TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 10]
REFERENCES : N° RG 24/01564 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3SD
Minute : 24/505
SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272
C/
Monsieur [P] [R]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 Mai 2024 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 28 Mars 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
SA d’HLM SEINE SAINT DENIS HABITAT,
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 9]
[Localité 7]
représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [P] [R],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]
comparant en personne et assisté de Madame [S] [I], sa fille
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2019, SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Madame [P] [R], des locaux à usage d’habitation, sis [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel d’un montant actualisé de 828,95 euros, charges incluses.
Les loyers ont été irrégulièrement payés.
La SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier un commandement de payer le 2 novembre 2022 à Madame [P] [R], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 5 873,11 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 octobre 2022, et d’avoir à produire son assurance locative.
La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 25 novembre 2022 (date de réception du recommandé).
Par exploit d’huissier, en date du 15 janvier 2024, SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Madame [P] [R], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du RAINCY, aux fins de voir :
Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise pour défaut de paiement du loyer,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,Ordonner l’expulsion de Madame [P] [R] des lieux qu’elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,Condamner Madame [P] [R], à payer à la bailleresse la somme de 6 430,48 euros, suivant décompte arrêtée au terme du mois de juin 2023 due pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 2 novembre 2022, pour les sommes qui y sont visées,Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de juillet 2023, jusqu’à la reprise effective des lieux par remise des clés et Condamner Madame [P] [R] à due concurrence,Condamner la locataire d’avoir à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,Condamner la locataire à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [P] [R] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 7] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 26 janvier 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 mars 2024.
A l’audience, la SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT représentée, maintient les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 5 053,43 euros, arrêtée au 18 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse.
Au soutien de sa demande, la requérante expose que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 2 novembre 2022. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse précise que le dernier loyer a été honoré, qu’elle se désiste de sa demande de production, sous astreinte, de l’attestation d’assurance si celle-ci est produite dans la note en délibéré. La SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi d’éventuels délais de paiement.
Madame [P] [R] comparaît, elle est assistée de sa fille Madame [S] [I]. Elle ne conteste pas le montant de la dette locative. Elle expose ne pas avoir pu respecter l’échéancier d’apurement de la dette de sa bailleresse, ayant dû faire face à divers travaux liés à un dégât de eaux. Elle dit être en capacité d’éteindre sa dette locative avec l’aide sa fille. Elle dit percevoir un salaire mensuel de 1 400 euros, tandis que sa fille en sa qualité d’infirmière perçoit un traitement de 1 800 euros. Elle précise occuper les lieux avec sa fille et 3 enfants mineurs. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, et propose de s’acquitter de l’arriéré à hauteur de 150 euros par mois en sus du loyer courant. Elle soutient être en possession de l’attestation d’assurance requise en demande.
En application des articles 442 et 445 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du RAINCY a autorisé la défenderesse à produire par note en délibéré sous huit jours, l’attestation assurant la couverture des lieux occupés.
La note en délibéré autorisée, incluant l’attestation d’assurance de Banque Postale Assurances (échéance au 30/6/2024) est parvenue au greffe le 29 février 2024. En conséquence, Le juge des contentieux de la protection prend acte du désistement de la SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT à ce titre.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS, le 26 janvier 2024, soit 6 semaines avant l’audience du 28 mars 2023.
Par ailleurs, la SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS le 25 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande de la SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur le bien-fondé de la demande :
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 11 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Madame [P] [R] le 2 novembre 2022, pour la somme 5 873,11 euros, arrêtée au 28 octobre 2022. Il ressort du dernier décompte versé aux débats que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.
En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 3 septembre 2019, à compter du 3 janvier 2023.
Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’espèce, la SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 18 mars 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 053,43 euros, échéance de Février 2024 incluse.
Madame [P] [R] ne conteste pas être redevable de cette dette locative à l’endroit de la SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT.
En conséquence, il convient de condamner Madame [P] [R], à verser à la SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 5 053,43 euros, au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 18 mars 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 2 novembre 2022 sur la somme de 5 873,11 euros, à compter de l’assignation du 15 janvier 2024 sur la somme de 257,37 euros (6 430,48 euros - le règlement par carte bancaire de 300 euros intervenu le 26.6.2023 et dont il n’est pas tenu compte dans le décompte de l’assignation – 5 053,43 euros = 257,37 euros) et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :
En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 de Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Ce texte prévoit que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il ressort des éléments du débat et des pièces versées à la cause que Madame [P] [R], est à jour du versement intégral de son dernier loyer précédent l’audience ; que la SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT ne se dit pas opposée, à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à la locataire, laquelle s’engage par ailleurs à éteindre la dette par des paiements mensuels de 150 euros en sus du loyer courant, avec l’aide de sa fille présente à l’audience.
Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [P] [R], des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette apurée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.
De plus, l’expulsion de Madame [P] [R] et de tous occupants de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Enfin, le bail se trouvant résilié depuis le 3 janvier 2023, en cas de maintien dans les lieux, Madame [T] [P] [R] sera redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la défaillance et jusqu’à la libération effective des lieux, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.
Sur les demandes accessoires :
En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [P] [R], qui succombe à la présente instance, sera condamnée, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, les frais du commandement de payer en date du 2 novembre 2022.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [P] [R] sera en conséquence condamnée, au paiement de la somme de 250 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;
PREND ACTE du désistement de la SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de sa demande relative à l’attestation d’assurance, laquelle a été produite par note en délibéré ;
DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 3 septembre 2019, entre la SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, dont le siège se situe [Adresse 2] à [Localité 8] - [Adresse 9] - d’une part, et Madame [P] [R], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, sis [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 3 janvier 2023 ;
CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;
CONDAMNE Madame [P] [R], qui réside à l’adresse susmentionnée, à payer à la SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 5 053,43 euros (cinq mille cinquante-trois euros et quarante-trois centimes) au titre de l’arriéré de loyers et de charges, selon décompte arrêté au 18 mars 2024, mensualité de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 2 novembre 2022 sur la somme de 5 873,11 euros, à compter de l’assignation du 15 janvier 2024 sur la somme de 257,37 euros et à compter de la présente décision, pour le surplus ;
ACCORDE à Madame [P] [R], un délai pour le paiement de ces sommes ;
AUTORISE Madame [P] [R], à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 150 euros et un 36ème versement égal au solde de la dette (due en principal, frais et intérêts), en plus du loyer et des charges courants, sauf meilleur accord entre les parties ;
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
RAPPELLE que la dette peut être soldée avant le terme de 36 mois par Madame [P] [R] ;
RAPPELLE que pendant ces délais, le loyer courant doit être payé à son échéance ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT qu’en cas de règlement par Madame [P] [R], des échéances courantes et de l’intégralité de leur dette de loyers envers la SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre entre les parties ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (arriéré et loyer courant), l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [P] [R], ainsi que de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la locataire expulsée, en un lieu que cette dernière aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la locataire expulsée d'avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;
FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [P] [R], à une somme égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, et, au besoin, CONDAMNE Madame [P] [R], à verser à la SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT ladite indemnité d’occupation, à compter du mois de la défaillance jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire, par procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
CONDAMNE Madame [P] [R], à payer à la SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [P] [R], aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 novembre 2022 ;
DEBOUTE la SA d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;
LE GREFFIER LE PRESIDENT