Du 24 mai 2024
5AA
PPP Référés
N° RG 24/00442 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6TY
[N] [D] [W]
C/
[C] [M], [G] [J]
- Expéditions délivrées aux défendeurs
- FE délivrée à
Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
Le 24/05/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
Madame [N] [D] [W]
née le 26 Décembre 1930 à [Localité 8] ([Localité 8])
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
DEFENDEURS :
Monsieur [C] [M]
né le 01 Janvier 1994 à [Localité 10] ([Localité 10])
[Adresse 1]
[Localité 3]
Présent
Madame [G] [J]
née le 08 Février 1998 à [Localité 11] (CAMEROUN)
[Adresse 7] - RDC
[Localité 5]
Absente
DÉBATS :
Audience publique en date du 12 Avril 2024
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2021, Madame [N] [D] [W] a donné à bail à Monsieur [C] [M] et Madame [G] [J] un logement situé en rez-de-chaussée au [Adresse 7] à [Localité 9].
Par acte de Commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, Madame [W] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2441,51 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de Commissaire de justice du 5 février 2024, Madame [W] a assigné Monsieur [M] et Madame [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 avril 2024 aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,
Constater que Monsieur [M] et Madame [J] sont occupants sans droit ni titre,
Ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, de la totalité des lieux visés par le contrat de location, du [Adresse 7] à [Localité 9],
En tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-3 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
Les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 3613,61 euros au titre des loyers dues à la date de l’assignation, assortie des intérêts au taux légal,
Les condamner solidairement à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, jusqu’à complète restitution des lieux, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,
Les condamner solidairement à lui payer la somme de 1200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.
Lors de l’audience du 12 avril 2024, Madame [W], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5289,27 euros au 8 avril 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement.
En défense, Monsieur [M] comparait en personne et indique ne plus habiter au domicile litigieux, dont il dit être parti dans le courant de l’année 2021.
Régulièrement assignée à domicile et par acte déposé en l’étude, Madame [J] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.
Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance de la bailleresse.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la non-comparution de la défenderesse
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 8 février 2024, six semaines avant la date de l’audience.
La bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 21 novembre 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Madame [W] a fait signifier aux consorts [M]-[J] un commandement d’avoir à payer la somme de 2441,51 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 20 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Les locataires n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois de la délivrance du commandement du 20 novembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 21 janvier 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiée.
Monsieur [M] soutient qu’il a donné congé du logement à la fin de l’année 2021 sans toutefois en justifier ni lors de l’audience, ni pendant le délibéré. En outre, le Commissaire de justice instrumentaire a relevé sa présence dans l’immeuble par confirmation du voisinage et de son nom sur la boîte aux lettres. Enfin, l’agence chargée de la gestion du logement ne confirme pas le prétendu congé.
Il ressort des débats, des pièces produites, du décompte des loyers, que Monsieur [M] et Madame [J] n’ont pas repris le paiement du loyer courant, que leur dernier règlement remonte à novembre 2023. Il apparait manifestement que les défendeurs ne sont pas en capacité de résorber leur dette locative, qui ne fait que progresser.
En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 21 janvier 2024.
Dès lors, Monsieur [M] et Madame [J] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 21 janvier 2024, ce qui constitue pour Madame [W] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [W] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5289,27 euros à la date du 8 avril 2024.
Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 300,46 euros correspondant aux dépens (265,46 euros) et à des frais de prélèvements impayés (35,00 euros) non facturables au visa de la loi ALUR du 24 mars 2014.
Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, les défendeurs seront donc condamnés au paiement de la somme de 4988,81 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 8 avril 2024– échéance du mois d’avril 2024 incluse. Ils seront en outre condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (516,46 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur la solidarité
Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité entre colocataires.
Monsieur [M] et Madame [J] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [M] et Madame [J].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il sera alloué à ce titre à la partie qui a gain de cause une somme de 200,00 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de Madame [N] [D] [W] à la date du 21 janvier 2024,
CONDAMNONS Monsieur [C] [M] et Madame [G] [J] à quitter les lieux loués, logement situé en rez-de-chaussée au [Adresse 7] à [Localité 9],
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [C] [M] et Madame [G] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (516,46 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [M] et Madame [G] [J] à payer à Madame [N] [D] [W] la somme de 4988,81 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 8 avril 2024 (échéance du mois d’avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [M] et Madame [G] [J] à payer à Madame [N] [D] [W] à compter du 1er mai 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [M] et Madame [G] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [M] et Madame [G] [J] à régler à Madame [N] [D] [W] la somme de 200,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION