TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
62 rue Franklin
93100 MONTREUIL
Téléphone : 01 48 58 82 53
@ : civil.tprx-montreuil-sous-bois@justice.fr
REFERENCES : N° RG 24/01680 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4GA
Minute :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT EX OPH MONTREUILLOIS V. AUX DROITS DE L’OPHLM
C/
Monsieur [H] [N]
Madame [D] [N]
copie Exécutoire délivrée à :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT
Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [D] [N]
Le
Jugement du 23 mai 2024
Jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 23 Mai 2024;
par Madame Hélène DUBREUIL, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 02 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT EX OPH MONTREUILLOIS V. AUX DROITS DE L’OPHLM, demeurant 17 rue Molière - 93100 MONTREUIL
représentée
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [H] [N], demeurant 25, rue du Sergent Bobillot - Bât B, Rdc Gch, 2 Log 201 - 93100 MONTREUIL
non comparant, ni représenté
Madame [D] [N], demeurant 25, rue du Sergent Bobillot - Bât B Rdc Gch Esc 2 Log 201 - 93100 MONTREUIL
comparante
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 18 mars 2003, l’OPH MONTREUILLOIS a donné à bail à Monsieur [H] [N], un appartement situé 25 rue du Sergent Bobillot, 93100 Montreuil, pour un loyer mensuel de 526,23 euros, charges en sus.
Par avenant au bail en date du 26 août 2003, Madame [D] [N] est devenue cotitulaire du bail signé le 18 mars 2003 entre l’OPH MONTREUILLOIS et Monsieur [H] [N].
Par acte de commissaire de justice en date du 1er juin 2023, EST ENSEMBLE HABITAT, venant au droit de l’OPH MONTREUILLOIS, a fait signifier à Monsieur [H] [N] et Madame [D] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2193,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.
Par lettre du 13 juin 2023 EST ENSEMBLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [N] et Madame [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire relative à la souscription d’une assurance locative,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [N] et Madame [D] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,
- condamner solidairement Monsieur [H] [N] et Madame [D] [N] au paiement des sommes suivantes :
la somme de 2268,92 euros au titre de la dette locative arrêtée au 8 février 2024,
la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,
une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
les dépens,
- dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 14 février 2024.
À l'audience du 2 avril 2024, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2268,92 euros. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement sous réserve que l’attestation d’assurance lui soit produite.
EST ENSEMBLE HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [N] et Madame [D] [N] n'ont pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. Il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [H] [N], régulièrement assigné à domicile ne comparaît pas et n'est pas représenté.
Madame [D] [N].
, comparaît et ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers. Elle déclare ne pas travailler pour s’occuper de son époux. Monsieur [H] [N] est bénéficiaire de l’AAH pour un montant de 756 euros et de 216 euros de retraite.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.
Par note en délibéré, autorisée, reçue le 4 avril 2024, EST ENSEMBLE HABITAT indique que, suite à la réception de l’attestation d’assurance de Monsieur [H] [N] et Madame [D] [N], il se désiste de la demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance. Il déclare maintenir ses autres demandes. Il fournit un décompte actualisé en date du 4 avril 2024 pour un montant de 3167.42 euros.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Monsieur [H] [N] assigné à domicile, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 mars 2003, du commandement de payer délivré le 1er juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 28 mars 2024 que EST ENSEMBLE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Cependant, Monsieur [H] [N] et Madame [D] [N] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [N] et Madame [D] [N] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 2.268.92 euros, au titre des sommes dues au 28 mars 2024.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :
Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à 2268.92 euros selon décompte au 28 mars 2024.
Il y a lieu en conséquence de ne pas prononcer la résiliation du bail et d’accorder un délai aux locataires pour exécuter leurs obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
En cas de non-paiement de l’une seule de ces échéances, la totalité de la somme sera immédiatement exigible, le bail sera résilié à la date du non-paiement de cette échéance et l’expulsion de Monsieur [H] [N] et de Madame [D] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef pourra être mise en œuvre, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [H] [N] et Madame [D] [N] :
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, en cas de non-paiement de l’une seule des échéances, Monsieur [H] [N] et Madame [D] [N] seront redevables d’une indemnité d'occupation à compter de la date de non-paiement, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [H] [N] et Madame [D] [N] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, EST ENSEMBLE HABITAT ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [N] et Madame [D] [N] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner in solidum Monsieur [H] [N] et Madame [D] [N] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail,
CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [N] et Madame [D] [N] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 2268.92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 28 mars 2024 échéance de février 2024 incluse,
AUTORISE Monsieur [H] [N] et Madame [D] [N] à s’acquitter de la dette en 23 fois, en procédant à 22 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
DIT qu’en cas de non-respect de l’une seule de ces échéances, la résiliation judiciaire du bail concernant les locaux situés 25 rue du Sergent Bobillot, 93100 Montreuil prendra effet à la date du non-paiement de l’une seule des échéances sus visées,
DANS CE CAS ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [H] [N] et Madame [D] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
DANS CE CAS CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [N] et Madame [D] [N] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués,
REJETTE la demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [N] et Madame [D] [N] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [N] et Madame [D] [N] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er juin 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE EST ENSEMBLE HABITAT de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.
LE GREFFIER LE JUGE