TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expédition exécutoire
délivrée le :
à Maître LOIR
Copies certifiées conformes
délivrées le :
à Maître BARBEDETTE
et Maître AUSSANT
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/08425
N° Portalis 352J-W-B7F-CUVLE
N° MINUTE :
Assignation du :
21 Juin 2021
JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2024
DEMANDEURS
S.A.R.L. PARISEVEN, prise en la personne de son gérant, Madame [R] [PF]
[Adresse 6]
[Localité 22]
représentée par Maître Anne-Charlotte BARBEDETTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0713
Monsieur [U] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Monsieur [OU] [WJ]
[Adresse 7]
[Localité 8]
Madame [WY] [WJ]
[Adresse 20]
[Localité 17]
Madame [GD] [WJ]
[Adresse 27]
[Localité 3] (ALLEMAGNE)
Madame [J] [WJ] épouse [I]
[Adresse 21]
[Localité 18]
Madame [EH] [MO] épouse [WJ]
[Adresse 26]
[Adresse 26]
[Localité 11]
Monsieur [P] [L]
[Adresse 24]
[Localité 16]
Monsieur [W] [O]
[Adresse 14]
[Localité 28]
Madame [C] [BJ] épouse [Z]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Madame [G] [S] épouse [SK]
[Adresse 9]
[Localité 23]
Monsieur [M] [KN]
[Adresse 10]
[Localité 19]
Madame [K] [KV] épouse [KN]
[Adresse 10]
[Localité 19]
Madame [A] [YW] épouse [DN]
[Adresse 12]
[Localité 4]
[Localité 25] (BELGIQUE)
Madame [KJ] [RZ] veuve [IP]
[Adresse 14]
[Localité 28]
Monsieur [OU] [ZH]
[Adresse 13]
[Localité 28]
Madame [N] [F] épouse [ZH]
[Adresse 13]
[Localité 28]
tous représentés par Maître Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1638
Décision du 25 Juin 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/08425 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUVLE
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] représenté par son syndic, le Cabinet ORALIA GRIFFATON ET MONTREUIL
[Adresse 5]
[Localité 28]
représenté par Maître Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0874
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière
DÉBATS
A l’audience du 21 Mars 2024, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2024.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
L'immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 28] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
M. [U] [Z], Mme [C] [BJ] épouse [Z], Mme [G] [S] épouse [SK], M. [M] [KN], Mme [K] [KV] épouse [KN], Mme [A] [YW] épouse [DN], Mme [KJ] [RZ] veuve [IP], M. [OU] [ZH], Mme [N] [F] épouse [ZH], M. [OU] [WJ], Mme [WY] [WJ], Mme [GD] [WJ], Mme [J] [WJ] épouse [I], Mme [EH] [MO] veuve [WJ], M. [P] [L], M. [W] [O] et la SARL PARISEVEN sont propriétaires au sein de ce ensemble immobilier.
Cette copropriété est composée de quatre bâtiments A-B-C-D ; le règlement de copropriété initial a été établi le 16 mars 1972.
Seul le bâtiment A faisait alors l'objet d'une subdivision en lots, les autres bâtiments étant, chacun, un lot unique :
- Bâtiment B lot 23,
- Bâtiment C lot 100,
- Bâtiment D lot 13.
Un modificatif au règlement de copropriété a été établi les 12 et 17 septembre 1974 emportant suppression des lots 23, 100 et 130 et leur subdivision.
Un litige oppose depuis plusieurs années différents copropriétaires, au sujet de la répartition du coût des travaux de remplacement du réseau d'évacuation des canalisations enterrées sous la cour de l'immeuble et de reprise structurelle des fondations de l'aile droite du bâtiment C.
L'assemblée générale du 27 mai 2014, définitive, a voté l'engagement de "Travaux de réfection des canalisations collectives sous la cour près du bâtiment C", avec un budget réparti en charges générales.
Des travaux de réfection des canalisations ont été réalisés en 2014/2015 mais le pavage de cette portion de cour n'a pas été remis en place.
L'assemblée générale du 27 mai 2015, définitive, a voté un budget pour la réalisation des travaux de reprise structurelle des fondations de l'aile droite du bâtiment C, répartie en "charges générales".
Lors de l'assemblée générale du 26 avril 2016, ont été adoptées les résolutions 7/3 et 7/4 ayant pour objet de faire supporter ces dépenses selon la clef de répartition des charges communes spéciales au bâtiment C.
Par jugement en date du 30 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris a annulé ces résolutions n° 7/3 et 7/4 de cette assemblée générale du 26 avril 2016, au motif d'une erreur de majorité applicable.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 octobre 2020, il a été décidé, par l'adoption des résolutions 21 à 26, que ces mêmes travaux seraient laissés à la charge exclusive des copropriétaires dudit bâtiment C.
Par actes des 14 et 16 janvier 2021, plusieurs copropriétaires, contestant la répartition du coût de ces travaux, ont sollicité l'annulation de ces résolutions ainsi que de voir déclarer non écrites les dispositions des articles 12 et 13 du relatives aux charges d'entretien - réparation et reconstruction, cette instance étant pendante devant la 8ème chambre 3ème section de la juridiction de céans, sous le n°de RG 21/1055.
Lors de l'assemblée générale du 14 avril 2021, a été adoptée une résolution n°18 portant délégation au conseil syndical de choisir un géomètre ayant pour mission d'établir un modificatif au règlement de copropriété portant création de parties communes spéciales, afin de le mettre en harmonie avec les article 6-2 et 6-4 de loi du 10 juillet 1965.
Par acte d'huissier délivré le 21 juin 2021, la société PARISEVEN a assigné devant la juridiction de céans le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, afin d'obtenir l'annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale précitée du 14 avril 2021, ainsi qu'une nouvelle répartition des charges.
Par acte du 22 juin 2021, M. [U] [Z], Mme [C] [BJ] épouse [Z], Mme [G] [S] épouse [SK], M. [M] [KN], Mme [K] [KV] épouse [KN], Mme [A] [YW] épouse [DN], Mme [KJ] [RZ] veuve [IP], M. [OU] [ZH], Mme [N] [F] épouse [ZH], M. [OU] [WJ], Mme [WY] [WJ], Mme [GD] [WJ], Mme [J] [WJ] épouse [I], Mme [EH] [MO] veuve [WJ], M. [P] [L], et M. [W] [O] ont également agi en annulation de cette résolution précitée, devant la juridiction de céans.
Ces procédures ont été jointes par mention au dossier le 09 février 2022.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 juin 2023, la société PARISEVEN demande au tribunal de :
"Vu les articles 6-2 et 10 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu la loi ELAN n°2018-1021 en date du 23 novembre 2018,
Vu l'article 1315 du code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu le règlement de copropriété et les pièces versées aux débats,
- Juger recevable et bien fondée la société PARISEVEN en ses moyens, demandes et prétentions,
Y faisant droit,
- Juger nulle la résolution n°18 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 14] en date du 14 avril 2021 ;
- Juger irrégulière la clé de répartition et le montant de provisions de charges courantes du deuxième trimestre 2021 appelé auprès de la société PARISEVEN ;
- Procéder à la nouvelle répartition des charges communes générales du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 15] ;
En tout état de cause,
- Exonérer la société PARISEVEN de toute contribution aux frais engagés par la copropriété de l'immeuble du [Adresse 15] au titre de la présente instance en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à verser à la société PARISEVEN la somme de 7.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Anne-Charlotte Barbedette."
La société PARISEVEN se prévaut des termes du règlement de copropriété et de ce qu'il n'institue aucune partie commune spéciale au sein de l'immeuble,
les parties communes étant toutes générales, pour en déduire qu'aucune charge spéciale ne peut être imputée à un ou plusieurs copropriétaires déterminés.
Elle souligne que le syndicat des copropriétaires reconnaît d'ailleurs l'absence de mention, dans le règlement de copropriété, de parties communes spéciales et conteste que ce serait par erreur que le modificatif de 1974 n'aurait pas repris les parties communes spéciales implicites prétendument créées à l'issue des ventes successives.
Soutenant que l'objet de la résolution querellée avait pour objet de créer des parties communes spéciales au bâtiment C, la société PARISEVEN affirme que seuls les copropriétaires concernés auraient du participer au vote, et qu'à défaut elle encourt l'annulation.
Elle conteste le moyen de défense quant à une prétendue identité de demande avec l'instance RG 21/1055, et excipe de ce qu'aucune autorité de chose jugée ne lui est opposable, le fait qu'elle sollicite que soit déclarés non écrits les articles 12 et 13 du règlement de copropriété, afférents à la répartition des charges, dans le cadre de autre instance ne l'empêchant pas de formuler, présentement, une demande d'annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale du 14 avril 2021.
La société PARISEVEN conteste en outre la régularité de l'appel provisionnel de charges courantes du 2ème trimestre 2021, arguant de ce que le syndic a, illégalement, imputé des charges communes spéciales aux copropriétaires du bâtiment C alors que le règlement de copropriété n'identifie aucune partie commune spéciale audit bâtiment.
Elle prétend que le syndic ne peut se substituer aux dispositions du règlement de copropriété dans la clé de répartition des charges entre les copropriétaires, que cette clé aurait été opposable si le règlement avait expressément consigné une affectation exclusive de parties communes aux seuls copropriétaires du bâtiment C, et que tel n'est pas le cas.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 07 juin 2023, les consorts [Z] - [S] - [KN] et autres demandent au tribunal de :
"Vu les dispositions de l'article 5, 6-2, 6-4, 11, 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet1965,
Vu les dispositions du règlement de copropriété,
- Dire et juger les requérants recevables et bien fondes en leurs demandes et y faisant droit,
- Prononcer l'annulation de la résolution 18 adoptée lors de l'assemblée générale du 14 avril 2021 de l'immeuble [Adresse 14],
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] à payer une somme de 11.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile soit 700 euros pour chacun des requérants,
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision a intervenir.
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] en tous les dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Jacqueline Aussant, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile".
Aux termes de leurs écritures, les consorts [Z] - [S] - [KN] et autres exposent, comme la société PARISEVEN, que selon les dispositions du règlement de copropriété, les parties communes sont communes à tous les copropriétaires de tous les bâtiments, sans distinction, aucune liste de parties communes "spéciales" à chaque bâtiment n'étant prévue ; et qu'en revanche il est établi une liste de charges spéciales, avec un tableau de répartition.
Ils rappellent en outre que l'existence de plusieurs bâtiments n'emporte pas nécessairement création de parties communes spéciales.
Au soutien de leur demande principale en annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale du 14 avril 2021, ils se prévalent en premier lieu de ce que la délégation de pouvoir opérée au conseil syndical est illégale car contrevenant aux dispositions de l'article 21-1 de loi du 10 juillet 1965 qui interdit toute délégation dans le cas d'adaptations "du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement".
Ils contestent l'argument allégué en défense selon lequel il ne s'agirait que d'une mise en conformité dudit règlement de copropriété avec les dispositions de la loi ELAN du 23 novembre 2018, soutenant que les articles 6-2 et 6-4 de loi du 10 juillet 1965 s'appliquent en cas de parties communes existantes mais non-inscrites dans le règlement de copropriété, ce qui n'est pas le cas au sein de la copropriété en cause, d'une part, et que seule est envisagée l'hypothèse de parties communes spéciales sans charges spéciales, l'inverse n'ayant volontairement pas été prévue par le législateur, d'autre part.
Ils se prévalent, en deuxième lieu, d'une erreur de majorité applicable au vote de la résolution querellée, prétendant que la création de parties communes spéciales, objet in fine de cette résolution, entraînant une modification des tantièmes de copropriété, il aurait dû être fait application de la règle de l'unanimité, ou à tout le moins de la majorité prévue à l'article 26 de loi du 10 juillet 1965.
Enfin, les consorts [Z] - [S] - [KN] et autres excipent d'un abus de majorité, dès lors que, s'agissant de la création de parties communes spéciales aux seuls copropriétaires du bâtiment C, seuls ces derniers devaient participer au vote en application de l'article 6-2 de loi du 10 juillet 1965, et qu'en soumettant ce vote à l'ensemble des copropriétaires, les intérêts des copropriétaires des autres bâtiments ont été privilégiés.
En réponse aux moyens de défense, ils concluent à l'inapplicabilité de l'article 209 de la loi ELAN précitée, dès lors qu'il s'agit de créer des parties communes et non d'ajouter, dans le règlement de copropriété, des parties communes qui seraient déjà virtuellement créées.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
"Vu les dispositions de l'article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions des articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de l'article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu les causes sus énoncées,
- Dire le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14] recevable et bien fondé en ses présentes écritures,
Y faisant droit,
- Débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- Condamner in solidum M. [U] [Z], Mme [C] [BJ] épouse [Z], Mme [G] [S] épouse [SK], M. [M] [KN], Mme [K] [KV] épouse [KN], Mme [A] [YW] épouse [DN], Mme [KJ] [RZ] veuve [IP], M. [OU] [ZH], Mme [N] [F] épouse [ZH], M. [OU] [WJ], Mme [WY] [WJ], Mme [GD] [WJ], Mme [J] [WJ] épouse [I], Mme [EH] [MO] veuve [WJ], M. [P] [L], M. [W] [O] et la société PARISEVEN à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner in solidum M. [U] [Z], Mme [C] [BJ] épouse [Z], Mme [G] [S] épouse [SK], M. [M] [KN], Mme [K] [KV] épouse [KN], Mme [A] [YW] épouse [DN], Mme [KJ] [RZ] veuve [IP], M. [OU] [ZH], Mme [N] [F] épouse [ZH], M. [OU] [WJ], Mme [WY] [WJ], Mme [GD] [WJ], Mme [J] [WJ] épouse [I], Mme [EH] [MO] veuve [WJ], M. [P] [L], M. [W] [O] et la société PARISEVEN aux dépens dont distraction au profit de Maitre Vincent Loir, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- Ordonner l'exécution provisoire qui est de droit".
Le syndicat des copropriétaires conteste les moyens d'annulation allégués par les parties demanderesses.
Ainsi et en premier lieu, il rappelle que l'objet de la résolution critiquée est de déléguer au conseil syndical le soin de choisir un géomètre ayant pour mission d'établir un projet de modificatif au règlement de copropriété, aux fins de mise en conformité de celui-ci avec les dispositions des articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, et non de lui déléguer l'approbation du modificatif établi par ledit géomètre, qui devra être soumis au vote de l'assemblée générale ultérieurement, une fois rédigé.
Il soutient que ce choix d'un géomètre, soumis à l'assemblée générale et objet de la délégation contestée, est valable et s'explique par l'obligation faite à tout syndicat des copropriétaires, en application combinée des articles 6-2, 6-4 de loi du 10 juillet 1965, d'ordre public,
et 209 de la loi du 23 novembre 2018, modifiée par celle du 21 février 2022, de procéder à une mise en conformité de son règlement de copropriété quant à l'existence de parties communes spéciales ou de charges communes spéciales sans réciproque, ces deux notions étant "indissociables".
Il en déduit que l'objet de la résolution attaquée ne relève pas d'une adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis sa rédaction, cas d'exclusion de toute délégation au conseil syndical, et qu'elle a donc été valablement adoptée.
Le syndicat des copropriétaires soutient en deuxième lieu que la délégation opérée au profit du conseil syndical quant à la désignation de ce géomètre a été à juste titre soumise au vote des copropriétaires en conformité avec les dispositions des articles 21-1 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, d'une part, et de l'article 209 de la loi du 23 novembre 2018 applicable aux hypothèses de mise en conformité des règlements de copropriété, d'autre part.
Il conteste tout abus de majorité, faisant valoir que le vote d'une délégation au conseil syndical ne peut être soumis qu'au syndicat des copropriétaires dans son ensemble, d'une part, et que la mise en conformité d'un règlement de copropriété doit intervenir avec application de la règle de majorité prévue l'article 209 de la loi ELAN, d'autre part.
En réponse à la demande de la société PARISEVEN de voir déclarer irrégulier l'appel provisionnel de charges courantes du 2ème trimestre 2021 et de procéder à une nouvelle répartition des charges, le syndicat des copropriétaires soulève d'abord que cette demande a été formulée dans le cadre de l'instance parallèle enregistrée sous le n° RG 21/1055 et ne peut donc être à nouveau formée présentement, outre que, comme précédemment exposé, la loi ELAN impose aux copropriétés de mettre en conformité leur règlement de copropriété en cas de parties communes spéciales sans charges communes spéciales ou inversement, sans pour autant prévoir que, dans l'attente de cette mise en conformité, les charges communes spéciales ne puissent pas trouver application.
Il relève enfin qu'en toute hypothèse, si les dispositions du règlement de copropriété édictant ces charges communes spéciales venaient à être déclarées non-écrites par le tribunal dans le cadre de l'instance parallèle pendante, cela ne saurait avoir d'effet rétroactif.
Enfin, le syndicat des copropriétaires rappelle qu'il est tenu de respecter les dispositions du règlement de copropriété, dot la grille de répartition des charges spéciales, et que tout action en annulation de résolutions portant sur l'approbation de compotes et/ou de charges n'a aucun effet suspensif et doivent trouver application dans l'attente de l'issue judiciaire.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 04 septembre 2023.
L'affaire, appelée à l'audience du 21 mars 2024, a été mise en délibéré au 25 juin suivant, les parties étant autorisées, en cours de délibéré et avant le 26 avril 2024, à communiquer au tribunal le jugement rendu concernant l'affaire n°RG 21/1055, précitée, et à faire une note en délibéré sur ce point, de deux pages maximum.
Ledit jugement daté du 22 mars 2024, concernant l'affaire RG 21/1055 a été communiqué au tribunal, et les parties ont fait chacune parvenir une note en délibéré, par RPVA.
Selon notes respectivement datées des 27 mars et 1er avril 2024, les parties demanderesses ont souligné, en substance, qu'aux termes du jugement précité le tribunal a notamment dit qu'il ne peut y avoir de charges spéciales sans parties communes spéciales clairement identifiées.
Selon note datée du 26 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, exposant avoir décidé de relever appel du jugement du 22 mars 2024 susmentionné, a soutenu que cette décision n'a pas d'incidence sur le présent litige, d'une part, et que la demande de voir juger irrégulière la clé de répartition des charges a été tranchée par cette décision, d'autre part.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient d'indiquer que, par jugement du 22 mars 2024 précité, la 8ème chambre section 3 du tribunal de céans a statué en ces termes, dans l'instance enregistrée sous le numéro de RG 21/01055 :
"DECLARE non écrits les articles 12 et 13 du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 14] ;
DIT que les charges correspondantes seront incluses dans les charges communes générales et supportées par l'ensemble des copropriétaires ;
ANNULE les résolutions n°21, 22, 23, 24, 25 et 26 de l'assemblée générale du 21 octobre 2020 ;
DEBOUTE la SARL PARISEVEN de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux de réfection et de reconstruction de la cour du bâtiment C et de sa demande de publication ;
DEBOUTE la SARL PARISEVEN de sa demande de dommages et intérêts ;
DISPENSE la SARL PARISEVEN de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14] aux dépens ;
AUTORISE Maître Anne-Charlotte Barbedette et Maître Jacqueline Aussant à recouvrer directement les dépens dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14] à payer à la SARL Pariseven la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et le déboute de sa demande à ce titre ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14] à payer à M. [NA] [H], M. [U] [Z], Mme [C] [BJ] épouse [Z], Mme [G] [S] épouse [SK], la SARL Calligram, M. [W] [O], M. [P] [L], M. [II] [Y], Mme [V] [BT] épouse [Y], Mme [PM] [E], M. [M] [KN], Mme [K] [KV] épouse [KN], M. [B] [AR], Mme [D] [T] [X] épouse [AR], la SCI Lecompte Immo, Mme [A] [YW] épouse [DN], Mme [KJ] [RZ] veuve [IP], M. [OU] [ZH], Mme [N] [F] épouse [ZH], la SCI Dorka, M. [OU] [DO], M. [OU] [WJ], Mme [WY] [WJ], Mme [GD] [WJ], Mme [J] [WJ] épouse [I], Mme [EH] [MO] veuve [WJ] et M. [FU] [UX], ensemble la somme de 4.050 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties".
Rappelons que le syndicat des copropriétaires a précisé avoir adopté, lors de l'assemblée générale 22 avril 2024, une résolution donnant mandat au syndic d'interjeter appel de cette décision.
Sur les demandes de "juger", de "dire" et de "dire et juger"
Il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.
Sur la demande principale en annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale du 14 avril 2021
L'article 21-1 de loi du 10 juillet 1965 dispose que "Sans préjudice des dispositions du a de l'article 25, lorsque le conseil syndical est composé d'au moins trois membres, l'assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance.
La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l'approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement".
L'article 25 de la loi précitée prévoit, en son alinéa a) que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant "toute délégation de pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre l'une des décisions visées à l'article 24."
Aux termes de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, "I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I
(…)
f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ; (...)".
L'article 26 de loi du 10 juillet 1965 édicte que sont notamment prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant "b) la modification ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes".
L'article 6-2 de loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que "Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seule prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes."
L'article 6-4 de la même loi précise que "L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété".
Enfin l'article 89 de la loi du 21 février 2022 dite loi 3DS a modifié l'article 209 de la loi du 23 novembre 2018 dite loi Elan, en ces termes :
"2° Le II de l'article 209 est ainsi rédigé :
L'article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n'est applicable qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privatives existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes."
Sur ce,
Aux termes du procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse du 14 avril 2021, la résolution querellée était rédigée ainsi :
"18) Délégation au conseil syndical de missionner un géomètre dans la limite d'un budget de 10.000 €
clé : 01 Charges communes générales
Les copropriétaires, tirant les conséquences du jugement rendu le 30 janvier 2020 qui constate le défaut de conformité de son règlement de copropriété aux articles 6-2 et 6-4 de loi du 10 juillet 1965, délèguent au conseil syndical le soin de choisir un géomètre qui aura pour mission d'établir un projet de modificatif au règlement de copropriété en créant des parties communes spéciales, dans la limité d'un budget de 10.000 euros."
Il s'évince des termes clairs et dénués d'ambiguïté de cette résolution que son objet est constitué, uniquement, d'une délégation faite au conseil syndical quant à la désignation d'un géomètre, à qui sera confiée la mission d'établir un projet de modificatif au règlement de copropriété en créant des parties communes spéciales.
Or dans son principe la désignation d'un tel professionnel, acte de gestion courante d'un syndicat des copropriétaires, relève du cadre juridique précité dans lequel une délégation au profit du conseil syndical peut être décidée.
Ce d'autant plus qu'en l'espèce cette délégation est prévue avec une limite de budget dont il n'est ni prétendu ni établi qu'elle dépasserait celles fixées par l'assemblée générale pour ce genre de délégation.
S'il est exact que la mission du géomètre tend, in fine, à une éventuelle modification et/ou adaptation du règlement de copropriété quant à la création ou pas de parties communes spéciales au sein de l'immeuble en cause, cette création, contestée dans son principe et dans ses modalités, n'est pas l'objet de la résolution attaquée mais devra faire l'objet de votes dans le cadre d'assemblées postérieures, une fois le rapport du géomètre déposé, de sorte qu'en l'état les moyens allégués consistant en des erreurs de majorité sont inopérants.
Il en est de même du moyen tenant au point de déterminer si la création de ces parties communes spéciales relève d'une modification du règlement de copropriété ou d'une adaptation rendue nécessaire par les modifications législatives, ou bien encore du cadre dérogatoire prévu aux articles 6-2, 6-4 de loi du 10 juillet 1965 et 209 de la loi ELAN.
Compte tenu des développements précédents, le fait d'avoir soumis la résolution querellée au vote de l'ensemble des copropriétaires ne saurait être considéré comme constitutif d'un abus de majorité, ce d'autant plus que le fait procéder à une telle délégation ne préjuge en rien des suites données au projet, à la suite du dépôt du rapport du géomètre.
Enfin, notons que le sens du jugement du 22 mars 2024, précité, n'a aucune incidence sur la validité de cette résolution, même si, de façon surabondante, la question de l'intérêt pratique de la mission confiée au géomètre se pose compte tenu des termes de la décision rendue et du fait qu'un appel doit en être interjeté.
Par conséquent, eu égard à l'ensemble de ces éléments et faute pour les demandeurs de se prévaloir d'autres moyens utiles en soutien de leur prétention principale, il convient de rejeter la demande d'annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale du 14 avril 2021.
Sur les demandes additionnelles de la société PARISEVEN relatives à la répartition des charges
L'article 43 de loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que "Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive."
Sur ce,
Concernant les demandes de la société PARISEVEN de "juger irrégulière la clé de répartition", que le tribunal estime devoir requalifier en une demande de voir réputer non écrite la clé de répartition des charges, et de "procéder à la nouvelle répartition des charges communes générales du règlement de copropriété de l'immeuble" , déjà formées dans le cadre de l'instance précédent ayant opposé les parties sous le n° RG 21/1055, elles sont sans objet compte tenu du jugement rendu par la juridiction de céans du 22 mars 2024, et seront donc rejetées.
Il doit en être de même s'agissant de la demande tendant à "juger irrégulière (sic) le montant de provisions de charges courantes du deuxième trimestre 2021" dès lors que la nouvelle répartition des charges fixée par le tribunal aux termes du jugement précité n'a d'effet que pour l'avenir et ne saurait donc modifier le montant querellé portant sur une période antérieure.
La société PARSIEVEN sera donc déboutée de l'ensemble de ses demandes se rapportant à la répartition des charges.
Sur les demandes accessoires
Succombants en leurs prétentions, les parties demanderesses doivent être condamnées in solidum aux dépens, dont distraction au profit de Me Loir, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elles seront par ailleurs déboutées de leur demande de dispense de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, compte tenu du sens de la décision.
Décision du 25 Juin 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/08425 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUVLE
En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
REJETTE la demande principale en annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale du 14 avril 2021 des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 28],
DEBOUTE la SARL PARISEVEN du surplus de ses demandes,
CONDAMNE in solidum la SARL PARISEVEN, M. [U] [Z], Mme [C] [BJ] épouse [Z], Mme [G] [S] épouse [SK], M. [M] [KN], Mme [K] [KV] épouse [KN], Mme [A] [YW] épouse [DN], Mme [KJ] [RZ] veuve [IP], M. [OU] [ZH], Mme [N] [F] épouse [ZH], M. [OU] [WJ], Mme [WY] [WJ], Mme [GD] [WJ], Mme [J] [WJ] épouse [I], Mme [EH] [MO] veuve [WJ], M. [P] [L], et M. [W] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 28], représenté par son syndic en exercice, une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum la SARL PARISEVEN, M. [U] [Z], Mme [C] [BJ] épouse [Z], Mme [G] [S] épouse [SK], M. [M] [KN], Mme [K] [KV] épouse [KN], Mme [A] [YW] épouse [DN], Mme [KJ] [RZ] veuve [IP], M. [OU] [ZH], Mme [N] [F] épouse [ZH], M. [OU] [WJ], Mme [WY] [WJ], Mme [GD] [WJ], Mme [J] [WJ] épouse [I], Mme [EH] [MO] veuve [WJ], M. [P] [L], et M. [W] [O] aux dépens, dont distraction au profit de Me Vincent Loir,
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 25 Juin 2024.
La GreffièreLa Présidente