RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 23 juillet 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00726 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QIYN
PRONONCÉE PAR
Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 16 juillet 2024 et lors du prononcé
ENTRE :
S.A.R.L. SHARK COMPANY
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître David PINET de l’ASSOCIATION LEBRAY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R189
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.C.I. RONA
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 289
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, la SARL SHARK COMPANY a assigné en référé d'heure à heure la SCI RONA devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 1719 du code civil, pour voir :
- Ordonner la suspension temporaire et à titre conservatoire des travaux de toute nature entrepris par la SCI RONA relatifs à l'ensemble immobilier à usage commercial situé [Adresse 3], au sein duquel les locaux pris à bail et exploités par SHARK COMPANY sous enseigne "DESTOCK JEANS" sont implantés ;
- Dire que lesdits travaux pourront reprendre après dépôt par l'expert judiciaire ci-après désigné d'un pré-rapport identifiant le cas échéant les conditions dans lesquelles lesdits travaux pourront se poursuivre sans compromettre la sécurité des personnes et des biens ;
- Dire qu'il en sera référé au tribunal en cas de difficulté ;
- Désigner un expert judiciaire ;
- Interdire à la SCI RONA de réaliser tous travaux qui auraient pour effet de modifier, directement ou indirectement, la forme, la superficie, les accès, les fonctionnalités, ou l'un quelconque des accessoires des locaux donnés à bail à SHARK COMPANY ;
- Dire que l'ordonnance sera exécutoire sur présentation de sa seule minute ;
- Débouter la SCI RONA de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles éventuelles, fins et prétentions ;
- Condamner la SCI RONA au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle fait valoir qu'elle est titulaire d'un bail commercial au sein d'un ensemble immobilier appartenant à la SCI RONA et qu'elle lui a fait délivrer une demande de renouvellement par acte extrajudiciaire en date du 30 juin 2022, acceptée dans son principe par le bailleur le 29 juillet 2022 et dans le cadre de laquelle une expertise judiciaire portant sur la valeur locative du bien a été ordonnée par jugement du tribunal judiciaire d'Évry le 17 mai 2024. Elle ajoute que le bailleur a entrepris une campagne de travaux dont elle a été informée par courrier du 19 juin 2023 et qui ont débuté courant juin 2024 sans qu'elle soit informée précisément de leur nature, de leur durée ou de leur incidence sur son activité, et cela malgré ses demandes réitérées. Or, elle indique qu'elle n'a été informée du début de ces travaux que 48 heures avant leur démarrage, dont un weekend, induisant une perte de chiffre d'affaire en période de soldes, mais surtout une dépose de son enseigne lumineuse entrainant une perte de visibilité, la déconnexion et le démantèlement des unités de climatisation et de chauffage, une désactivation des trappes de désenfumage situées sur la toiture, et une exposition aux intempéries par le changement de l'ensemble de la toiture entrainant de multiples infiltrations. Elle affirme que de ce fait les locaux ne sont plus en conformité avec les normes légales et règlementaires, susceptibles d'être dangereux et rendus impropres à leur usage. Elle considère ainsi qu'il existe un risque de dommage imminent justifiant ses demandes de suspension des travaux et d'expertise.
L'affaire a été appelée à l'audience du 16 juillet 2024, à laquelle la SARL SHARK COMPANY, représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.
En défense, la SCI RONA, représentée par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :
- Débouter la société SHARK COMPANY de toutes ses demandes ;
- Si un expert est désigné, limiter la mission de celui-ci aux seuls désordres décrits dans l'assignation et prendre acte de ses protestations et réserves ;
- Condamner la société SHARK COMPANY au paiement d'une indemnité de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux dépens.
Elle fait valoir l'absence de dommage imminent dès lors qu'elle a le droit de réaliser des travaux d'amélioration ou de rénovation de son bien conformément aux termes du bail et qu'elle en a préalablement informé la demanderesse et communiqué tous les éléments requis. Elle ajoute qu'aucun élément ne permet de caractériser que les locaux seraient devenus impropres à leur usage, que l'enseigne a été déposée le temps des travaux avec l'accord du responsable du magasin, qu'il est demandé au locataire de déposer ses unités de climatisation pour le 1er septembre prochain et qu'elles sont toujours en place à ce jour, que les trappes de désenfumages ne peuvent être mises en service tant que la toiture n'est pas terminée, que le dégât des eaux survenu le 6 juillet est d'ores et déjà réparé et qu'aucun autre dommage n'est établi. Elle ajoute que les autres locataires de l'ensemble immobilier n'ont fait état d'aucune difficulté.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
A l'issue des débats il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré au 23 juillet 2024 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Sur les demandes de suspension des travaux et d'interdiction de réaliser de nouveaux travaux
L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.
En l'espèce, les locaux commerciaux pris à bail par la SARL SHARK COMPANY sont situés dans un ensemble immobilier appartenant à la SCI RONA, dans lequel trois autres enseignes commerciales sont exploitées.
Le bail commercial en date du 1er avril 2004, régulièrement reconduit depuis, stipule que le bailleur s'oblige à exécuter et prendre en charge les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, et précise que "le preneur devra souffrir sans indemnité tous travaux d'amélioration ou même de construction nouvelle que le bailleur se réserve de faire exécuter quels qu'en soient les inconvénients et la durée […] de même pour les travaux sur l'ensemble immobilier et la voie publique ou sur les immeubles voisins".
Dans ce cadre, il ressort des pièces produites et notamment d'un courrier de la SARL SHARK COMPANY en date du 9 mai 2023 que celle-ci avait été informée du projet du bailleur de réaliser des travaux d'envergure mais en sollicitait le détail, détail qui lui sera finalement transmis le samedi 8 juin 2024 par courriel auquel était jointe une note d'architecte comprenant un planning de travaux. Cependant, l'envoi tardif des détails des travaux ne saurait caractériser un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent au sens de l'article précité.
Il est en outre relevé que la SARL SHARK COMPANY ne conteste pas l'utilité des dits travaux compte tenu de la vétusté des locaux.
Au titre des désordres évoqués, il ressort des pièces produites en défense que le dégât des eaux survenu le 6 juillet 2024 et immédiatement signalé à l'architecte par la demanderesse, a fait l'objet d'un traitement rapide et qu'au terme d'un constat dressé par un commissaire de justice le 15 juillet 2024, veille de l'audience, la toiture était dorénavant hors d'eau s'agissant des locaux exploités par la demanderesse, situation confirmée par la note technique de l'architecte du même jour qui annonce la fin de la mise hors d'eau de cette partie de l'ensemble immobilier le 16 juillet. La remise en état des locaux (remplacement des faux plafonds et remise en service du compteur électrique) n'est dès lors pas empêchée.
De même, la dépose de l'enseigne commerciale rendue nécessaire par les travaux, a été compensée par le bailleur par la pose d'une nouvelle enseigne, dont le constat de commissaire de justice précité permet de confirmer qu'elle est visible pour les usagers.
Enfin, la mise en service des lanterneaux (autrement appelés trappes de désenfumage) invoquée à l'appui d'un risque incendie est directement liée à la réfection de la toiture de l'ensemble immobilier, selon la note technique de l'architecte en date du 15 juillet 2024. Or, sur ce point, en l'absence d'autre possibilité technique démontrée, c'est la suspension des travaux qui serait constitutive d'un risque, de surcroit supporté par les autres locataires de la SCI RONA qui n'ont pas été attraits à la cause.
Aucun des éléments ainsi produits ne démontre que les locaux seraient devenus impropres à leur usage commercial. Le moyen visant à faire état de pertes de chiffres d'affaires ne saurait constituer un dommage imminent au sens de l'article précité dès lors que la reconnaissance d'un tel dommage nécessitera une interprétation du bail commercial qui exclut toute indemnité, laquelle relève de la compétence du juge du fond.
Ainsi, la SARL SHARK COMPANY échoue à démontrer l'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent au sens de l'article 835 du code de procédure civile. En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de suspension des travaux formulée par la SARL SHARK COMPANY.
S'agissant de la demande d'interdiction de réaliser tous travaux qui auraient pour effet de modifier, directement ou indirectement, la forme, la superficie, les accès, les fonctionnalités, ou l'un quelconque des accessoires des locaux donnés à bail à la SARL SHARK COMPANY, aucun des éléments versés aux débats et notamment les deux notes techniques établies par l'architecte mandaté pour la réalisation des travaux par la SCI RONA, ne vient caractériser l'existence d'un tel risque.
Dès lors, il n'y a pas lieu à référé sur cette autre demande.
Sur la demande d'expertise
L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel.
Mais, comme évoqué précédemment, les désordres allégués par la SARL SHARK COMPANY ont d'ores et déjà fait l'objet d'un traitement adapté. Ainsi, la SARL SHARK COMPANY ne justifie pas d'un motif légitime pour obtenir la désignation d'un expert en vue d'établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur la demande d'expertise.
Sur les frais et dépens
La SARL SHARK COMPANY, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé.
En application de l'article 700 du code de procédure civile la SARL SHARK COMPANY sera condamnée à payer à la SCI RONA une indemnité de procédure qu'il est équitable de fixer à la somme de 1.000 euros.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,
DIT n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes formulées par la SARL SHARK COMPANY ;
CONDAMNE la SARL SHARK COMPANY à payer à la SCI RONA une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL SHARK COMPANY aux dépens de l'instance en référé ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 23 juillet 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,