TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
62 rue Franklin
93100 MONTREUIL
Téléphone : 01 48 58 82 53
@ : civil.tprx-montreuil-sous-bois@justice.fr
REFERENCES : N° RG 24/01683 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4HT
Minute :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS
C/
Madame [T] [V]
Monsieur [F] [B]
copie Exécutoire délivrée à :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT
Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [T] [V]
Le
Jugement du 23 mai 2024
Jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 23 Mai 2024;
par Madame Hélène DUBREUIL, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 02 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS, demeurant 17 rue Molière - 93100 MONTREUIL
représentée
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [T] [V], demeurant 12, rue du Docteur Calmette - Rez-de-chaussée - porte 6 - 93100 MONTREUIL
comparante
Monsieur [F] [B], demeurant 12, rue du Docteur Calmette - Rez-de-Chaussée - porte 6 - 93100 MONTREUIL
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2022, l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT a donné à bail à Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B] un logement situé 12 rue du docteur Calmette - 93100 MONTREUIL, pour un loyer mensuel de 596,36 euros, hors provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2023, l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier à Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5.174,85 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par lettre du 12 septembre 2023, l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, et de tous meubles non affectés au paiement de la créance du requérant, avec au besoin l’assistance de la force publique,
- condamner solidairement Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B] au paiement des sommes suivantes :
la somme de 8.163,73 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 février 2024,
la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,
une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
les dépens,
- dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 14 février 2024.
À l'audience du 2 avril 2024, l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8.958,95 euros arrêtée au 28 mars 2024 , loyer du mois de février 2024 inclus. il est opposé à l’octroi de délais de paiement.
L'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT soutient , sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 8 septembre 2023. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [T] [V] comparaît et ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers. Elle fait valoir qu’elle va reprendre son emploi au rectorat de Créteil. Elle explique que Monsieur [F] [B] a quitté le logement et qu’elle a entreprit les démarches pour désolidariser le bail.
Monsieur [F] [B], régulièrement assigné, par remise à étude ne comparait pas et n'est pas représenté.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en résulte que Madame [T] [V] vit seule avec son enfant. Elle est en congé maternité et va reprendre son emploi. Le rapport indique que Madame [T] [V] est accompagnée d’une assistante sociale qui a mis en place une mesure d’accompagnement social personnalisé.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Monsieur [F] [B] assigné à l’étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 8 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 28 mars 2024 que l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B] à payer à l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 8.958,95 euros, au titre des sommes dues au 28 mars 2024 , échéance de février 2024 incluse.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 8 septembre 2023.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 20 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 juillet 2022 à compter du 21 octobre 2023.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [T] [V] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.
Cependant, si elle fait valoir d’une future amélioration de sa situation financière, il ressort du décompte que Madame [T] [V] n’a pas repris le versement des loyers depuis la délivrance du commandement de payer. Par ailleurs, au regard de l’importance de la dette locative, des délais de paiement raisonnables ne peuvent être envisagés.
Au vu de ces éléments, il convient donc de débouter Madame [T] [V] de sa demande de délais de paiement.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 octobre 2023, Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B] à son paiement à compter de 21 octobre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner in solidum Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B] à payer à l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 juillet 2022 entre l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT d'une part, et Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B] d'autre part, concernant les locaux situés 12 rue du docteur Calmette - 93100 MONTREUIL, sont réunies à la date du 21 octobre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B] à compter du 21 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE solidairement Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B] à payer à l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 8.958,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 28 mars 2024, échéance de février 2024 incluse,
CONDAMNE solidairement Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B] à payer à l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l’échéance de mars 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,
REJETTE la demande de dommages et intérêts,
REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Madame [T] [V],
CONDAMNE in solidum Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B] à payer à l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Madame [T] [V] et Monsieur [F] [B] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 8 septembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.
LE GREFFIER LE JUGE