Du 24 mai 2024
5AC
PPP Référés
N° RG 24/00025 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YU5D
[F] [G]
C/
[R] [H]
- Expéditions délivrées à
Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE
et Maître Julien MERLE
Le /05/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDEUR :
Monsieur [F] [G]
né le 11 Octobre 1979 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE
DEFENDEUR :
Monsieur [R] [H]
né le 30 Juillet 1960 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-009409 du 16/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
,
Représenté par Me Julien MERLE (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS : Audience publique en date du 12 Avril 2024
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er avril 1999, Monsieur [B] [O] a donné à bail à Monsieur [R] [H] un logement situé [Adresse 4]) moyennant un loyer révisable mensuel de 1.000 francs.
Par arrêté du 16 décembre 2021, la Préfète de la Gironde a mis en demeure Monsieur [F] [G], venant aux droits de Monsieur [B] [O], de mettre fin à la mise à disposition aux fins d'habitation du local susvisé, impropre à l'habitation, dans un délai d’un mois maximum à compter de la notification dudit arrêté et lui a imposé d'assurer le relogement du locataire dans les conditions prévues par aux articles L521-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
Arguant que Monsieur [R] [H] a refusé toutes les offres de relogement formulées et qu'il est dans l'obligation de le contraindre à quitter les lieux pour la sécurité de ce dernier et afin de pouvoir réaliser des travaux de mise en sécurité du logement, Monsieur [F] [G] a fait assigner, par acte introductif d'instance du 26 décembre 2023, Monsieur [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 26 janvier 2024 aux fins de :
-constater la résiliation du bail conclu entre Monsieur [B] [O] et Monsieur [R] [H] repris par Monsieur [G], à la date de la décision à intervenir,
-ordonner la libération immédiate des lieux sis [Adresse 4]) par le défendeur et tout occupant de son chef et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,
-ordonner l'expulsion des lieux par le défendeur et tout occupant de son chef, avec au besoin, l'assistance de la force publique et celle d'un serrurier,
-ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en lieux appropriés, aux frais, risques et périls du défendeur,
-condamner Monsieur [R] [H] au paiement de la somme de 1.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, la signification de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l’État dans le Département.
Lors de l'audience du 26 janvier 2024, l'affaire a été renvoyée au 8 mars 2024 puis au 12 avril 2024.
Lors de l'audience du 12 avril 2024, Monsieur [F] [G], représenté par son conseil, confirme les termes de sa demande initiale et sollicite le débouté de l'ensemble des demandes de Monsieur [R] [H].
Il expose qu'un arrêté empêchant la location du bien a été pris le 16 décembre 2021 ; qu'il a rempli son obligation au titre des articles L521-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation dès lors qu’il a présenté à Monsieur [H] plusieurs offres de logements sur le marché correspondant à ses besoins et possibilités. Il précise qu'il est impossible pour lui de trouver un logement avec un loyer inférieur à 300€ à proximité de son logement actuel ; qu'il est nécessaire de s'éloigner de [Localité 2] pour trouver des loyers moins élevés, raison pour laquelle il a proposé un logement à [Localité 5]. Il soutient que la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [H] doit être rejetée, ce dernier n'indiquant pas sur quel fondement il formule sa demande et ne démontrant aucune faute de la part de Monsieur [G] de nature à engager sa responsabilité.
En défense, Monsieur [R] [H], représenté par son conseil, sollicite du juge saisi de :
-débouter Monsieur [F] [G] de l'intégralité de ses demandes,
-condamner Monsieur [F] [G] à lui payer une somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts,
-condamner Monsieur [F] [G] à payer à Maître MERLE une somme de 1.200€ sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 199,
-condamner Monsieur [F] [G] aux entiers dépens.
Il fait valoir que Monsieur [G] n'a pas rempli ses obligations au regard des dispositions de l'article L521-3-1 du Code de la construction et de l'habitation et de l'arrêté du 16 décembre 2021 dès lors qu'il ne lui a présenté aucune offre de logement sérieuse correspondant à ses besoins et à ses capacités financières et qu'il n'a pas fait connaître à la Préfète, dans un délai de 15 jours à compter de la notification de l'arrêté, l'offre de relogement proposée, empêchant ainsi la mise en place d'une aide pour pallier la passivité du propriétaire. Il explique qu'il ne refuse pas de quitter le logement mais qu'il ne dispose cependant d'aucune possibilité de relogement à l'heure actuelle. Il soutient que le bailleur est de mauvaise foi et dénonce son attitude expliquant que ce dernier ne cherche qu'à se débarrasser de ses locataires pour vendre l'immeuble et qu'il n'a manifestement aucune intention de remettre les logements en état. Il sollicite l'indemnisation de son préjudice subi du fait de l'absence de relogement depuis plus de deux ans.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 24 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes de Monsieur [G]
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article L521-3-1 II du Code de la construction et de l'habitation, lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.
En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2.
Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil ou s'il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d'habiter et la date d'effet de cette interdiction.
En l'espèce, Monsieur [F] [G] est propriétaire d'un bien situé [Adresse 4]) donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [R] [H].
Il est constant que, par arrêté de la Préfète de la GIRONDE en date du 16 décembre 2021, Monsieur [G] a été mis en demeure de mettre fin à la mise à disposition aux fins d'habitation du local susvisé, impropre à l'habitation, dans un délai d’un mois maximum à compter de la notification dudit arrêté. Aux termes de l'article 3 dudit arrêté, Monsieur [G] est tenu d'assurer le relogement du locataire dans les conditions prévues aux articles L521-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation et de faire connaître à la préfète dans un délai de 15 jours à compter de la notification de l'arrêté, l'offre de relogement proposée.
En premier lieu, il convient de relever qu'au vu des pièces versées aux débats Monsieur [G] ne justifie avoir formulé des offres de relogement qu'à compter du mois de novembre 2022 soit quasiment un an après l'arrêté pris le 16 décembre 2021. Il ne produit aucun élément justifiant de démarches de relogement du locataire avant cette date.
Par ailleurs, Monsieur [G] ne démontre pas, comme cela est prévu aux termes de l'article 3 de l'arrêté, d'avoir fait connaître à la Préfète dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l'arrêté, l'offre de relogement proposée.
Enfin et surtout, il existe indéniablement un débat sur le respect ou non de l'obligation de Monsieur [G] à laquelle il est tenu en vertu de l'article L521-3-1 précité d'assurer le relogement des occupants et plus précisément sur la problématique de la présentation d'offres de logement correspondant aux besoins et aux possibilités de Monsieur [H], ce qui est discutable en l'espèce. Au visa de l'article 834 du Code de procédure civile, il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de se prononcer sur le manquement de Monsieur [G] à son obligation d'assurer le relogement de l'occupant d'un bien frappé d'un arrêté, seul le juge du fond pouvant se prononcer sur ce point.
Surabondamment, Monsieur [G] ne justifie pas qu'il soit statué sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile à défaut pour lui de démontrer l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite, ce dernier ayant attrait Monsieur [H] en référé par acte du 26 décembre 2023 soit deux ans après l'arrêté du 16 décembre 2021.
En conséquence, le bailleur n'est pas fondé à voir constater la résiliation du bail.
Les demandes subséquentes de libération des lieux, d'expulsion et sur le sort des meubles sont tout naturellement devenues sans objet.
Sur la demande reconventionnelle émise par Monsieur [H]
En application de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, Monsieur [H] sollicite la condamnation de Monsieur [G] à lui payer la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts afin de l'indemniser du préjudice subi du fait de l'absence de relogement depuis plus de deux ans.
Si, en application de l'article susvisé, le juge des référés a le pouvoir d'accorder une provision au créancier si celui-ci justifie d'une créance non sérieusement contestable, il n'est pas compétent pour allouer des dommages et intérêts. En conséquence, il n'y a pas lieu à statuer en référé sur la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par Monsieur [H].
Sur les demandes accessoires
Eu égard aux circonstances de la cause, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.
En outre, il n'apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. Monsieur [G] sera ainsi débouté de sa demande en paiement au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [H] sera débouté de sa demande sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent,
CONSTATONS l'existence d'une contestation sérieuse au fond quant aux demandes de Monsieur [F] [G] ;
DISONS, en conséquence, n'y avoir lieu à référé ;
RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l'examen de ces demandes ;
DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de dommages et intérêts formée par Monsieur [R] [H] ;
REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;
DEBOUTONS Monsieur [F] [G] de sa demande en paiement en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTONS Monsieur [R] [H] de sa demande en paiement en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
LAISSONS à la charge de chaque partie les dépens qu'elle a exposés ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION