Du 24 mai 2024
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 24/00076 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YWFS
GIRONDE HABITAT
C/
[L] [R], [H] [E]
- Expéditions délivrées aux parties
- FE délivrée à GIRONDE HABITAT
Le 24/05/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024
PRÉSIDENT : Madame Bénédicte DE VIVIE DE REGIE,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Mme [X] [B] [W] (Membre de l’entreprise) munie d’un pouvoir spécial
DEFENDEURS :
Monsieur [L] [R]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Madame [H] [E]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Absents
DÉBATS :
Audience publique en date du 29 Mars 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Décembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2016, prenant effet le même jour, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a donné à bail à Monsieur [L] [R] et à Madame [H] [E] un logement situé [Adresse 1]).
Par acte d'huissier de justice du 19 octobre 2023, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2597,33 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte d'huissier de justice du 28 décembre 2023, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a assigné Monsieur [L] [R] et Madame [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 29 mars 2024 aux fins de voir :
oConstater la résiliation du contrat de location à l'expiration du délai de deux mois courant à compter de la signification du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire,
oOrdonner leur expulsion de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dès que le délai légal sera expiré, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
oLes condamner au paiement des loyers et charges impayés pour les causes sus-énoncées, soit la somme 4079.60 euros outre les loyers et charges dus jusqu'au jour du prononcé de la résiliation
oLes condamner à des indemnités d'occupation égales au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu'à l'entière libération des lieux,
oLes condamner à la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure
civile,
oLes condamner aux entiers dépens de l'instance et de ses suites en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, le coût des notifications aux services de la CCAPEX ainsi que le coût de la présente assignation et de ses pièces.
Lors de l'audience du 29 mars 2024, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, régulièrement représenté, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 5998,87 euros au 25 mars 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
Dans ses conclusions, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT sollicite une condamnation solidaire des défendeurs.
Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude d'huissier de justice, Monsieur [L] [R] et Madame [H] [E] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution des défendeurs
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 28 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 29 mars 2024.
Le bailleur justifie également avoir saisi la Caisse d'allocations familiales en date du 3 janvier 2023, de sorte qu'aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
Toutefois, si le commandement vise effectivement le défaut d'assurance couvrant les risques locatifs, cette demande n'est pas réitérée dans l'assignation ou à l'audience. Elle est donc réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
L'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait signifier à Monsieur [L] [R] et Madame [H] [E] un commandement d'avoir à payer la somme de 2597,33 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 19 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [L] [R] et Madame [H] [E] n'ayant pas, dans le délai légal de six semaines réglé les causes dudit commandement, à compter du commandement de payer en date du 19 octobre 2023, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 1er décembre 2023, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 1er décembre 2023.
Dès lors, Monsieur [L] [R] et Madame [H] [E] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 1er décembre 2023, ce qui constitue pour l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, au soutien de sa demande, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 5998,87 euros à la date du 25 mars 2024, déduction faite des frais de procédure.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [L] [R] et Madame [H] [E] seront donc condamnés au paiement de la somme de 5998,87 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 25 mars 2024 - échéance du mois de février 2024 incluse. Monsieur [L] [R] et Madame [H] [E] seront, en outre, condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (696,04 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur la solidarité
Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Or, en l'absence de clause de solidarité dans le bail liant les parties, Monsieur [L] [R] et Madame [H] [E] ne sauraient être déclarés solidaires dans le paiement de leur dette. Cette demande sera donc rejetée.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [L] [R] et Madame [H] [E].
Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur [L] [R] et Madame [H] [E] à verser à l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 1er décembre 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [L] [R] et Madame [H] [E] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1]) ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [L] [R] et Madame [H] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (696,04 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Monsieur [L] [R] et Madame [H] [E] à payer à l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 5998,87 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 25 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS Monsieur [L] [R] et Madame [H] [E] à payer à l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, à compter du 1er mars 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [R] et Madame [H] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CAF et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [R] et Madame [H] [E] à payer à l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT