Décision du 24 Juillet 2024
Minute n° 24/00186
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 24 Juillet 2024
:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:
Rôle N° RG 23/00248 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNQL
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
S.A. SOREQA
[Adresse 72]
[Localité 70]
représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
S.C.I. VITXEL représentée par son gérant Monsieur [T] [K] [I]
[Adresse 1]
[Localité 76]
représentée par Maître Imrane GHERMI, avocat au barreau de PARIS
INTERVENANT :
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 68]
[Localité 75]
représentée par Monsieur [O] [X], commissaire du Gouvernement
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Charlotte THIBAUD, Vice-présidente, désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 27 Mars 2024
Date des débats : 29 Mai 2024
Date de la mise à disposition : 24 Juillet 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI VITXEL est propriétaire des lots n° 28, 134 et 349 dans le bâtiment A de la copropriété des [Adresse 79], situés[Adresse 11] à [Localité 81] et édifiés sur la parcelle cadastrée section V n°[Cadastre 12].
Le lot n° 28 est un appartement de type F4, d’une superficie de 65,2 m². Le lot n°134 est une cave et le lot n°349 un emplacement de stationnement. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 27 mars 2024, annexé à la présente décision.
Aux termes d’un traité de concession d’aménagement conclu le 23 octobre 2019, la Société de Requalification des Quartiers Anciens (ci après dénommée SA SOREQA) a été missionnée par l’établissement Public Territorial Plaine Commune aux fins de mise en oeuvre de l’opération d’aménagement du [Adresse 82] à [Localité 81] et pour ce faire s’est vu déléguer les droits de préemption et d’expropriation.
Par arrêté n°2023-0860 du 13 avril 2023, le Préfet de Seine Saint Denis a prescrit l’ouverture d’une enqûete publique unique regroupant l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique du projet d’aménagement « opération des [Adresse 79]» et l’enquête parcellaire.
La SA SOREQA a notifié son offre d’indemnisation à la SCI VITXEL par acte d’huissier de justice en date du 04 septembre 2023, délivré selon les modalités de l’article 655 du code de procédure civile.
Par mémoire reçu le 20 novembre 2023 par le greffe, la SA SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens de la SCI VITXEL.
En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R.311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la SCI VITXEL des offres de la SA SOREQA.
La SA SOREQA a notifié à la SCI VITXEL la saisine de la juridiction de l’expropriation par acte d’huissier de justice en date du 17 novembre 2023, délivrés à personne morale.
Par une ordonnance rendue le 29 janvier 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 27 mars 2024.
La SA SOREQA a notifié cette décision à la SCI VITXEL par acte d’huissier de justice en date du 08 février 2024, délivrés selon les modalités de l’article 655 du code de procédure civile. La date de réception par les expropriés leur a laissé :
- un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de la SA SOREQA et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 du code de l’expropriation ;
- et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.
La SCI VITXEL représentée par son gérant Monsieur [T] [I] était présente et assistée par Maître Imrane GHERMI lors du transport sur les lieux du 27 mars 2024.
Dans son mémoire reçu le 20 novembre 2023, la SA SOREQA demande au tribunal de fixer la valeur des biens de la SCI VITXEL à un montant de 72 720 € en valeur occupée, de la manière suivante :
- Indemnité principale : 65 200 €, valeur de l’appartement cave, parking et parties communes générales intégrées(65,2 m² x 1000 €) ;
- Indemnité de remploi : 7 520 € ;
Aux termes de son unique mémoire en défense reçu le 05 décembre 2023, la SCI VITXEL demande au juge de l’expropriation de :
“- FIXER l’indemnité principale due par la SOREQA à la somme de 143.440 euros ;
- FIXER l’indemnité de remploi due par la SOREQA à la somme de 15.344 euros ;
- FIXER l’indemnité accessoire due par la SOREQA à la somme de 27.400 euros ;
- CONDAMNER la SOREQA à payer à la SCI VITXEL la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la SOREQA aux entiers dépens.”
Dans ses conclusions datées du 1er mars 2024, reçues le 06 mars 2024 et produites avant transport sur les lieux, le commissaire du Gouvernement évalue la valeur des biens de la SCI VITXEL à un montant de 135.200 € en valeur libre ou à un montant de 122.000 € en valeur occupée, de la manière suivante:
En valeur libre
- Indemnité principale : 122.000 €, valeur de l’appartement cave et parking intégrés (65,2m² x 1.871 €/m²) ;
- Indemnité de remploi : 13.200 € ;
En valeur occupée
- Indemnité principale : 110.000 €, valeur de l’appartement cave et parking intégrés (65,2m² x 1.871 €) x 0,9 ;
- Indemnité de remploi : 12.000 € ;
- Perte de revenus locatifs : basée sur le temps de recherche d’un bien équivalent et évaluée à 6 mois de loyers HT et hors charges.
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
À l’audience du 29 mai 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession
Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Selon l'article L 321-3 du code de l' expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.
Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
Sur les dates à retenir
Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :
Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...) ;
Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n°18-18.445).
* Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.
En l’espèce, les lots n° 28, 134 et 349 doivent être évalués selon :
- leur consistance à la date du présente jugement dans la mesure où aucune des parties n’allègue ni ne justifie de ce qu’une ordonnance d’expropriation a été rendue ;
- les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal Plaine Commune (PLUi) approuvé le 25 février 2020 et modifié le 28 novembre 2023 (date de publication de la modification approuvée le 27 juin 2023).
Bien que trois autres modifications du PLUi Plaine Commune soient intervenues depuis, aucune des parties n’allègue ni ne justifie qu’elles ont modifié les caractéristiques de la zone où se situe l’ensemble immobilier, de sorte qu’elles ne seront pas retenues comme date de référence.
En conséquence, la date de référence est celle de la dernière modification du PLUi Plaine Commune délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification publiée le 27 juin 2023.
Les parcelles sont situées en zone UM du PLUi Plaine Commune, correspondant à des espaces mixtes de densités intermédiaires, au bâti hétérogène et regroupant de nombreuses fonctions urbaines (habitat, commerce et services, activités, équipements).
- les valeurs d’échange à la date du présent jugement.
Sur la consistance de l’ensemble immobilier et des biens de la partie défenderesse
Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, composé d’une présentation générale et d’un descriptif des biens à évaluer, annexé au présent jugement.
- Sur les copropriétés des [Adresse 79]
La copropriété des [Adresse 79] se situe [Adresse 11] en face de l’arrêt de tramway [Adresse 80] (ligne 5) au sud de la commune de [Localité 81]. L’[Adresse 78], qui correspond à la RN 1, est un axe principal de circulation, bordé d’immeubles d’habitation et de locaux commerciaux. Il s’agit d’une deux fois deux voies séparées par la ligne de tramway.
La copropriété est située au pied de l’arrêt de tramway [Adresse 80] (T5), face au cimetière intercommunal de [Adresse 80], à proximité d’une école primaire.
La commune de [Localité 81] est située au nord de [Localité 83]. Elle est desservie par le RER D au nord est (arrêt [Localité 81]-[Localité 84]) et par le métro 13 au sud (arrêt [Localité 83] Université). Elle est traversée par le tramway 5 sur l’axe nord-sud. Les axes routiers majeurs qui traversent [Localité 83], A1 et A86, se situent respectivement à 5 et 6 km.
La copropriété est composée de deux bâtiments, A et B, édifiés en 1964, situés de part et d’autre d’une cour, ils comprennent 146 logements, de types F3 et F4.
On accède à la copropriété par l’[Adresse 78] suivant une voie goudronnée dont le revêtement est dégradé et qui comprend quelques places de stationnement.
La cour intérieure est composée de deux voies goudronnées dont le revêtement est également dégradé, distribuant l’accès aux différentes entrées des bâtiments, situées de part et d’autre d’un espace végétalisé, surélevé, bordé d’emplacement de stationnement et dont une partie est aménagé en jardin d’enfants.
Le bâtiment A, donnant sur l’[Adresse 78], comprend 10 étages et un rez-de-chaussée à usage d’habitation. Il est séparé de l’avenue par une bande d’herbe grillagé.
Le bâtiment B comprend 4 étages à usage d’habitation.
Les façades sont composées de deux bandes longitudinales par étage, dont une est constituée des fenêtres. Certaines ouvertures sont des portes-fenêtres, toutefois elles n’ouvrent pas sur un balcon, elles permettent seulement de se tenir debout à un garde-corps.
Certains appartements sont murés.
La SA SOREQA expose que la copropriété des [Adresse 79] est très dégradée, ce en dépit de la mise en oeuvre de plusieurs dispositifs publics, ce qui a favorisé la précarité socio-économique tout autant que sanitaire des habitants ainsi que l’insécurité du quartier.
Ni le Commissaire du Gouvernement, ni la SCI VITXEL ne conteste ces affirmations, au demeurant confirmées par les constations effectuées lors du transport sur les lieux et illustrées par les photographies qui sont annexées au procès-verbal de transport du 27 mars 2024 mettant en évidence notamment des boîtes aux lettres éventrées et inutilisables, un ascenseur non fonctionnel, des vitres brisées, des murs sales, troués et recouverts de graffitis, la cour intérieure, y compris le jardin d’enfant, transformée en atelier de mécanique automobile sauvage avec des de nombreux véhicules à l’état d’épave, des moteurs à même le sol et des amoncellements de déchets et détritus.
- Sur le bâtiment A de la copropriété des [Adresse 79]
Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment A faisant partie de la copropriété des [Adresse 79]
Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, composé :
- d’un sous-sol à usage de caves ;
- d’un rez-de-chaussée ;
- de 10 étages.
Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par 4 entrées et cages d’escalier nommées A, B, C et D.
- Sur les biens expropriés
Il s’agit :
- du lot n° 28 : un appartement de type F4, situé au 1er étage du bâtiment A, escalier 1, d’une superficie de 65,2 m², superficie non contestée par les parties ;
. l’appartement est composé d’une entrée qui dessert :
à droite une cuisine ;
à gauche un dégagement menant à deux chambres ;
en face un couloir desservant à droite une salle de bains, des toilettes et deux autres chambres.
. il est dans un état d’entretien qualifié de :
. mauvais par l’EPFIF, entité expropriante ;
. bon par l’expropriée ;
. passable par le commissaire du Gouvernement après transport ;
. bon par la présente juridiction au regard des constatations effecutées lors du transport sur les lieux et illustrées par les photographies annexées au procès-verbal du 27 mars 2024.
- du lot n° 134, une cave ; elle n’a pas été visitée pour des raisons de sécurité ;
- du lot n°349, un emplacement de stationnement, extérieur, associé au bâtiment A, dont la délimitatoin et la numérotation ne sont pas visible, de sorte qu’il n’a pas pu être identifié, le gérant de la SCI précisant qu’il se trouve sous un tas de déchets et de détritus (cf dernière photographie des parties communes annexées au procès-verbal de transport sur les lieux du 27 mars 2024).
Sur la situation locative
La SA SOREQA considère, dans ses dernières écritures, que l’appartement, au jour du transport sur les lieux, était occupé par un tiers et évalue les biens en valeur occupée.
Le commissaire du Gouvernement, qui a rédigé ses conclusions postérieurement au transport sur les lieux, évalue les biens selon une alternative en valeur libre et en valeur occupée.
La SCI VITXEL estime que l’appartement doit être évalué en valeur libre, ayant elle-même ainsi que son locataire Monsieur [T] [I] renoncé de manière explicite et non équivoque à tout droit au relogement.
Dès lors, qu’aucune des parties n’allègue, ni ne justifie de ce qu’une ordonnance d’expropriation aurait été rendue relativement aux biens appartenant à la SCI VITXEL, ces biens sont évalués selon leur consistance au jour du présent jugement.
Lors de la visite des lieux le 27 mars 2024, les biens appartenant à la SCI VITXEL étaient occupés par plusieurs tiers.
La SCI VITXEL produit deux contrat de location pour locaux non meublés portant sur le même lot n°28:
- un conclu le 22 août 2020 avec Monsieur [S] [R] [V] ;
- un conclu le 1er janvier 2023 avec Monsieur [T] [I].
En outre, il résulte du procès-verbal de transport sur les lieux du 27 mars 2024, que Monsieur [T] [I] en sa qualité de gérant de la SCI VITXEL a reconnu l’existence de 7 sous-locataires dans le lot n°28.
Or, si elle verse également aux débats une renonciation explicite et non équivoque de Monsieur [T] [I] à son droit au relogement, elle ne produit aucun document permettant d’établir que les baux sus-mentionnés ont été résiliés et que tous les occupants de l’appartement ont renoncé à leur droit au relogement.
Il est ainsi suffisamment démontré qu’aucune modification de l’état d’occupation de l’appartement entre la date du transport sur le lieux et la date du présent jugement n’est intervenue, de sorte que les biens sont évalués en valeur occupée.
En conséquence, les biens seront comparés à des cessions de biens occupés.
Sur la méthode d'évaluation
Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison, cave et parking intégrés.
La méthode par comparaison, cave et parking intégrés, adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée.
L’évaluation se fera millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés.
Sur l’indemnité principale
L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement, de la cave et de l’emplacement de stationnement extérieur ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots.
La valeur des biens dont la SCI VITXEL est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.
Sur les termes de référence proposés par les parties
- Termes de comparaison cités par l’EPFIF (tableau 1 annexé)
(DEM signifie EPFIF)
En application de l’article L 322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l'article L 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.
En l’occurrence, d’une part, la SA SOREQA n’allègue ni ne justifie de ce qu’une déclaration d’utilité publique aurait été prononcée concernant un périmètre comprenant la copropriété des [Adresse 79], d’autre part, elle ne produit aucun document permettant d’établir que des accords seraient intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées.
En effet, si elle produit un tableau comprenant 92 cessions avec des références de publication suffisamment précises pour constituer des termes de comparaison, en revanche, elle ne fournit aucun document tel que le règlement de copropriété qui permettrait de s’assurer du nombre total de propriétaires et des surfaces concernés.
Dès lors, les dispositions de l’article L 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent pas en l’espèce et par voie de conséquence, les cessions de biens situées dans la copropriété des [Adresse 79] produites à titre de termes de comparaison ne seront pas prises pour base de la détermination de la valeur des lots n° 28, 134 et 349, mais seront prises en compte au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.
La SA SOREQA cite 92 termes de comparaison (tableau 1) correspondant à des cessions amiables réalisées entre 2020 et 2023 d’appartements comprenant principalement comme accessoires une cave et un parking et situés au sein de la copropriété des [Adresse 79] comme les biens à évaluer.
étant précisé que les termes DEM n° 1, 13 et 51, n’ont pas d’emplacement de stationnement et que la SA SOREQA est l’unique acquéreur des cessions qu’elle présente à titre de termes de comparaison.
La SA SOREQA, en l’espèce, offre une valeur de 1000 €/m² en valeur occupée, le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F4, occupé et l’autorité expropriante estimant qu’il est à usage de dortoir.
Le Commissaire du Gouvernement, estime que les termes de comparaison étant en nombre suffisant, seuls ceux relatifs à des cessions intervenues en 2022 et 2023 doivent être retenues.
La SCI VITXEL, considère que seuls les termes récents, concernant la période 2022 et 2023, doiven être retenus.
En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens de la SCI VITXEL:
Parmi les 92 références citées par la SA SOREQA, ne sont pas retenus :
- les termes de comparaison DEM n°50, 85, 87, 88, 89, 90, 91 et 92 parce qu’ils ne présentent pas de références de publication suffisamment précises ;
- les termes de comparaisons DEM n°1 à 49, 51 à 84 et 86, parce qu’il n’est ni indiqué, ni justifié de ce que les biens en question étaient libres de toute occupation ou au contraire occupés, ce qui ne permet pas de s’assurer qu’il s’agit de biens comparables ou même d’appliquer un éventuel abattement pour occupation ;
- Termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement
(CG signifie commissaire du Gouvernement)
Le commissaire du Gouvernement cite 14 termes de comparaison relatifs à des ventes au sein de la copropriété des [Adresse 79] entre 2022 et 2023 :
Date Vente
+
Références publication
Références
cadastrales
Situation
Surface
Carez
prix/m²
CG n°1
03/02/2022
9304P01
2022P4382
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 39]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 32]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 46]
libre
relogement du vendeur
65 m²
1984,62 €
CG n°2
03/02/2022
9304P01
2022P04379
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 10]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 30]
libre
65m²
1565,62 €
CG n°3
03/03/2022
9304P01
2022P06669
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 2]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 28]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 57]
libre
relogement du vendeur
66 m²
2000 €
CG n°4
03/05/2022
9304P01
2022P13106
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 21]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 56]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 71]
libre
66 m²
1704,55 €
CG n°5
06/05/2022
9304P01
2022P13237
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 48]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 55]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 61]
libre
64,3 m²
2087,09 €
CG n°6
19/10/2022
9304P01
2022P30201
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 69]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 20]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 58]
libre
66 m²
2200 €
CG
n°7
19/10/2022
9304P01
2022P30205
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 49]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 14]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 60]
libre
relogement du vendeur
66 m²
1633,33 €
CG
n°8
10/11/2022
9304P01
2022P32409
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 54]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 26]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 9]
libre
72 m²
1980 €
CG
n°9
17/11/2022
9304P01
2022P32642
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 15]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 50]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 61]
libre
66 m²
1933,33 €
CG
n°10
09/12/2022
9304P01
2022P35278
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 52]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 6]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 7]
libre
relogement du vendeur
66 m²
1466,29 €
CG
n°11
22/03/2023
9304P01
2023P07172
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 77]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 27]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 45]
libre
relogement du vendeur
65 m²
1805,07 €
CG
n°12
05/04/2023
9304P01
2023P08330
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 59]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 29]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 3]
libre
relogement du vendeur
66 m²
1980 €
CG
n°13
19/06/2023
9304P01
2023P14329
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 16]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 8]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 53]
libre
66 m²
1650 €
CG
n°14
04/10/2023
9304P01
2023P23510
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 51]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 13]
59//V/[Cadastre 12]//[Cadastre 47]
libre
/
/
La moyenne arrrondie des 13 termes de comparaison complets est de 1845 €/m².
Le Commissaire du Gouvernement retient en l’espèce, une valeur de 1871 €/m², le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F4, occupé par un tiers, avec cave et emplacement de stationnement et dans un état d’entretien qu’il qualifie de correct avant transport.
Il indique que l’acte de vente du terme CG n°13 mentionne que “le Bien étant finalement vendu libre, les parties ont convenu de modifier le prix de vente. A ce titre, la SOREQA propose d’acquérir le bien au prix de 108.900 € en valeur libre au lieu de 98 000 € en valeur occupée ce qui est accepté par le vendeur.”, ce qui permet d’évaluer l’abattament pour occupation au sein de la copropriété des Fauvette à 10 %.
Ni la SA SOREQA, ni la SCI VITXEL ne présente d’observations quant aux termes de comparaison produits par le Commissaire du Gouvernement.
En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens appartenant à la SCI VITXEL :
- le terme CG n°14 n’est pas retenu, car il ne comporte ni la mention de la superficie des biens objet de la vente, ni le prix/m² ;
- les termes CG n°1 à 13 sont retenus selon une valeur moyenne arrondie de 1845 €/m², car ils sont relatifs à la vente d’appartements avec cave et emplacement de stationnement qui sont situés dans la même copropriété et d’une superficie équivalente à celle des biens à évaluer.
- Termes de comparaison versés par la SCI VITXEL
(DEF = Défendeur à la présente procédure)
La SCI VITXEL cite 10 termes de comparaison relatifs à la vente de biens situés à [Localité 81], hors de la copropriété des [Adresse 79], entre 2021 et 2023 :
Date Vente
+
Références publication
Références
cadastrales
Adresse
Surface
Carez
prix/m²
DEF n°1
30/03/2021
9304P02
2021P02382
59//T/[Cadastre 34]/[Cadastre 31]
59//T/[Cadastre 34]//[Cadastre 66]
[Adresse 17]
66 m²
2009,97 €
DEF n°2
21/03/2023
9304P01
2023P07821
59//T/[Cadastre 34]/[Cadastre 64]
59//T/[Cadastre 34]//[Cadastre 24]
[Adresse 17]
67 m²
2368,03 €
DEF n°3
07/09/2021
9304P01
2021P14498
59//L/[Cadastre 34]//[Cadastre 38]
59//L/[Cadastre 34]//[Cadastre 35]
[Adresse 43]
/
/
DEF n°4
09/05/2023
9304P01
2023P11357
59//L/[Cadastre 34]//[Cadastre 36]
[Adresse 43]
61 m²
3354,76 €
DEF n°5
21/02/2022
9304P01
2022P05199
59//O/[Cadastre 74]/[Cadastre 5]
59//O/[Cadastre 74]/[Cadastre 13]
59//O/[Cadastre 74]/[Cadastre 73]
[Adresse 25]
/
/
DEF n°6
14/06/2022
9304P01
2022P18153
59//O/[Cadastre 74]/[Cadastre 19]
59//O/[Cadastre 74]/[Cadastre 16]
59//O/[Cadastre 74]/[Cadastre 28]
59//O/[Cadastre 74]/[Cadastre 44]
59//O/[Cadastre 74]/[Cadastre 65]
[Adresse 25]
74 m²
2107,12 €
DEF
n°7
22/04/2021
9304P02
2021P02569
59//O/[Cadastre 18]/[Cadastre 4]
[Adresse 23]
/
/
DEF
n°8
12/07/2021
9304P01
2021P0995
59//P/[Cadastre 37]//[Cadastre 62]
59//P/[Cadastre 37]//[Cadastre 22]
[Adresse 42]
65 m²
2733,61 €
DEF
n°9
02/12/2021
9304P01
2021P25850
59//P/[Cadastre 37]//[Cadastre 26]
59//P/[Cadastre 37]//[Cadastre 63]
[Adresse 42]
88 m²
1940,64 €
DEF
n°10
03/03/2023
9304P01
2023P07083
59//P/[Cadastre 44]//[Cadastre 40]
59//P/[Cadastre 44]//[Cadastre 41]
59//P/[Cadastre 44]//[Cadastre 31]
59//P/[Cadastre 44]//[Cadastre 33]
[Adresse 67]
/
/
La SCI VITXEL s’appuie aussi sur les termes de comparaison récents produits par la SA SOREQA relatifs à des cessions au sein de la copropriété des [Adresse 79] :
Date
de la Cession
Prix
Surface
Carez
prix/m²
DEF n°11
03/02/2022
101 640 €
64,92 m²
1984,62 €
DEF n°12
03/02/2022
129.000 €
65m²
1.984,62 €
DEF n°13
10/02/2022
118.000 €
66 m²
1.800 €
DEF n°14
03/03/2022
132.000 €
66 m²
2.000 €
DEF n°15
28/03/2002
117.612 €
64,5 m²
1.820,62 €
DEF n°16
06/05/2022
134.200 €
64,3 m²
2087,09 €
DEF n°17
19/10/2022
107 800 €
66 m²
1.633,33 €
DEF n°18
19/10/2022
145 200 €
66 m²
2.200 €
DEF n°19
10/11/2022
142 560 €
72 m²
1.980 €
DEF n°20
17/11/2022
127 600 €
66 m²
1.933,33 €
DEF n°21
09/12/2022
96 775 €
66 m²
1.466,29 €
DEF n°22
22/03/2023
117 600 €
65,15 m²
1.698,73 €
DEF n°23
05/04/2023
130 680 €
66 m²
1.980 €
DEF n°24
25/05/2023
132 000 €
66 m²
2.000 €
DEF n°25
19/06/2023
108 900 €
66 m²
1.484,85 €
DEF n°26
04/10/2023
145 200 €
66 m²
2.200 €
La SCI VITXEL fait également état de 7 termes de comparaison issus de la base de donnée DVF (pièce défendeur n°13) relatifs à des ventes au sein de la copropriété des [Adresse 79] :
Date
de la Cession
Prix
Surface
Carez
prix/m²
DEF n°27
19/09/2022
135.000 €
62 m²
2.177 €
DEF n°28
11/10/2022
112.000 €
56 m²
2.000 €
DEF n°29
19/10/2022
107.800 €
66 m²
1.633 €
DEF n°30
19/10/2022
145.200 €
66 m²
2.200 €
DEF n°31
26/10/2022
112.200 €
56 m²
2.000 €
DEF n°32
10/11/2022
142.560 €
66 m²
2.160 €
DEF n°33
26/10/2022
127.600 €
66 m²
1.933 €
La SCI VITXEL retient une valeur de 2200 €/m².
Ni la SA SOREQA, ni le Commissaire du Gouvernement ne présente d’observations quant aux termes de comparaison produits par la SCI VITXEL.
En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens appartenant à la SCI VITXEL :
- les termes de comparaison DEF n°1 à n°10 ne sont pas retenus, parce qu’il n’est ni indiqué, ni justifié de ce que les biens en question étaient libres de toute occupation ou au contraire occupés, ce qui ne permet pas de s’assurer qu’il s’agit de biens comparables à ceux à évaluer ou même d’appliquer un éventuel abattement pour occupation ;
- les termes de références DEF n°11 à 26 ne sont pas non plus retenus, parce qu’ils ne présentent pas de références de publication suffisamment précises et parce qu’il n’est ni indiqué, ni justifié de ce que les biens en question étaient libres de toute occupation ou au contraire occupés, ce qui ne permet pas de s’assurer qu’il s’agit de biens comparables ou même d’appliquer un éventuel abattement pour occupation ;
- les termes de comparaison DEF n°27 à 33 ne sont pas retenus, car d’une part, la taille de police du document versé aux débats est trop petite, le document est illisible, d’autre part, les cessions citées dans le mémoire de la SCI VITXEL sont dépourvus de toute références de publication.
Sur le calcul de l’indemnité principale
Au regard des développements précédents, les termes de comparaison produits par les parties et retenus par la juridiction pour déterminer la valeur du présent bien, occupé, sont les suivants :
- les termes CG n°1 à 13 selon une valeur moyenne arrondie de 1845 €/m², en valeur libre ;
Il devra être tenu-compte du facteur de moins-value que constitue la situation d’occupation d’un logement sur le marché immobilier par rapport à un logement vendu libre par l’application d’un abattement pour occupation. La SA SOREQA estime qu’un tel abattement doit être d’un peu plus de 44 %, compte tenue d’une occupation à usage de dortoir, alors que le commissaire du Gouvernement mentionne un abattement de 10 %. En l’occurence, il conviendra de retenir un abattement de 15%, conforme à celui usuellement retenu par la présente juridiction.
Ainsi, les termes de référence retenus permettent de dégager une valeur moyenne, en valeur libre arrondie de 1.568 €/m² après application aux termes de comparaison retenus en valeur libre d’une décote de 15% (1845 €/m² x 0,85).
La valeur du bien de la SCI VITXEL devra être supérieure à cette valeur en considération du bon état d’entretien de l’appartement.
Ainsi, au regard, d’une part, des valeurs issues des termes de comparaison retenus et, d’autre part, des caractéristiques du bien à évaluer telles que rappelées ci-dessus, il convient de fixer la valeur prix unitaire à 1.600 €/m².
En conséquence, la valeur vénale n° 28, 134 et 349 peut être évaluée à la somme de 104.320 € (65,2 m² x 1600 €) en valeur occupée.
Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 104.320 €.
Ils sont liquidés comme suit :
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000 € = 1.500 €
10% sur 89.320 € = 8.932 €
Total : 11.432 €
Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs
La SCI VITXEL sollicite de ce chef la somme de 26.400 € correspondant à 24 mois de loyer hors charge.
La SA SOREQA ne formule aucune observation sur cette demande.
Le commissaire du Gouvernement, considère que le préjudice subi par la SCI VITXEL est équivalent à 6 mois de loyers hors charge en vue de réparer le préjudice subi du fait de la perte de revenus locatifs.
Il est constant que la perte de revenus locatifs générée par une expropriation fait l'objet d'une indemnisation destinée à compenser la perte de loyers ou d’indemnité d’occupation prévisible entre le moment où le propriétaire ne perçoit plus les revenus de ses biens du fait de l’opération d’expropriation et celui où il est à nouveau en situation de percevoir des revenus locatifs, après acquisition d'un bien équivalent et recherche de nouveaux locataires.
En l’espèce, il ressort des baux conclus les 22 août 2020 et 1er janvier 2023 ainsi que des quittances de loyers pour la période des mois de septembre 2020 à septembre 2022 versées aux débats ainsi que des constatations effectuées lors du transport sur les lieux le 27 mars 2024, que le bien appartenant à la SCI VITXEL est donné à bail à Monsieur [T] [I] ainsi qu’à Monsieur [S] [R] [V], selon un loyer mensuel hors charges de 1000 €. Le transport sur les lieux a permis de corroborer cette situation d’occupation, les personnes présentes ayant constaté que l’appartement est occupé, comme consigné sur le procès-verbal de visite.
S’agissant d’un F4 en copropriété, et dans la mesure où la SCI VITXEL ne démontrent pas que son bien présente des spécificités telles qu'un délai supérieur à 6 mois lui sera nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher un locataire, le préjudice résultant de la perte de revenus locatifs peut être raisonnablement évalué à six mois de loyers hors charges, soit à la somme de 6.000 € correspondant à 1000 €/mois x 6 mois.
En conséquence, l’indemnité pour perte de revenus locatifs est fixée à 6.000 €.
Sur les frais de déménagement
La SCI VITXEL sollicite de ce chef la somme de 1.000 €, sans produire de justificatifs.
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par la SCI VITXEL, en particulier les contrat de location pour locaux non meublés conclus les 22 août 2020 et 1er janvier 2023, ainsi que du procès-verbal de transport sur les lieux le 27 mars 2024, qu’elle n’occupe pas l’appartement qui est loué non meublé, de sorte qu’aucune indemnité de déménagement n’est due à la SCI VITXEL.
En conséquence, elle sera débouté de sa demande à ce titre.
Sur l’indemnité totale de dépossession
L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 121.752 €, soit :
- 104.320 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 11.432 €, au titre de l’indemnité de remploi ;
- 6.000 € au titre de la perte de revenus locatifs.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, la SA SOREQA sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 1°du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, l’équité commande de condamner la SA SOREQA, partie tenue aux dépens, à verser à la SCI VITXEL la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ANNEXE à la présente décision :
- le procès-verbal de transport du 27 mars 2024 ;
- les termes de comparaison produits par la Société de Requalificaiton des Quartiers Anciens (SA SOREQA) (tableau 1) ;
FIXE l’indemnité due par la Société de Requalificaiton des Quartiers Anciens (SA SOREQA) à la SCI VITXEL au titre de la dépossession des lots n° 28, 134 et 349 dans le bâtiment A de la copropriété des [Adresse 11] à [Localité 81] à la somme de 121.752 € (cent-vingt et un mille sept-cent-cinquante-deux euros), en valeur occupée, se décomposant comme suit:
- 104.320 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 11.432 €, au titre de l’indemnité de remploi ;
- 6.000 € au titre de la perte de revenus locatifs ;
DÉBOUTE la SCI VITXEL de sa demande au titre des frais de déménagement ;
CONDAMNE la Société de Requalificaiton des Quartiers Anciens (SA SOREQA) aux dépens ;
CONDAMNE la Société de Requalificaiton des Quartiers Anciens (SA SOREQA) à payer à la SCI VITXEL la somme de 3000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Maxime-Aurélien JOURDE
Greffier
Charlotte THIBAUD
Vice-Présidente