Du 24 mai 2024
5AA
PPP Référés
N° RG 24/00125 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YXC6
S.C.I. IKARRE INVESTISSEMENT
C/
[X] [Z], [Y] [W]
- Expéditions délivrées au défendeur
FE délivrée à
SELARL COULAUD-PILLET (CB2P- AVOCATS)
Le 24/05/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
S.C.I. IKARRE INVESTISSEMENT
RCS BORDEAUX 488 613 167
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Maître Françoise PILLET de la SELARL COULAUD-PILLET (CB2P- AVOCATS)
DEFENDEURS :
Madame [X] [Z]
née le 24 Septembre 1973 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Présente
Monsieur [Y] [W]
né le 25 Janvier 2003 à [Localité 8]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 12 Avril 2024
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date des 2 et 3 octobre 2022, à effet du 3 octobre 2022, la SCI IKARRE INVESTISSEMENT a donné à bail à Monsieur [Y] [W] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 7].
Suivant acte sous seing privé en date du 3 octobre 2022, Madame [X] [Z] s'est portée caution solidaire des engagements du locataire.
Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2023, la SCI IKARRE INVESTISSEMENT a fait délivrer au locataire un premier commandement de payer la somme de 1664,67 euros au titre de l’arriéré locatif.
Par acte de commissaire de justice du 15 juin 2023, la SCI IKARRE INVESTISSEMENT a fait délivrer au locataire un deuxième commandement de payer la somme de 1116,05 euros au titre de l’arriéré locatif.
Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2023, la SCI IKARRE INVESTISSEMENT a fait délivrer au locataire un troisième commandement de payer la somme de 1086,50 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à Madame [X] [Z] le 29 septembre 2023.
Par actes de commissaire de justice des 13 et 26 décembre 2023, la SCI IKARRE INVESTISSEMENT a assigné Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [Z] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 8 mars 2024 aux fins de voir :
Constater l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du bail au bénéfice de la SCI IKARRE à la date du 20 novembre 2023,Condamner Monsieur [Y] [W] à quitter les lieux loués sis [Adresse 6] à [Localité 7],Autoriser, à défaut pour Monsieur [W] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,Fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, soit 548,59 euros augmentée de la régularisation au titre des charges dument justifiées,Condamner solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [Z] au paiement de la somme de 2522,73 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 1er décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,Condamner solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [X]
[Z] au paiement à compter du 1er décembre 2023 de l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus sollicitée, jusqu'à la libération effective des lieux,Condamner solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [X]
[Z] au paiement d'une somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens qui comprendront le coût des commandements de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CAPEX et de l'envoi de l'assignation aux représentants de l'état.
A l'audience du 8 mars 2024, l'affaire a été renvoyée au 12 avril 2024 à la demande des défendeurs.
Lors de l’audience du 12 avril 2024, la SCI IKARRE INVESTISSEMENT, représentée par son conseil, expose que Monsieur [Y] [W] a quitté les lieux le 25 janvier 2024 à la suite de la délivrance d'un congé en date du 25 décembre 2023 de sorte qu’il n’y a plus lieu à expulsion, que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3479,42 euros au 2 février 2024 et confirme pour le surplus sa demande initiale. Elle indique accepter l'octroi de délai de paiement en autorisant les défendeurs à apurer leur dette pendant un délai de 6 mois en réglant une somme mensuelle de 600 euros. Elle ajoute que les défendeurs ont procédé à deux versements de 500 euros le 7 mars 2024 et de 600 euros le 10 avril 2024 à déduire de la créance. Elle explique consentir à ramener sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à 500 euros.
En défense, Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [Z] comparaissent et exposent que Monsieur [Y] [W] a quitté les lieux et a remis les clefs. Madame [X] [Z] explique avoir fait face à des difficultés professionnelles lui ayant occasionné une perte de revenus et ajoute que son fils, Monsieur [Y] [W] a dû interrompre ses études et qu'il n'a pas de revenus.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 18 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 janvier 2024.
L’assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont la bailleresse ne justifie pas, n’est pas une condition de recevabilité en présence d’une société civile familiale.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Il est constant que la SCI IKARRE INVESTISSEMENT a fait délivrer à Monsieur [Y] [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 1086,50 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 19 septembre 2023 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Le 29 septembre 2023, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Madame [X] [Z].
Monsieur [Y] [W] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 19 septembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 1er novembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, le bail est résilié à effet du 1er novembre 2023. Cependant dans la mesure où le logement a été repris, il n’y a plus lieu d’ordonner l’expulsion.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la reprise du logement.
Sur la créance de la bailleresse
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI IKARRE INVESTISSEMENT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3479,42 euros à la date du 2 février 2024.
Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (406,75 euros), qu’il convient de déduire de cette créance.
En outre, deux versements ont été effectués par les défendeurs (500 euros le 7 mars 2024 et de 600 euros le 10 avril 2024), qu’il convient de déduire de cette créance.
Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [Y] [W] sera condamné au paiement de la somme de 1972,67 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 2 février 2024 – échéance du mois de janvier 2024 incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
En application de l'article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la proposition formulée par les parties et au regard des difficultés financières et personnelles des défendeurs, il convient de faire droit à la demande de délais de Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [Z] en les autorisant à apurer leur dette en principal, intérêts, frais et indemnité de procédure, à raison de mensualités de 330 euros, payables dans la limite de 6 mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le dernier jours du mois suivant la signification de la présente décision.
Faute pour Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [Z] de respecter les délais de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.
Sur l'engagement de la caution
Il résulte de l'article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.
Madame [X] [Z] s’est portée caution solidaire des engagements du locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé. Il résulte dudit contrat qu’elle a eu connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Madame [X] [Z] est donc tenue au paiement des sommes dues par Monsieur [Y] [W] au titre des loyers, des charges et indemnités d'occupation. Elle sera donc condamnée solidairement avec Monsieur [Y] [W] au paiement de ces sommes.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [Z].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [Z] à verser à la SCI IKARRE INVESTISSEMENT la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
DONNONS acte à la SCI IKARRE INVESTISSEMENT de ce qu’elle ne maintient pas ses demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion par suite du départ de Monsieur [Y] [W] ;
CONSTATONS la résiliation du bail et la restitution du logement le 25 janvier 2024 avant les débats ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [Z] à payer à la SCI IKARRE INVESTISSEMENT la somme de 1972,67 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 2 février 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [Z] la faculté de se libérer de leur dette en principal, intérêts, frais et indemnité de procédure, à raison de mensualités de 330 euros, payables au plus tard le dernier jour de chaque mois, dans la limite de 6 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [Z] à payer à la SCI IKARRE INVESTISSEMENT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [Y] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État.
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION