TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Maître Simon ESTIVAL
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Véronique BERTRAND
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/00988 - N° Portalis 352J-W-B7H-C322A
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 23 mai 2024
DEMANDERESSE
Madame [S] [X], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Véronique BERTRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0206
DÉFENDERESSE
S.A.S. DUCHANGE FRERES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Simon ESTIVAL de la SAS INLO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A155
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00988 - N° Portalis 352J-W-B7H-C322A
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2021, la SAS DUCHANGE FRERES a consenti à bail meublé à Madame [S] [X] et son compagnon un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.
Le contrat, qui stipule être consenti en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi auprès du bailleur et exclut l’application de la loi du 6 juillet 1989, a été consenti moyennant un loyer de 1250 euros charges comprises payable mensuellement et d’avance au 1er du mois entre les mains du mandataire chargé de la gestion locative, la société COSY HOME. Le contrat prévoit en outre l’indexation annuelle du loyer au 1er décembre de chaque année, selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Un dépôt de garantie a été versé d’un montant de 2500 euros à l’entrée dans les lieux.
Se plaignant que le loyer était surévalué et par acte de commissaire de justice en date du 11 décmbre 2023, Madame [S] [X] a fait assigner la SAS DUCHANGE FRERES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
–La requalification du contrat de bail en un contrat de location meublée à titre de résidence principale à effet au 16 décembre 2021,
–La condamnation du bailleur à lui verser la somme de 8540,14 euros au titre de la restitution des loyers indûment reçus depuis le 16 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023, somme à parfaire au jour du jugement,
–Sa condamnation à lui payer 1200 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 mars 2024.
A l’audience, Madame [S] [X] a été représentée par son conseil et a sollicité le bénéfice de lecture des termes de son assignation. Elle a actualisé l’indu dont elle demande le remboursement à 10068,80 euros au jour de l’audience, échéance de mars 2024 incluse.
La SAS DUCHANGE FRERES a été représentée à l’audience utile par son conseil et s’en est rapportée sur la qualification du contrat. Elle a précisé envisager d’engager la responsabilité de son mandataire.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la qualification du contrat de bail
Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.
L’article L632-1 I du code de la construction et de l’habitation dispose qu’une location d’un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre 1er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
En l'espèce, il est constant que par contrat du 16 décembre 2021, la SAS DUCHANGE FRERES a donné à bail à Madame [S] [X] et son compagnon un appartement meublé pour une période d’un an, soit jusqu’au 15 décembre 2022, renouvelable par tacite reconduction. Dans ces conditions, il ressort des pièces produites aux débats que cet appartement constitue la résidence principale de Madame [S] [X], celle-ci ayant souscrit une assurance habitation et un contrat de fourniture d’énergie pour le logement pris à bail. Madame [S] [X] est en outre étudiante et produit pour l’illustrer ses conventions de stage à [Localité 2] pour les périodes allant du 15 juillet 2021 au 31 décembre 2021 puis du 3 janvier 2022 au 1er juillet 2022 puis son contrat d’apprentissage du 1er septembre 2022 au 31 août 2023, avec mention de sa résidence à l’adresse de l’appartement objet du litige (page 1). Ces pièces montrent que le maître de stage n’est pas la SAS DUCHANGE FRERES. Il en est de même pour les pièces produites par le compagnon de Madame [S] [X], lesquelles font aussi mention de sa résidence à l’adresse du bien litigieux et font état de ses différents employeurs depuis la signature du bail, qui ne sont jamais la SAS DUCHANGE FRERES. Enfin, bien que l’inventaire des meubles constituant l’appartement ne soit pas versé, le contrat de bail y renvoie dans ses annexes (page 4) et Madame [S] [X] admet le caractère meublé du logement en particulier dans le dispositif de ses écritures. Compte tenu de ces éléments, il convient de requalifier le contrat de location en un contrat de location meublée à titre de résidence principale soumis au titre Ibis de la loi du 6 juillet 1989, conclu depuis le 16 décembre 2021 pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction.
Sur la demande de remboursement des loyers au titre de la répétition de l'indu
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.
Par ailleurs, aux termes de l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette. Ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
L'action en répétition de l'indu suppose ainsi un paiement indu dont la charge de la preuve incombe au demandeur. Le paiement indu peut résulter d'une absence de dette, d'un effacement de la dette ou encore d'un paiement excessif. Dans cette dernière hypothèse, l'indu résulte ici du paiement d'une somme supérieure à celle due en réalité et il se limite alors au trop-perçu.
Dans le cadre d'un indu objectif, causé par l'une de ces raisons, l'erreur du solvens n'est pas une condition et la répétition de l'indu peut être utilement excipée lorsque la somme versée l'a été en connaissance de cause mais préventivement pour éviter la remise qu'il ne soit reproché un défaut de paiement.
En l'espèce, Madame [S] [X] justifie avoir payé depuis la conclusion du bail un loyer de 1250 euros TTC, soit 43,10 euros par m². Compte tenu de l’arrêté préfectoral n°2021-06 pris pour la Ville de [Localité 2], le loyer majoré de référence est de 30,80 euros par m² en 2022, pour un immeuble construit entre 1946 et 1970 dans le [Adresse 4] à [Localité 3] pour un bien de deux pièces meublé de 29 m². Le loyer maximum ne pouvait donc pas dépasser 893,20 euros en 2022 et 924,40 euros en 2023, ceci après pris en compte du plafonnement de la hausse de l’IRL à 3,5% applicable jusqu’au 31 mars 2024. Les locataires ont donc payé un surplus de 184,15 euros en décembre 2021, 356,80 euros en 2022, 369,27 euros en 2023, et 382,17 en 2024 jusqu’au jour du jugement. Le trop payé est donc de 1068,80 euros (184,15+356,80x12+369,27x12+382,17x4), échéance de mars 2024 incluse correspondant à l’audience utile, et tel que corroboré en demande (pièce n°23, p.2). Le bailleur sera donc condamné au paiement de la somme de 1068,80 euros.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des locataires les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DECLARE requalifier depuis le 16 décembre 2021 le contrat de bail conclu entre la SAS DUCHANGE FRERES et Madame [S] [X] et son compagnon portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], en contrat de bail meublé à titre de résidence principale soumis au titre Ibis de la loi du 6 juillet 1989, pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction ;
DIT en conséquence que le loyer en cours au mois de mars 2024 est de 924,40 euros charges comprises, payable mensuellement et d’avance au plus tard le 1er de chaque mois entre les mains du bailleur ou de son mandataire, avec indexation annuelle du loyer au 1er décembre de chaque année selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) ;
DIT que les autres dispositions du contrat demeurent inchangées ;
CONDAMNE la SAS DUCHANGE FRERES à verser à Madame [S] [X] la somme de 10068,80 euros au titre des loyers trop-perçus entre le 16 décembre 2021 et le 25 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse ;
DIT que les éventuels trop-payés des locataires pour les échéances d’avril et mai 2024 seront le cas échéant déduits du montant du loyer de juin 2024 ;
CONDAMNE la SAS DUCHANGE FRERES à verser à Madame [S] [X] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS DUCHANGE FRERES aux dépens ;
REJETTE le surplus des demandes
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 23 mai 2024
le greffierle Président