TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [P] [R]
Madame [L] [X]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître LEWIN Yehochoua
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/00446 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XUF
N° MINUTE :
3
JUGEMENT
rendu le 23 mai 2024
DEMANDERESSE
Madame [E] [K] épouse [F], demeurant [Adresse 2]
Représentée par Maître LEWIN Yehochoua, avocat au bureau de Paris,
DÉFENDEURS
Monsieur [P] [R], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Madame [L] [X], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Jennifer BRAY, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00446 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XUF
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat du 9 août 2021, Mme [E] [K] épouse [F] a consenti un bail d'habitation à M. [P] [R] et Mme [L] [X] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1890 euros et d'une provision pour charges de 209 euros.
Par actes de commissaire de justice du 3 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 13 898,30 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [R] et Mme [L] [X] le 4 octobre 2023.
Par assignations du 26 décembre 2023, Mme [E] [K] épouse [F] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [P] [R] et Mme [L] [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à 2500 euros, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à libération des lieux,
-18 201,12 euros au titre de l'arriéré de loyers et indemnités d'occupation arrêté au 4 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 13898,30 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
-1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 27 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 21 mars 2024, Mme [E] [K] épouse [F], representee par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 mars 2024, s'élève désormais à 24 431,71 euros.
Mme [E] [K] épouse [F] expose que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de ce dernier et soutient qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier règlement effectué par les locataires datant du mois de décembre 2023.
Mme [E] [K] épouse [F] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s'oppose à tout délai de paiement.
Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [P] [R] et Mme [L] [X] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Il n'a pas été fait état d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, les défendeurs n'ont pas comparu, de sorte qu'il sera fait application des dispositions précitées.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
Mme [E] [K] épouse [F] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié aux locataires le 3 octobre 2023 et la somme de 13 898,30 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 novembre 2023.
Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [E] [K] épouse [F] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
2. Sur l'arriéré de loyers et indemnités d'occupation
Conformément aux dispositions des articles 1709 et 1728 du code civil et aux dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Par suite, M. [P] [R] et Mme [L] [X] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
2.1 Sur le montant de la dette
En l'espèce, Mme [E] [K] épouse [F] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 18 mars 2024, M. [P] [R] et Mme [L] [X] lui devaient la somme de 22431,71 euros (et non pas de 24 431,71 euros ainsi que soutenu oralement par leur conseil à l'audience), mois de mars 2024 inclus.
M. [P] [R] et Mme [L] [X], non comparants à l'audience, nont de ce fait apporté aucun élément de nature à remettre en cause le montant figurant au décompte.
Ils seront en conséquence condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023 sur la somme de 13 898,30 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4302,82 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
2.2 Sur la solidarité passive
La solidarité étant expressément prévue au contrat de bail pour le paiement des loyers et charges, M. [P] [R] et Mme [L] [X] seront solidairement condamnés à payer la somme due au titre des loyers et charges dus jusqu'à la résiliation du bail, soit la somme de 18 457,59 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 13 898,30 à compter du 3 octobre 2023.
L'indemnité d'occupation constituant la réparation d'une faute civile, elle ne peut être due solidairement, la solidarité ne se présumant pas et la responsabilité extracontractuelle étant insusceptible d'être régie par une clause en la matière.
La solidarité prévue au contrat pour le paiement du loyer cesse donc à la résiliation du contrat et la demanderesse n'invoque ni n'établit que la dette d'indemnités d'occupation relèverait de l'application de l'article 220 du code civil.
En revanche, chacun des responsables du dommage causé au bailleur par le quasi délit d'occupation sans droit ni titre des lieux est tenu à son égard de le réparer intégralement.
En consequence, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 3974,12 euros au titre de l'arriéré d'indemnités d'occupation constitué à compter de la résiliation du bail, échéance de mars 2024 inclus.
3. Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due.
Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1890 euros, majorée des charges, la bailleresse ne démontrant pas l’existance d’un préjudice autre que celui de la non perception de loyers au soutien de sa demande de fixation, à la somme de 2500 euros mensuelle, de l’indemnité d’occupation, dont elle sera en conséquence déboutée.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du mois d'avril 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [E] [K] épouse [F] ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [P] [R] et Mme [L] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [E] [K] épouse [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Il n'y a en l’espèce pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 août 2021 entre Mme [E] [K] épouse [F], d'une part, et M. [P] [R] et Mme [L] [X], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 14 novembre 2023,
DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [P] [R] et Mme [L] [X], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,
ORDONNE à M. [P] [R] et Mme [L] [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE solidairement M. [P] [R] et Mme [L] [X] à payer à Mme [E] [K] épouse [F] la somme de 18 457,59 euros (dix-huit mille quatre cent cinquante-sept euros et cinquante neuf centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023 sur la somme de 13898,30 euros, à compter de l'assignation pour le surplus,
CONDAMNE in solidum M. [P] [R] et Mme [L] [X] à payer à Mme [E] [K] épouse [F] la somme de 3974,12 euros au titre de l'arriéré d'indemnités d'occupation constitué à compter de la résiliation du bail, échéance de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
CONDAMNE in solidum M. [P] [R] et Mme [L] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1890 euros (mille huit cent quatre-vingt-dix euros) par mois, charges en sus,
DIT que cette indemnité d'occupation est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à compter du mois d’avril 2024 jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE in solidum M. [P] [R] et Mme [L] [X] à payer à Mme [E] [K] épouse [F] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum M. [P] [R] et Mme [L] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 3 octobre 2023 et celui des assignations du 26 décembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge