TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [C] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Rémy WACHTEL
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00878 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3Z7V
N° MINUTE :
8
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 mai 2024
DEMANDEUR
Monsieur [D] [H], demeurant [Adresse 2]
Représenté par Maître Rémy WACHTEL, avocat au barreau de Paris,
DÉFENDERESSE
Madame [C] [K], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Jennifer BRAY, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 mai 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Jennifer BRAY, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00878 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3Z7V
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par contrat du 5 août 2020, M. [D] [H] a consenti un bail d'habitation à Mme [C] [K] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 750 euros et d'une provision pour charges de 50 euros.
Par actes de commissaire de justice du 7 août 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire:
- un commandement de payer la somme principale de 1382,38 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines,
- un commandement de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d'un mois,
en visant la clause résolutoire prevue au contrat.
Par assignation du 21 décembre 2023, M. [D] [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [C] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 780,27 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-1558,73 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2023,
-1294,45 euros correspondant aux frais d'huissier pour lui faire délivrer les commandements visant la clause résolutoire, constater la sous-location prohibée sur le site airbnb et tenter de faire des saisies-conservatoires,
-1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 21 mars 2024, M. [D] [H] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Au soutien de ses prétentions, il expose que la locataire ne règle pas ses loyers de façon régulière, qu'elle n'a pas justifié de la souscription d'une assurance-habitation, et qu'elle sous-loue son logement de façon illicite sur une plateforme d'économie collaborative, ce qu'il a fait constater par huissier de justice. Il considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, exposant avoir perçu un unique règlement de 980 euros le 31 janvier 2024, outre 332 euros versés par la caisse d'allocations familiales.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [C] [K] n'a pas comparu et n’a pas été représentée.
M. [D] [H] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, la défenderesse n'a pas comparu, de sorte qu'il sera fait application des dispositions précitées.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Aux termes de l'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de justifier d'une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 7 août 2023.
Cette dernière n'a cependant pas justifié de l'assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies, s’agissant du motif concernant le défaut d'assurance, depuis le 8 septembre 2023.
En outre, aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 7 août 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1382,38 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies, s'agissant du motif tiré du défaut de paiement des loyers, depuis le 19 septembre 2023.
Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [D] [H] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Il convient de rappeler que, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, M. [D] [H] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 7 décembre 2023, Mme [C] [K] lui devait la somme de 1558,73 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Mme [C] [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.
M. [D] [H] faisant état de divers règlements intervenus postérieurement au décompte, elle y sera condamnée en deniers ou quittances.
3. Sur l'indemnité d'occupation
En application de l'article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation est donc due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 780,27 euros.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 8 septembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [D] [H] ou à son mandataire.
4. Sur les frais de commissaire de justice
M. [H] sollicite la condamnation de Mme [C] [K] à lui verser la somme de 1294,45 euros au titre des frais qu'il a du engager pour :
- délivrer les commandements d'avoir à justifier d'une assurance habitation et de payer,
- faire réaliser un constat d'huissier, outre une sommation interpellative, avec pour objectif d'étayer la sous-location illicite de son logement,
- faire procéder à une saisie bancaire.
Le coût des commandements de payer et d'avoir à justifier d'une assurance locative étant compris dans les dépens, il n'y a pas lieu de statuer spécifiquement sur cette demande.
Les autres frais engagés n'étant pas directement utiles à la solution du présent litige, dès lors que le juge des référés n'est, dans la présente instance, saisi que d'une demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et de souscription d'un contrat d'assurance, il y a lieu de rejeter les demandes formées au titre du paiement, par la locataire, des sommes engagées pour faire procéder à un constat de la sous-location, à la sommation interpellative, et à la saisie bancaire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [C] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprennent les coûts afferents aux commandements délivrés le 7 août 2023 et à l'assignation.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [D] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge ne peut pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que Mme [C] [K] n'a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 7 août 2023,
CONSTATE que la somme de 1382,38 euros n'a pas été réglée par Mme [C] [K] dans le délai de six semaines suivant la signification du commandement de payer cette somme délivré le 7 août 2023,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 août 2020 entre M. [D] [H], d'une part, et Mme [C] [K], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 8 septembre 2023,
ORDONNE à Mme [C] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Mme [C] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 780,27 euros (sept cent cinquante euros) par mois, hors charges,
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 septembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE Mme [C] [K] à payer à M. [D] [H] la somme de 1558,73 euros (mille cinq cent cinquante-huit euros et soixante-treize centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif et sur l'indemnité d'occupation, comptes arrêtés au 1er décembre 2023, en deniers ou quittances,
DEBOUTE M. [D] [H] de sa demande tendant à voir Mme [C] [K] à lui payer les sommes engagées pour faite réaliser un constat d'huissier, une sommation interpellative, et une saisie bancaire,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE Mme [C] [K] à payer à M. [D] [H] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [C] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 août 2023 et celui de l'assignation du 21 décembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge