Du 24 mai 2024
5AA
PPP Référés
N° RG 23/01811 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKND
[W] [P] [E]
C/
[G] [Z], [L] [Z]
- Expéditions délivrées à
Me Carinne SOUCADAUCH
- FE délivrée à
Maître Philippe MILANI de la SELARL MILANI - WIART
Le /05/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDEUR :
Monsieur [W] [P] [E]
né le 11 Juillet 1948 à [Localité 4] ([Localité 4])
[Adresse 9]
[Localité 5]
Représenté par Maître Philippe MILANI de la SELARL MILANI - WIART
DEFENDERESSES :
Madame [G] [Z]
née le 27 Mars 1987 à [Localité 7] ([Localité 7])
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Carinne SOUCADAUCH (Avocat au barreau de BORDEAUX)
Madame [L] [Z]
née le 02 Mai 1983 à [Localité 7] ([Localité 7])
[Adresse 6]
[Localité 8]
Absente
DÉBATS :
Audience publique en date du 12 Avril 2024
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 7 août 2021, Monsieur [W] [E] a donné à bail à Madame [G] [Z] un logement situé [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel révisable de 450€.
Le 4 août 2021, un acte de cautionnement solidaire a été établi au nom de Madame [L] [Z] afin de garantir le paiement des loyers, indemnités locatives, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé.
Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [G] [Z] un commandement de payer la somme de 1.029,97€ au titre de l'arriéré locatif incluant l'échéance du mois de juin 2023, un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance locative ainsi qu'une mise en demeure de justifier de l'occupation du logement. Ledit commandement de payer a été dénoncé à Madame [L] [Z] le 18 septembre 2023.
Par actes introductifs d'instance du 26 septembre 2023, Monsieur [W] [E] a fait assigner Madame [G] [Z] et Madame [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé à l'audience du 1er décembre 2023 afin de voir constater la résiliation du bail, d'obtenir l'expulsion de Madame [G] [Z] et de tout occupant de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique, de les condamner solidairement au paiement d'une provision de 2.378,18€ au titre des loyers arriérés au 11 septembre 2023 et la somme de 634,62€ au titre des charges avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2023 pour les sommes visées au commandement et à compter de la date de l'assignation pour le surplus, à une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel augmenté des charges soit 477,27€ à compter de l'assignation jusqu'à son départ effectif des lieux, au paiement de la somme de 700€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L'affaire initialement appelée à l'audience du 1er décembre 2023 a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties pour conclusions et a finalement été évoquée à l'audience du 12 avril 2024.
Lors de l'audience du 12 avril 2024, Monsieur [W] [E], représenté par son conseil, sollicite désormais de:
-constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 12/08/2023 sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989
-ordonner l'expulsion de Madame [G] [Z] ou de tout autre personne de son chef des lieux loués sis [Adresse 2])
-condamner solidairement Madame [G] [Z] ainsi que Madame [L] [Z] au paiement de :
la somme provisionnelle de 1.592,18€ au titre de l'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation à février 2024 inclusla somme provisionnelle de 1.714,80€ au titre des charges locatives récupérables à mars 2024 inclusd'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer indexé de 477,27€ du 1er mars 2024 jusqu'à la vidange effective des lieux-dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'ordonnance à intervenir
-dire et juger que cette condamnation portera intérêt au taux légal à compter de la date de l'acte introductif d'instance
-débouter Madame [G] [Z] de l'ensemble de ses plus amples demandes, fins et conclusions
-condamner solidairement Madame [G] [Z] ainsi que Madame [L] [Z] au paiement d'une somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens de procédure comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX
Il soutient être bien fondé à solliciter le constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers; qu'il peut exiger la récupération des charges locatives dès lors qu'il communique les justificatifs de charges réclamées. Il expose avoir fait le nécessaire pour que la locataire bénéficie d'un compteur individuel pour l'eau et l’électricité et que, par des règlements, la locataire reconnaît être redevable de ces charges. Il fait valoir en outre qu'il n'y a pas de contestation sérieuse, Madame [Z] ne rapportant pas la preuve que le logement serait indécent. Il sollicite le rejet des demandes reconventionnelles de Madame [G] [Z], celles-ci étant injustifiées et disproportionnées. Il ajoute que Madame [G] [Z] ne rapporte pas la preuve du préjudice de jouissance dont elle se prévaut.
En défense, Madame [G] [Z], représentée par son conseil, demande au juge de :
-constater l'existence de contestations sérieuses
en conséquence,
-débouter Monsieur [E] de sa demande de constat de la résiliation du bail tant pour défaut d'assurance, non-paiement des loyers que non-paiement des charges
-débouter Monsieur [E] de sa demande de constat de la résiliation du bail du fait de l'inexécution de son obligation de délivrer un logement décent à Madame [Z]
-ce faisant, le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
à titre reconventionnel,
-condamner Monsieur [E] à lui verser une provision de 10.000€ à valoir sur son préjudice de jouissance subi depuis son entrée dans les lieux
-ordonner la réduction de moitié du montant du loyer tant que Monsieur [E] n'a pas remédié aux désordres en se conformant aux préconisations du rapport [I] du 27 septembre 2023 et qu'il n'a pas effectué les travaux appropriés pour supprimer l'exposition au plomb constaté dans le constat de risque d'exposition au plomb du 14 décembre 2023 et ce, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir
-condamner Monsieur [E] à verser à Maître Carinne SOUCADAUCH, avocat de Madame [Z], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, la somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et à l'article 700 (2) du Code de procédure civile
-condamner Monsieur [E] aux entiers dépens de l'instance
Elle indique qu'elle était à jour des loyers au moment de la délivrance du commandement de payer et que partant la clause résolutoire prévue au bail ne saurait être acquise et le commandement n'a pu produire effet ; qu'il n'existait aucune dette locative due par elle à la date dudit commandement ; qu'elle est fondée à contester les causes du commandement et à soutenir que les conditions de la résiliation de plein droit du bail ne sont pas réunies. Elle précise que le bail ne contient aucune somme à titre de provision sur charges ; que Monsieur [E] ne justifie d'aucune pièce justificative concernant la consommation d'eau ni celle de l’électricité. Elle allègue en outre l'existence d'une contestation sérieuse tenant à l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. Elle sollicite le versement d'une provision et la réduction de moitié du montant du loyer en raison de l'indécence du logement loué.
En défense, régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude d'huissier, Madame [L] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.
Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance de Monsieur [E].
A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 24 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la non comparution de Madame [L] [Z]
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Madame [L] [Z] non comparante ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 27 septembre 2023, six semaines avant l’audience du 1er décembre 2023.
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 25 juillet 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur les demandes de Monsieur [E] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code précité, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l'obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :
de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitationde délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
En outre, l'article 24 V de la loi précitée énonce que le juge peut, même d'office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.
Enfin, conformément à l'article 1719 1° du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent; lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Monsieur [E] sollicite du juge de céans de constater l'acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion de Madame [G] [Z] ainsi que sa condamnation solidaire avec Madame [L] [Z] à lui verser une indemnité d'occupation.
Madame [G] [Z] fait valoir que le logement présente des désordres, que le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement décent et produit notamment un rapport de visite [I] 33 du 27 septembre 2023 lequel mentionne une humidité par le sol dans la chambre, des traces de salpêtre au sol, une humidité en pied de mur dans le séjour probable remontées capillaires ou infiltration en façade, une absence de compteur individuel d'électricité, l'absence de disjoncteur 500 mA dans le logement, une absence de chauffage dans la salle de bain. Elle verse en outre les diagnostics réalisés en décembre 2023 soit postérieurement à la conclusion du contrat de bail du 7 août 2021 et notamment le constat de risque d'exposition au plomb CREP du 13 décembre 2023 aux termes duquel il a été constaté une exposition au plomb et demandé au propriétaire de supprimer cette exposition. De son côté, Monsieur [E] soutient que Madame [G] [Z] ne rapporte pas la preuve de ce que le logement serait indécent et indique avoir effectué de nombreux travaux depuis 2021 et notamment l'isolation des combles, la pose d'ouvrants double vitrage, une intervention sur la VMC, l'installation d'un compteur d'eau et d'électricité individuel.
Une contestation sérieuse existe indéniablement quant à l'état du logement. Or, le juge des référés est le juge de l'évidence.
Au regard des pièces versées aux débats, force est de constater qu'il existe une contestation sérieuse quant aux demandes formulées par Monsieur [E] qu'il appartient au juge du fond de trancher. Il n'y a lieu à référé sur les demandes aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur les demandes de provisions formulées par Monsieur [E]
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
A cet égard, s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.
En l’espèce, Monsieur [E] réclame la somme de 1.592,18€ au titre de l'arriéré de loyers et produit un décompte locatif arrêté au mois de février 2024 (février 2024 inclus).
Madame [G] [Z] soutient que la somme de 948 € versée par la CAF au titre des APL en février 2023 à Monsieur [E] n'est pas comptabilisée au titre des arriérés de loyer par ce dernier celui -ci ayant décidé de les affecter aux prétendues charges contestées.
L’attestation de paiement de la CAF du 31 janvier 2024 mentionne effectivement pour le mois de février 2023, après déduction de la retenue, un rappel de l'allocation logement sur la période du 01/10/2021 au 31/01/2023 à hauteur de 948€. Monsieur [E] confirme en outre avoir reçu cette somme par courrier du 19 février 2023.
Le décompte locatif versé par Monsieur [E] ne mentionne pourtant pas la somme de 948€ perçue par lui. Il convient donc de la déduire de la créance de Monsieur [E].
Madame [G] [Z] ne démontre pas s'être acquittée de la somme de 644,18€ restant due.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestable, Madame [G] [Z] sera donc condamnée au paiement de la somme de 644,18€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers dus à la date du 12 mars 2024. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
En outre, Monsieur [E] indique que sa créance au titre des charges locatives récupérables s’établirait à la somme de 1.714,80€ (mars 2024 inclus).
Il résulte du point IV Conditions financières du contrat de bail que les parties ont convenu de la fixation d'un loyer initial à hauteur de 450€. Aucune provision mensuelle sur charges n'a pas été prévue entre les parties.
Il n'en demeure pas moins qu'en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
S'agissant de la consommation électrique, le rapport de visite [I] 33 du 27 septembre 2023 mentionne : «Pas de compteur électrique individuel, compteur électrique partagé avec le logement voisin. Consommations estimées et facturées par le propriétaire». Par ailleurs, il résulte du rapport CONSUEL du 28 novembre 2023 qu'une installation d'un compteur électrique pour le logement 11bis SIMON à [Localité 4]([Localité 4]) a été réalisée.
Aussi, Monsieur [E] sollicite des sommes à ce titre en fournissant des calculs émis par ses soins ainsi que des factures d'EDF ENTREPRISES destinées à l'EARL[Adresse 1]. Les sommes demandées au titre de la consommation électrique sont sérieusement contestables en ce qu'il est impossible de connaître la consommation effective de Madame [G] [Z] et ne peuvent ainsi en référé être mises à sa charge. Monsieur [E] sera par conséquent débouté de sa demande au titre des charges locatives récupérables pour la consommation électrique.
Concernant, la consommation d'eau, Monsieur [E] réclame la somme de 67,49€ et produit un document de calcul réalisé par ses soins aux termes duquel il est notamment mentionné «à payer à charlotte 277,21€». Il n'est aucunement fait mention de la somme de 67,49€ imputable à Madame [Z] ni de la méthode de calcul pour y parvenir. Par ailleurs, les factures de consommation d'eau fournies aux débats sont toutes émises au nom de Madame [H] [T]. Monsieur [E] échoue à démontrer l'obligation non sérieusement contestable de Madame [G] [Z] au paiement de la consommation d'eau à hauteur de 67,49€. Il sera débouté de sa demande à ce titre.
Sur la caution
Madame [L] [Z] s’est portée caution solidaire des engagements de la locataire. Il résulte dudit contrat qu’elle a eu connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Madame [L] [Z] sera donc tenue solidairement au paiement des sommes dues par Madame [G] [Z].
Sur les demandes reconventionnelles émises par Madame [G] [Z]
-sur la demande de provision
L’alinéa 2 de l'article 835 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, Madame [G] [Z] réclame l'allocation d'une provision à hauteur de 10.000€ à valoir sur son préjudice de jouissance subi depuis l'entrée dans les lieux.
En premier lieu, il convient de souligner qu'elle sollicite cette somme sans aucune précision ou démonstration quant au quantum sollicité.
En outre, elle ne démontre pas au moyen d'éléments probants corroborés par d'autres pièces que des photographies qu'elle doit vivre avec des rats comme elle l'allègue. Par ailleurs, s'agissant du contact au plomb. Si elle soutient que le bailleur n'a pas fait les travaux, celui-ci indique avoir contacté la locataire dès le 21 décembre 2023 afin de changer les revêtements mais qu'il ne peut pas les réaliser à défaut de retour de la locataire. Madame [Z] échoue à démontrer l'obligation non sérieusement contestable de Monsieur [E]. Par conséquent, sa demande de provision sera rejetée.
-Sur la demande de réduction de loyer
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, Madame [Z] sollicite que soit ordonnée la réduction de moitié du montant du loyer tant que Monsieur [E] n'a pas remédié aux désordres en se conformant aux préconisations du rapport [I] du 27 septembre 2023 et qu'il n'a pas effectué les travaux appropriés pour supprimer l'exposition au plomb constaté dans le constat de risque d'exposition au plomb du 14 décembre 2023 et ce, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
Il résulte des pièces versées aux débats et des déclarations de la locataire qu'elle occupe, sans interruption depuis son entrée dans les lieux, l'appartement donné à bail.
D'autre part, il est constant qu'aucun arrêté d'insalubrité n'a été rendu concernant ce logement.
En dernier lieu, si au regard du rapport [I] du 27 septembre 2023, le logement est affecté de désordres, Madame [Z] ne démontre pas que ceux-ci justifie, avec l'évidence requise en référé, une réduction de la moitié du montant du loyer. Pour les raisons ci-avant évoquées, Madame [G] [Z] sera déboutée de sa demande de ce chef.
Sur les demandes accessoires
Eu égard aux circonstances de la cause, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.
En outre, il n'apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. Monsieur [E] sera ainsi débouté de sa demande en paiement au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Madame [G] [Z] sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l'existence de contestations sérieuses au fond quant aux demandes de Monsieur [W] [E] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;
CONSTATONS l'existence de contestations sérieuses au fond quant aux demandes de Madame [G] [Z] ;
DISONS en conséquence n'y avoir lieu à référé ;
RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l'examen de ces demandes ;
CONDAMNONS solidairement Madame [G] [Z] et Madame [L] [Z] à payer à Monsieur [W] [E] la somme de 644,18€ à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers à la date du 12 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;
DEBOUTONS Monsieur [W] [E] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
DÉBOUTONS Madame [G] [Z] de sa demande en paiement en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 (2°)du code de procédure civile ;
LAISSONS à la charge de chaque partie les dépens qu'elle a exposés ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire
Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION