TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [N] [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Benjamin JAMI
Pôle civil de proximité
■
PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/00812 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35HT
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 23 mai 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], dont le siège social est sis Représenté par son syndic, la Cabinet CITYA MODERN’IMM - Sis [Adresse 3]
représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811
DÉFENDERESSE
Madame [N] [I], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 mars 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00812 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35HT
EXPOSE DU LITIGE
Madame [N] [I] est propriétaire du lot n°71 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré BX19, soumis au régime de la copropriété représentant 11/1004ème tantièmes.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet CITYA MODERN’IMM en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [N] [I], par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
•6457,09 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2023 inclus),
•2000 euros de dommages et intérêts,
•la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
•1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Il sera relevé, au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que le syndicat des copropriétaires n’a effectué aucune demande dans le dispositif de ses écritures au titre des frais de recouvrement.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 mars 2024.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à préciser que sa créance au titre des charges est réduite à 4911,96 euros, après versement par le défendeur de 2000 euros en date du 7 mars 2023.
Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Madame [N] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 23 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Les pièces d'actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n'a pas modifié ses demandes à l'audience puisqu'il s'en est remis au bénéfice de son acte introductif d'instance (la formulation d'une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l'affaire pour le respect du contradictoire). Elles ne seront donc pas prises en compte au titre d'une actualisation des demandes, sauf à préciser qu'elles permettent toutefois de constater qu'aucun paiement n'est intervenu depuis l'assignation.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
•les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
•les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
•le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot 71, indiquant la répartition des tantièmes (11/1004èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Madame [N] [I],
•les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 14 juin 2021 au 31 décembre 2023,
•l’historique du compte au 1er octobre 2023 pour la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2023 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6547,09 euros (en ce inclus 150 euros de frais),
•les procès-verbaux des assemblées générales des 25 novembre 2021 et 8 décembre 2022 comportant :
oapprobation des comptes des exercices 2020 et 2021,
ovote des budgets prévisionnels 2022 et 2023,
ofonds travaux 2021 et 2022,
ovote des travaux ou opérations suivantes : réalisation d’un diagnostic structurel, remplacement des canalisations et travaux de plomberie (assemblée générale du 25 novembre 2021, résolution 18, 20), procédure de départ du gardien, mission relative aux fondations du bâtiment A, mission relative aux bow-windows (assemblée générale du 8 décembre 2022, résolution 17, 18-1, 19, 23),
•les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
•la mise en demeure de payer la somme de 3937,60 euros adressée le 24 novembre 2022 à Madame [N] [I] (délivrée le 25 novembre 2022, pli avisé et non réclamé),
•le contrat de syndic,
•les factures de frais de gestion, en particulier la facture d’avocat du 19 avril 2023 pour un montant de 1200 euros,
En l'espèce, il ne sera pas tenu compte du décompte actualisé du 7 mars 2023 en raison de l’absence de comparution du défendeur à l’audience utile, et donc tant de l’appel du 1er trimestre 2024 que du versement de ce dernier de 2000 euros en date du 7 mars 2024. Il sera toutefois mentionné dans le dispositif de la présente décision que les paiements postérieurs au précédent décompte du 1er octobre 2023 produit seront déduits des sommes dues.
Par suite, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6547,09 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023.
Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 150 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.
La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 6397,09 euros (6547,09-150).
Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.
En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2022, lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception au domicile du destinataire, à hauteur de 3937,60 euros, et de l’assignation du 11 décembre 2023 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que Madame [N] [I] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Madame [N] [I]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 11 décembre 2023 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au vu de la facture d’avocat du 19 avril 2023.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet CITYA MODERN’IMM :
- la somme de 6397,09 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2023 et incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2022 sur la somme de 3937,60 euros et du 11 décembre 2023 pour le surplus,
- la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement au décompte du 1er octobre 2023 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 11 décembre 2023,
CONDAMNE Madame [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet CITYA MODERN’IMM, la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE Madame [N] [I] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,
Fait et jugé à Paris le 23 mai 2024
le greffierle Président