Du 24 mai 2024
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 24/00089 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YWRR
S.A. CLAIRSIENNE
C/
[I] [K], [H] [K]
- Expéditions délivrées à Avocat + déf. + dem.
- FE délivrée à Sté CLAIRSIENNE
Le 24/05/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024
PRÉSIDENT : Madame Bénédicte DE VIVIE DE REGIE,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
S.A. CLAIRSIENNE
RCS BORDEAUX 458 205 382
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par M. [W] [Z] (Membre de l’entreprise) muni d’un pouvoir spécial
DEFENDEURS :
Monsieur [I] [K]
Résidence Les [Adresse 6] - 5 à [Adresse 5]
[Localité 4]
Présent et assisté de Me Ophélie BERRIER (Avocat au barreau de BORDEAUX)
Madame [H] [K]
Résidence les [Adresse 6] - 5 à [Adresse 5]
[Localité 4]
Absente
DÉBATS :
Audience publique en date du 29 Mars 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Janvier 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Un des défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par actes sous seing privés en date du 26 juillet 2018, la SA HLM CLAIRSIENNE a donné à bail à Monsieur [I] [K] et à Madame [H] [K] un logement situé Résidence Les [Adresse 6], [Adresse 5] à [Localité 4] et un emplacement de stationnement situé à la même adresse.
Par acte d'huissier de justice du 7 juin 2023, la SA HLM CLAIRSIENNE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1369,57 euros au titre de l'arriéré locatif, et de justifier d'une assurance, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024, la SA HLM CLAIRSIENNE a assigné Monsieur [I] [K] et Madame [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 29 mars 2024 aux fins de voir :
"Constater l'acquisition de la clause résolutoire des baux,
"Ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier,
"Les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 3166, 62 euros au titre des loyers dus,
"Les condamner solidairement à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, jusqu'à complète restitution des lieux,
"Les condamner solidairement à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure Civile,
"Les condamner solidairement aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Lors de l'audience du 29 mars 2024, la SA HLM CLAIRSIENNE, régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3195,84 euros au 25 mars 2024 et confirme les termes de sa demande initiale de constatation de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Elle ne maintient pas sa demande au titre du défaut d'assurance qui est dès lors réputée abandonnée. Elle indique accepter l'octroi de délais de paiement.
En défense, Monsieur [I] [K], assisté de son conseil, comparaît et expose que la dette locative est de 2229,80 euros au 25 mars 2024 eu égard à trois versements de 500, 190 et 900 euros intervenus les 18, 24 et 25 mars 2024. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant.
Madame [K], assignée à étude, n'a pas comparu et n'était pas représentée.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 19 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 29 mars 2024.
La société bailleresse justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales en date du 18 avril 2023 de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SA HLM CLAIRSIENNE a fait signifier à Monsieur [I] [K] et à Madame [H] [K] un commandement d'avoir à payer la somme de 1369,57 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 7 juin 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [I] [K] et Madame [H] [K] n'ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 7 juin 2023.
Ce défaut de régularisation fonde la SA HLM CLAIRSIENNE à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 8 août 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l'audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l'article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Monsieur [K] a repris le paiement du loyer courant et a commencé à apurer la dette locative.
Par suite, et dès lors que la SA HLM CLAIRSIENNE l'accepte, il y a lieu d'accorder des délais de paiement à Monsieur [I] [K] et à Madame [H] [K] dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SA HLM CLAIRSIENNE sera autorisée à poursuivre l'expulsion de Monsieur [I] [K] et de Madame [H] [K].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [I] [K] et Madame [H] [K] seront tenus solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation de droit, à compter du 1er mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM CLAIRSIENNE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 3195,84 euros à la date de l'audience, dont il convient de déduire les frais de pénalité pour non réponse à l'enquête d'occupation du parc social à hauteur de 114, 30 euros qui ne sont pas justifiés, soit la somme de 3081, 54 euros.
Monsieur [K] justifie de trois demandes de versements au bénéfice de la SA HLM CLAIRSIENNE des 18, 24 et 25 mars 2024. Il convient de constater que le versement de 500 euros du 18 mars 2024 apparaît dans le décompte produit, qu'il n'est pas établi que les deux autres versements aient été provisionnés, de sorte que la condamnation sera prononcée en deniers et quittances valables.
Le solde de cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [I] [K] et Madame [H] [K] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 3081,54 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date de l'audience - échéance du mois de février 2024 incluse.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l'hypothèse où Monsieur [I] [K] et Madame [H] [K] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en serait déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mars 2024.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [I] [K] et Madame [H] [K].
Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [K] et Madame [H] [K] à verser à la SA HLM CLAIRSIENNE la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 08 août 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrats de baux du 26 juillet 2018 entre Monsieur [I] [K] et Madame [H] [K] et la SA HLM CLAIRSIENNE, relatifs à un logement situé Résidence Les [Adresse 6], [Adresse 5] à [Localité 4] et un emplacement de stationnement situé à la même adresse.
CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [K] et Madame [H] [K] à payer à la SA HLM CLAIRSIENNE en deniers et quittances valables la somme de 3081,54 à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 25 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [I] [K] et à Madame [H] [K] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 30 mois à raison de 29 mensualités successives de 100 euros chacune, suivies d'une 30ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
-qu'en ce cas à défaut pour Monsieur [I] [K] et Madame [H] [K] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [K] et Madame [H] [K] à son paiement à compter du 1er mars 2024, jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [K] et Madame [H] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [K] et Madame [H] [K] à payer à la SA HLM CLAIRSIENNE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT