrique et de supprimer la surcharge des plan-chers.
Par acte extrajudiciaire du 10 mars 2020 la SA HENRI PICARD ET FILS a adressé à l'indivision bailleresse une demande de renouvellement.
Par exploit d'huissier du 20 avril 2020, la SA HENRI PICARD ET FILS a fait assigner les membres de l'indivision bailleresse principalement, en opposition au commandement visant la clause résolutoire délivré le 6 mars 2020. L'instance a été enrôlée sous le numéro RG 20/4792.
Par jugement en date du 7 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris a, en substance, déclaré nul et de nul effet le congé délivré le 28 juin 2018.
Par acte extrajudiciaire du 9 juin 2020, les membres de l'indivision bailleresse ont fait délivrer un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction à la SA HENRI PICARD ET FILS, aux motifs de l'absence d'exécution, dans le délai d'un mois de la délivrance du commandement des travaux sollicités et qu'il soit mis un terme à la surcharge des planchers.
Par exploit d'huissier du 11 septembre 2020, la SA HENRI PICARD ET FILS a fait assigner les membres de l'indivision bailleresse principalement en contestation de congé avec refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction. L'instance a été enrôlée sous le numéro RG 20/9097.
Par ordonnance du juge de la mise en état du 22 juin 2021, l'instance enrôlée sous le numéro RG 20/4792 et l'instance enrôlée sous le numéro RG 20/9097 ont fait l'objet d'une jonction, sous le numéro de la présente instance.
Par acte extrajudiciaire du 10 décembre 2021, les membres de l'indivision bailleresse ont exercé leur droit de repentir sur le fondement de l'article L.145-58 du code de commerce.
Un nouveau bail commercial a pris effet le 10 décembre 2021.
Par conclusions notifiées le 1er mars 2022, la SA HENRI PICARD ET FILS demande au tri-bunal judiciaire de Paris de :
A titre principal,
- donner acte aux membres de l'indivision bailleresse de ce qu'ils renoncent à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire visée par le commandement du 6 mars 2020 ;
- donner acte aux bailleurs de ce qu'ils renoncent à la validation du congé sans offre de renouvellement délivré le 9 juin 2020 ;
- débouter les membres de l'indivision bailleresse de l'intégralité de leurs demandes ;
- condamner les membres de l'indivision bailleresse à remplacer l'installation électrique vétuste sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;
Subsidiairement,
- voir nommer tel expert qu'il plaira au tribunal de désigner avec la mission de :
o se prononcer sur les travaux électriques qui s'avèrent nécessaires et en particulier sur le caractère vétuste ou pas des installations électriques et leur cause et sur la nécessité de renforcer le plancher en se prononçant sur l'origine de l'affaissement dudit plancher au regard de l'activité exercée par la société loca-taire et sur les responsabilités;
o déterminer si l'affaissement du plancher est la conséquence d'un problème de structure lié à l'ancienneté de l'immeuble construit au 19ème siècle ;
- dire que les frais d'expertise seront supportés par les membres de l'indivision baille-resse ;
- condamner, conjointement et solidairement les membres de l'indivision bailleresse à lui verser la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner, " conjointement et solidairement " les membres de l'indivision bailleresse aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Alain RAPAPORT, avocat à la Cour, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la SA HENRI PICARD ET FILS énonce:
- que les rapports de la société EXPERT-CG et de la société SOCOTEC ne sont pas contradictoires ; qu'il est constant qu'une juridiction ne saurait se fonder exclusive-ment sur un rapport d'expertise unilatérale ;
- qu'il ressort desdits rapports que l'installation électrique est vétuste et n'est plus aux normes, alors que la vétusté doit être expressément mise à la charge du bailleur, et que la mise aux normes incombe au bailleur au titre de son obligation de délivrance ; qu'il leur appartient donc de mener à bien les travaux relatifs à l'installation électrique;
- que s'agissant de la surcharge des planchers, le bail prévoit que le gros œuvre des planchers est à la charge du propriétaire ; qu'ils constituent une partie commune de l'immeuble et les travaux qui les concernent relèvent du syndicat des copropriétaires en vertu du règlement de copropriété ; que le bailleur est tenu de livrer un local conforme à l'usage auquel il est destiné, et se doit donc de permettre l'entreposage de livres dont il ne peut ignorer le poids.
Par conclusions notifiées le 9 mars 2022, les membres de l'indivision bailleresse demandent au tribunal judiciaire de Paris de :
Sur la procédure en opposition au refus de renouvellement de bail sans indemnité d'éviction (assignation du 10 septembre 2020 RG-20/9097 :
- dire et juger que la procédure engagée, selon assignation du 10 septembre 2020 par la société HENRI PICARD & FILS pour contester le refus de renouvellement de bail sans indemnité d'éviction, devient sans objet ;
Sur la procédure d'opposition à commandement visant la clause résolutoire (assignations des 20 avril et 19 mai 2020) RG 20/04792 :
- donner acte de ce que, en exerçant le 10 décembre 2021 leur droit de repentir, les membres de l'indivision bailleresse ne demandent plus l'acquisition de la clause résolu-toire ;
- condamner la SA HENRI PICARD & FILS à exécuter les travaux suivants :
o En ce qui concerne l'installation électrique : remplacement des portes fusibles ou disjoncteur unipolaire par des protections bipolaires ou nui-neutres ; mise en place d'une boîte de connexion ; constitution de prises de terre conformé-ment aux dispositions de la norme NF-C-100 ; remplacement de l'ensemble des canalisations électriques ; remplacement des conducteurs de type sous moulure de bois par des conducteurs de type H07V ; rénovation du tableau et mise en place d'un DDR 30A pour les circuits prise de courant ; remplacement des appareils d'éclairage et mise à la terre de ceux pouvant être conser-vés. Et ce, sous une astreinte de 1.000 euros par jour pendant trois mois à compter du jugement à intervenir, passé lequel délai, il sera à nouveau fait droit.
o En ce qui concerne la surcharge des planchers : la suppression sous une as-treinte de 1.000 euros par jour à compter du jugement à intervenir des surcharges constatées (745,5 kg) dans le rapport de la société EXPERTS-GC du 4 février 2019 et constatées à nouveau le 18 février 2020 ;
Sur la demande d'expertise formulée à titre subsidiaire par la SA HENRI PICARD & FILS :
- donner acte de ce que les membres de l'indivision bailleresse ne s'opposent pas à la demande d'expertise, sous les réserves suivantes :
o En ce qui concerne l'installation électrique : l'expert devra préciser ce qui res-sort d'un défaut d'entretien et ce qui affecte les aménagements, améliora-tions et modifications faites sur l'installation électrique par la société locataire et distinguer ce qui ressort de l'alimentation électrique proprement dite des lo-caux due par le bailleur;
o En ce qui concerne la surcharge des planchers : l'expert sera tenu de se référer aux clauses du bail et aux obligations faites à la société locataire de ne pas surcharger les planchers, étant précisé que la SA HENRI PICARD & FILS n'a jamais ignoré l'âge de l'immeuble et les contraintes en résultant lors de la signature du bail.
o les frais de l'expertise seront à la charge exclusive de la SA HENRI PICARD & FILS, demanderesse dans la procédure et demanderesse à l'expertise ;
- condamner la SA HENRI PICARD & FILS à payer 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile aux membres de l'indivision bailleresse ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- débouter la SA HENRI PICARD ET FILS de toutes ses demandes.
- Condamner la SA HENRI PICARD & FILS aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sylvie DREYFUS, avocat.
Au soutien de leurs prétentions, les membres de l'indivision bailleresse énoncent :
- qu'en exerçant leur droit de repentir, et en acceptant le principe d'un renouvellement du bail à effet du 10 décembre 2021, ils ont renoncé de facto à demander à ce qu'il soit statué sur l'acquisition de la clause résolutoire ; que cela n'emporte toutefois pas renonciation au respect des obligations du bail ;
- qu'il convient d'appliquer les termes du bail qui posent comme obligation au locataire " d'entretenir les lieux pendant toute la durée du bail en bon état de réparations locatives et de faire en conséquence, exécuter à ses frais toutes réparations d'électricité, […] en un mot, tous travaux qu'il serait nécessaire d'effectuer dans les lieux, même de remplacement total ou partiel." ; que si le locataire avait exécuté ses obligations et entre autre le remplacement total ou partiel des installations électriques, aucune de celles-ci ne serait aujourd'hui vétuste ; qu'au demeurant les travaux électriques sollici-tés ne sont pas le fait de la vétusté ;
- que le preneur ne justifie d'aucun travaux de quelque nature qu'ils soient; qu'il a déjà été jugé que les travaux de mise aux normes de sécurité n'étant destinés qu'à assurer un meilleur usage et une plus grande sécurité des lieux, ne relevaient pas de l'obligation de délivrance du bailleur ;
- que le rapport de la société EXPERTS-GC en date du 18 février 2020 précise que depuis la précédente visite du 4 février 2019, aucune des préconisations alors faites a été engagée afin de réduire les surcharges appliquées sur le plancher ; qu'aucun travaux n'est prescrit à ce titre ; que le bail n'interdit nullement à la société locataire d'entreposer des livres et par voie de conséquence, ce n'est pas la destination du local qui est remise en cause mais l'existence d'une surcharge de 745 kg répartie sur plusieurs zones de stockage précisées au rapport de la société EXPERTS-GC du 4 février 2019 ; que le bail pose comme obligation " de ne pouvoir surcharger les plan-chers des lieux loués, sans en avoir au préalable complété la solidité au moyen de me-sures que préconiserait l'architecte du bailleur, sous les ordres duquel les travaux de-vraient d'ailleurs être exécutés, aux frais du preneur " ;
La clôture a été prononcée le 14 juin 2022.
L'audience de plaidoirie s'est tenue le 23 avril 2024.
La décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2024.
MOTIVATION
Sur les conséquences du droit de repentir
Aux termes de l'article L.145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu'à l'expira-tion d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
Par acte extrajudiciaire du 10 décembre 2021, les membres de l'indivision bailleresse ont exercé leur droit de repentir. Un nouveau bail commercial a pris effet le 10 décembre 2021.
En conséquence, les demandes du preneur tendant à contester le congé avec refus de renou-vellement sans indemnité d'éviction sont désormais sans objet.
Le commandement délivré le 6 mars 2020 visant la clause résolutoire d'un bail expiré par l'effet d'un nouveau bail commercial à compter du 10 décembre 2021, tant les demandes de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire que les contestations à l'égard de cette constatation sont désormais sans objet.
Sur les demandes de travaux relatifs à l'installation électrique et l'injonction qu'il soit mis un terme à la surcharge sur les planchers
Aux termes de l'article 263 du code de procédure civile, l'expertise n'a lieu d'être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.
Il est constant que le tribunal ne peut asseoir sa décision exclusivement sur un rapport uni-latéral, mais doit rechercher s'il est corroboré par d'autres éléments de preuve.
En l'espèce, s'agissant des travaux portant sur l'installation électrique, et les demandes ayant trait à ce qu'il soit mis un terme à la surcharge sur les planchers, ne sont débattus par les parties que les rapports unilatéraux produits par les membres de l'indivision bailleresse. L'état des installations et la réalité de la surcharge ne ressortent d'aucune autre pièce.
En l'état des moyens exposés, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du tribunal ou d'un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une me-sure d'expertise demandée subsidiairement par les parties.
En conséquence, une expertise sera ordonnée, avant dire droit, selon les modalités définies dans le dispositif.
Sur les autres demandes
L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, il y a lieu de réserver les dépens.
L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie au paiement d'une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.
En l'espèce, il y a lieu de réserver les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;
- Dit que les contestations élevées par la société HENRI PICARD & FILS relatives au refus de renouvellement de bail sans indemnité d'éviction sont sans objet;
- Dit que la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire au regard du commandement visant la clause résolutoire délivré le 6 mars 2020 à la société HENRI PICARD & FILS est sans objet;
- Ordonne avant-dire droit une mesure d'expertise portant sur les planchers et désigne en qualité d'expert:
[LZ] [M]
Diplôme d'Architecte DPLG
[Adresse 6]
[Localité 12]
Tél : [XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX03]
Email : [Courriel 18]@gmail.com
Avec mission de :
convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
visiter les locaux litigieux situés à l'angle du [Adresse 9] et du [Adresse 4] dans le dans le [Localité 16],
entendre les parties en leurs dires et explications,
procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, et notamment déterminer si l'affaissement du plancher est la conséquence d'un problème de structure lié à l'ancienneté de l'immeuble construit au 19ème siècle ou à des surcharges dans l'occupation de l'espace.
se prononcer sur les travaux électriques qui s'avèrent nécessaires pour l'exercice de l'activité, la sécurité des biens et des personnes, en donnant un avis, d'une part, sur l'état d'entretien de tout ou partie des équipements et d'autre part, sur la vétusté de tout ou partie des équipements, le cas échéant.
L'expert peut se faire assister dans l'accomplissement de sa mission d'un sapiteur de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité.
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2025,
Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par moitié entre les parties (à hauteur de 2.500 € pour la société HENRI PICARD & FILS et à hauteur de 2.500 € pour les membres de l'indivision bailleresse à la régie du tribunal judiciaire de Paris (niveau 1 du Socle, Atrium sud) jusqu'au 11 octobre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,
- Dit que les dépens sont réservés ;
- Dit que les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile sont réservées ;
- Rappelle que l'exécution provisoire est de droit,
- Renvoie à l’audience de mise en état du 7 novembre 2024 pour vérification du versement des consignations.
Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,
Fait et jugé à Paris le 23 Juillet 2024.
Le Greffier Le Président
Christian GUINAND Sophie GUILLARME
SERVICE DE LA RÉGIE
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Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h
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- virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX019] / BIC : [XXXXXXXXXX020]
en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial
- chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)
- à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum
Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;