TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/53185 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4KMN
N° : 15
Assignation du :
30 Avril 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 23 juillet 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE
La société SCI [Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Claire OLDAK, avocat au barreau de PARIS - #E0960
DEFENDERESSE
S.A.S. BAN BUA
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Nicolas KOHEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE - #PC250
DÉBATS
A l’audience du 18 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 7 août 2017, la société Invest Hôtel Chalons sur Marnes, aux droits de laquelle vient la SCI DU [Adresse 1], a consenti au profit de la société Naorah, aux droits de laquelle vient la SAS BAN BUA des suites d'une cession intervenue le 22 novembre 2018, au renouvellement d'un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1], destinés exclusivement aux activités de RESTAURANT-BRASSERIE, avec une exploitation d'une licence de débit de boissons de 4ème catégorie, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 49.216,44 euros hors taxes, ainsi qu'une provision sur charges annuelle de 1740€.
Les parties ont signé un avenant le 25 juin 2020, aux termes duquel il a été convenu de l'abandon d'un mois de loyer HT, au titre du deuxième trimestre 2020, les charges restant dues.
Par exploit délivré le 22 octobre 2020, le preneur a saisi le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'opposition à un commandement de payer délivré par le bailleur le 24 septembre 2020. Par exploit délivré le 25 août 2023, le preneur a saisi le tribunal aux fins d'opposition d'un deuxième commandement de payer délivré par le bailleur le 25 juillet 2023.
Ces deux affaires sont pendantes devant la 18ème chambre de ce tribunal.
Le 18 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 104.569,75€ au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI DU [Adresse 1] a, par exploit délivré le 30 avril 2024, fait citer la SAS BAN BUA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 18 janvier 2024,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, outre la séquestration des biens laissés,
- condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 124.695,97 € au titre de l'arriéré échu, outre les intérêts de 10% des sommes dues à parfaire, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer majoré des charges et taxes à compter du 19 janvier 2024 jusqu'à son départ définitif des lieux,
- l'autoriser à conserver le dépôt de garantie,
- la condamner au paiement de la somme de 6000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont le coût du commandement et des frais des actes extrajudiciaires et autres frais de justice.
A l'audience de renvoi du 18 juin 2024, la requérante conclut au rejet des prétentions adverses et actualise la dette locative à la somme de 141.461€ au 13 juin 2024.
En réponse, la société BAN BUA sollicite de :
- à titre principal, déclarer sans effet la clause résolutoire et débouter la requérante de ses prétentions,
- à titre subsidiaire, la débouter de ses demandes,
- à titre infiniment subsidiaire, lui accorder les plus larges délais pour s'acquitter du paiement de la dette, suspensifs des effets de la clause résolutoire,
- condamner la requérante à lui verser la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.
MOTIFS
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
La société BAN BUA soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un bien conforme à la destination contractuelle, puisque la gaine d'extraction existante n'est pas adaptée au nombre de couverts qu'elle sert et à son activité, de sorte qu'elle génère des nuisances olfactives auxquelles le bailleur n'a pas remédié puisque la modification de ce conduit d'extraction n'a pas été réalisé, malgré l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires, et alors que cela touche aux parties communes et incombe donc, en vertu de l'article 606 du code civil, au bailleur. Elle oppose ainsi l'exception d'inexécution.
En réponse et à l'oral, la requérante fait observer que ce défaut de délivrance n'a jamais été invoqué par la défenderesse qui l'oppose pour les besoins de la cause et qui ne démontre pas qu'elle n'a pas été en mesure d'exploiter les lieux. Elle ajoute que la défenderesse n'a effectué aucune démarche auprès du propriétaire du 2ème étage pour obtenir son accord au passage de la gaine d'extraction.
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
En l’espèce, l'article 8 du contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges, comme de non paiement des rappels de loyers et de dépôt de garantie consécutif à l'indexation ou la révision du loyer ou le renouvellement du bail, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Compte tenu de l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur l'exigibilité des sommes visées par le commandement et donc sur sa validité, peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.
Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L'article 1104 du même code rappelle que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.
Enfin, l'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les locaux sont munis d'un conduit de fumée, qui part de la hotte du sous-sol, traversant successivement le hall de l'immeuble, un local commercial situé au 1er étage, un logement au 2ème étage puis la courette jusqu'au faîtage. Dans un rapport établi le 25 avril 2023, l'architecte de la société BAN BUA qualifie ce conduit d'insuffisant compte tenu du changement de spécialité du preneur et de l'augmentation du nombre de repas.
La modification du conduit d'extraction a été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires du 3 juin 2021, cette modification ayant pour objet, selon le rapport de l'architecte du 25 avril 2024, la création d'un conduit plus large.
Il n'est pas contesté qu'il n'a pas été procédé à la modification de ce conduit car le propriétaire du 2ème étage a refusé de donner son accord au passage de cette gaine, plus large, dans son appartement.
Toutefois, il résulte du document intitulé « Vérification du diamètre des conduits d'extraction IND A » établi le 11 août 2023 que l'extraction des buées et vapeurs issues de la cuisson ne s'effectue plus par le conduit de fumée existant, mais par une extraction réalisée sur la rue à l'issue de travaux réalisés par le preneur au mois de décembre 2022. Aucune constatation objective n'a été faite lors de l'utilisation du conduit de fumée existant qui traverse le hall de l'immeuble.
Le rapport de vérification précise en revanche que le diamètre du conduit existant, qui n'est plus utilisé, est insuffisant compte tenu des dimensions de la hotte, le débit d'extraction suffisant pour permettre une bonne évacuation des buées et graisse devant être de 2200m3/h (300x400), alors que le conduit actuel n'est que de 270x310 avec une capacité en terme de débit de 1200m3/h.
Il résulte de ces éléments que le preneur justifie d'éléments objectifs démontrant que le conduit de fumée actuel n'est pas adapté à la hotte qu'il a mise en place dans les locaux. Toutefois, il est indéniable que les lieux ont été donnés à bail avec un système d'extraction et que le preneur a pu, jusqu'à présent, exploiter les lieux, ce dernier ne justifiant nullement d'une impossibilité d'exploiter les lieux ni d'une perte de chiffre d'affaires liées à un trouble de jouissance. Dès lors, la contestation n'apparaît pas suffisamment sérieuse pour s'opposer au jeu de la clause résolutoire.
Par ailleurs, il n'est pas contestable que le propriétaire des lieux a mis au vote la modification du conduit d'extraction et que, compte tenu de l'agrandissement de ce conduit, le propriétaire du 2ème étage semble s'être opposé au passage de cette gaine dans son appartement.
Les seuls éléments versés aux débats par le preneur ne permettent pas d'établir, avec l'évidence, un manquement suffisamment grave du bailleur à son obligation de procéder à la modification du conduit d'extraction permettant de justifier l'exception d'inexécution, et ce, compte tenu du refus opposé par le propriétaire du deuxième étage et de l'absence de toute réclamation de la part de la défenderesse à son bailleur.
A ce titre, il y a lieu de rappeler que l'obligation de loyauté qui s'impose aux parties dans l'exécution du contrat conformément aux dispositions de l'article 1104 du code civil suppose que l'exception d'inexécution soit, à tout le moins, invoquée auprès du cocontractant en cours de contrat lorsque la difficulté se présente, ce qu'elle ne démontre pas avoir fait.
Le commandement du 18 décembre 20223 mentionne le délai d'un mois pour en régulariser les causes et reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes y est joint et n'est pas contesté par la défenderesse qui sollicite uniquement l'octroi de délais de paiement.
La défenderesse ne conteste pas ne pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 19 janvier 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'absence de tout élément sur la situation financière de la défenderesse, celle-ci ne démontre pas être en mesure d'apurer la dette qui n'a cessé d'augmenter et les échéances courantes, de sorte que la demande de délais ne peut être que rejetée.
En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion sans l'assortir d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.
Sur la provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 19 janvier 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.
Après examen du décompte joint au commandement de payer du 25 juillet 2023 et du décompte arrêté au 14 juin 2024, et déduction du coût du commandement de payer recouvrable au titre des dépens (504,16€), la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 140.957,64€ au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 14 juin 2024, 2ème trimestre 2024 inclus.
Compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la conservation du dépôt de garantie et à l'application d'une pénalité de 10%, toutes deux sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés.
Sur le surplus des demandes
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la requérante la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code, sans qu'il ne soit besoin de lister les actes compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail au 19 janvier 2024 ;
Rejetons la demande de délais de paiement ;
Disons que la SAS BAN BUA devra libérer les locaux situés [Adresse 1], et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,
Rejetons la demande d'astreinte ;
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamnons la SAS BAN BUA à payer à la SCI DU [Adresse 1] :
à compter du 19 janvier 2024, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant des loyers, charges et taxes conventionnellement exigibles, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 140.957,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 14 juin 2024, 2ème trimestre 2024 inclus ;
* la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamnons la SAS BAN BUA au paiement des dépens ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 23 juillet 2024.
Le Greffier, Le Président,
Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN