TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 24 Juin 2024
N° RG 24/03120 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K6NZ
Jugement du 24 Juin 2024
N° 24/441
OPH ARCHIPEL HABITAT
C/
[D] [H]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 24/06/24
à ARCHIPEL HABITAT
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 24 Juin 2024 ;
Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier, lors des débats, et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;
Audience des débats : 24 Mai 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Mme [E] [Y], munie d’un pouvoir
ET :
DEFENDEUR :
M. [D] [H]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 mars 2012, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d'habitation à M. [H] [D] et Mme [P] [F] sur des locaux situés au [Adresse 1].
Par acte sous seing privé du 22 mai 2012, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail à M. [H] [D] et Mme [P] [F] sur un box n°028 situé [Adresse 2].
Par missive reçue le 26 juillet 2017, Mme [P] [F] a donné congé.
Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3350,73 euros au titre de l'arriéré locatif, visant les clauses résolutoires prévues dans les contrats.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d'impayés locatifs de M. [H] [D] le 20 juin 2023.
Par assignation du 9 avril 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l'acquisition des clauses résolutoires, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [H] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation des baux et jusqu'à libération des lieux,
4329,01 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 11 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 24 mai 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT, représenté, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 mai 2024, s'élève désormais à 10151,71 euros. L'établissement ARCHIPEL HABITAT considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [H] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation des baux
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans les contrats de locations a été signifié au locataire le 19 juin 2023.
Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3350,73 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 20 août 2023.
Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, l'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 24 mai 2024, M. [H] [D] lui devait la somme de 10151,71 euros, soustraction faite des frais de procédure.
M. [H] [D] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4329,01 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
3. Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation des baux, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel des loyers et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle équivalente à celle totale due en cas de poursuite des contrats.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient les loyers et les charges, à partir du 20 août 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [H] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de l'asymétrie des situations économiques des parties, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 juin 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 mars 2012 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d'une part, et M. [H] [D] et Mme [P] [F], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 20 août 2023,
CONSTATE, de même, que le contrat conclu le 22 mai 2012 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d'une part, et M. [H] [D] et Mme [P] [F], d'autre part, concernant un box n°028 situé [Adresse 2] est résilié depuis le 20 août 2023,
DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [H] [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,
ORDONNE à M. [H] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] et le box n°028 situé [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [H] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux,
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue aux loyers dès le 20 août 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient les loyers et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE M. [H] [D] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 10151,71 euros (dix mille cent cinquante et un euros et soixante et onze centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4329,01 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [H] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 juin 2023 et celui de l'assignation du 9 avril 2024.
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 juin 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.
La Greffière Le Vice-président