TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 24/00621 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YFP5
SL/SH
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 25 JUIN 2024
DEMANDERESSE :
S.A. FONCIERE DE L’ERABLE
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Eric DELFLY, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDEURS :
S.A.R.L. [Adresse 8]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Sébastien CARNEL, avocat au barreau de LILLE
M. [X] [D]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Me Sébastien CARNEL, avocat au barreau de LILLE
JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 04 Juin 2024
ORDONNANCE du 25 Juin 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date des 08 et 10 mars 2023, la SA FONCIERE DE L’ERABLE a consenti à la SARL [Adresse 8] un bail commercial, portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 10] (à l’angle des [Adresse 11], [Adresse 7] et [Adresse 9]), pour une durée de dix années à compter du 1er janvier 2023, avec une durée ferme de six années entières et consécutives, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 28.000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 7.000 euros.
Ce bail est intervenu en renouvellement d’un précédent bail à effet au 1er décembre 2012.
Suivant acte sous seing privé en date du 03 mars 2023, Monsieur [X] [D], gérant de la société locataire, s’est porté caution solidaire des engagements de celle-ci.
Un protocole d’accord en date du 17 mai 2023 a été signé entre les parties, permettant un échelonnement de la dette locative constituée au titre de la période du 1er janvier 2023 au 30 avril 2023, pour un montant de 9.342,86 euros TTC, comprenant le loyer, les provisions sur charges et les provisions de taxe foncière pour la période.
Les loyers restant impayés, la SARL FONCIERE DE L’ERABLE a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 02 novembre 2023 à la SARL [Adresse 8], un commandement de payer les loyers, pour un montant de 24.839,17 euros en principal, et visant la clause résolutoire insérée au bail.
Suivant acte extrajudiciaire en date du 14 novembre 2023, ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [X] [D], en sa qualité de caution solidaire.
Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, la SA FONCIERE DE L’ERABLE a, par actes séparés en date du 03 avril 2024, fait assigner la SARL [Adresse 8] et Monsieur [X] [D] ès qualité de caution solidaire devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins notamment de juger que le bail liant FONCIERE DE L’ERABLE à la société [Adresse 8] est résilié depuis le 5 décembre 2023, ordonner l’expulsion de la société [Adresse 8] et condamner la société [Adresse 8] à payer à FONCIERE DE L’ERABLE, par provision, la somme de 21.841,52 € arrêtée au 26 mars 2024, terme du premier trimestre 2024 inclus ; la somme de 360 € au titre de la clause pénale contractuelle.
L’affaire a été appelée à l’audience du 23 avril 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 04 juin 2024 pour y être plaidée.
A cette audience, la SA FONCIERE DE L’ERABLE, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées et soutenues à l’audience. Elle demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :
Vu les articles 1103, 1104 et 1343-5 du Code civil
Vu l’article L145-41 du Code de commerce
Vu les articles 642, 834 et 835 du Code de procédure civile
Vu les pièces versées au débat,
A TITRE PRINCIPAL,
SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION DU PRENEUR
- JUGER que la société [Adresse 8] ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer du 2 novembre 2023 dans le délai d’un mois qui lui était imparti.
En conséquence,
- JUGER que le bail liant FONCIERE DE L’ERABLE à la société [Adresse 8] est résilié depuis le 5 décembre 2023 ;
- ORDONNER l’expulsion de la société [Adresse 8] et tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la Force Publique ;
- FIXER en tant que de besoin et CONDAMNER la société [Adresse 8] à payer à FONCIERE DE L’ERABLE une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 5 décembre 2023 à la somme de 3 402,40 € TTC jusqu’à la libération complète et effective des Locaux, indemnité révisable annuellement à la date d’anniversaire de la décision à intervenir ;
SUR LES CONDAMNATIONS PROVISIONNELLES A PAIEMENT
- CONDAMNER la société [Adresse 8] à payer à FONCIERE DE L’ERABLE, par provision, la somme de 13 087,72 € TTC arrêtée au 15 mai 2024, terme du deuxième trimestre 2024 inclus ;
- CONDAMNER la société [Adresse 8] à payer à FONCIERE DE L’ERABLE, par provision, la somme de 360 € au titre de la clause pénale contractuelle ;
- JUGER que les sommes dues en ce compris l’indemnité d’occupation mensuelle, porteront intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, sur les causes qui y sont visées, et à compter de leur date d’exigibilité, pour les échéances postérieures ;
- JUGER que la somme de 7 000 € versée par la société [Adresse 8] à titre de dépôt de garantie, restera en totalité acquise à FONCIERE DE L’ERABLE à titre de dommages et intérêts;
- CONDAMNER solidairement à titre provisionnel, Monsieur [X] [D] au paiement de la somme de 19 800 € en sa qualité de caution solidaire de la société [Adresse 8] ;
- CONDAMNER solidairement à titre provisionnel, Monsieur [X] [D] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à parfait délaissement des lieux loués, en sa qualité de caution solidaire de la société [Adresse 8] ;
- CONDAMNER solidairement et à titre provisionnel, Monsieur [X] [D], au paiement de la somme de 360 €, au titre de la clause pénale contractuelle, en sa qualité de caution solidaire de la société [Adresse 8].
A TITRE SUBSIDIAIRE,
Si par impossible, votre juridiction faisait droit à la demande de délais de paiement des défendeurs, et de suspension des effets de la clause résolutoire :
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire fixée au Bail liant les parties ;
- CONDAMNER solidairement la société [Adresse 8] et Monsieur [X] [D] à payer à la société FONCIERE DE L’ERABLE une somme de 13 087,72 € TTC correspondant aux arriérés locatifs arrêtés au 15 mai 2024 ;
- AUTORISER toutefois la société [Adresse 8] à s’acquitter de sa dette locative en douze mensualités égales qui commenceront à courir le 5 du mois suivant la signification de la décision à intervenir jusqu’à l’extinction de la dette ;
- SUSPENDRE pendant ce moratoire les effets de la clause résolutoire.
- DIRE ET JUGER cependant qu’à défaut ou en cas de paiement partiel de l’une quelconque des mensualités moratoriées le 5 de chaque mois, et / ou du paiement des loyers en cours, le Bail sera résilié de plein droit sans autre formalité, et les sommes immédiatement exigibles pour le tout ;
EN TOUTE HYPOTHESE
- CONDAMNER solidairement à titre provisionnel la société [Adresse 8], Monsieur [X] [D], à payer à FONCIERE DE L’ERABLE une somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
- CONDAMNER solidairement à titre provisionnel la société [Adresse 8], Monsieur [X] [D] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 novembre 2023.
Elle soutient que le commandement de payer est resté infructueux, après un moratoire conclu entre les parties le 17 mai 2023 non respecté. Elle précise en outre que la dette locative s’est aggravée. Elle indique par ailleurs que la SARL [Adresse 8] et Monsieur [X] [D] ne justifient nullement des difficultés financières qu’ils allèguent et qu’ils sont de mauvaise foi.
La SARL [Adresse 8] et Monsieur [X] [D], représentés par leur avocat, reprenant oralement leurs écritures déposées à l’audience, sollicitent du juge des référés de
Vu les articles 1103, 1104 et 1343-5 du Code civil,
Vu l'article L.145-41 du Code de commerce,
Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,
Vu les pièces versées au débat,
A TITRE PRINCIPAL,
- DEBOUTER l'ensemble des demandes, fins et conclusions présentées par la société FONCIERE DE L'ERABLE,
En conséquence,
CONCERNANT LA DEMANDE DE LA RESILIATION DU BAIL ET L'EXPULSION DU PRENEUR :
- REJETER les effets du commandement de payer du 2 novembre 2023, compte-tenu des circonstances exceptionnelles qui ont entraîné les retards de paiement et que la société [Adresse 8] a entrepris des démarches sérieuses pour régulariser sa situation financière.
- DEBOUTER la société FONCIERE DE L’ERABLE de sa demande de la résiliation du bail commercial.
- DEBOUTER la société FONCIERE DE L’ERABLE de sa demande d'expulsion de la société [Adresse 8],
CONCERNANT LES DEMANDES DE CONDAMNATIONS PROVISIONNELLES DES INDEMNITÉS ET DES PENALITÉS :
- DEBOUTER la société FONCIERE DE L’ERABLE de sa demande de paiement de la somme de 21.841,52 € TTC, arrêtée au 26 mars 2024, au titre des arriérés locatifs,
- DEBOUTER la société FONCIERE DE L’ERABLE de sa demande de paiement de la somme de 360 € au titre de la clause pénale contractuelle,
- DEBOUTER la société FONCIERE DE L’ERABLE de sa demande de paiement de la somme de 7.000 € versée à titre de garantie,
- ECARTER les effets de la caution solidaire à l’encontre de Monsieur [X] [D], en raison de la contestation des fondements des créances principales.
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- ACCORDER à la société [Adresse 8] un délai de paiement de 24 mois pour le solde de la dette locative due laquelle se chiffre à la somme de 13.087,72 € selon décompte arrêté au 07 mai 2024,
En conséquence,
- FIXER le montant à rembourser à la FONCIERE DE L’ERABLE à la somme de 545,3 € par mois et ce pendant 24 mois,
- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pour une durée égale à celle des délais de paiement octroyer par la juridiction de céans,
En tout état de cause,
- CONDAMNER la société FONCIERE DE L’ERABLE à payer la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
- CONDAMNER la société FONCIERE DE L’ERABLE aux entiers frais et dépens.
Ils font valoir que la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial est disproportionnée, que les relations commerciales entre les parties durent depuis plusieurs années (12 années) et que les difficultés financières auxquelles ils ont fait face sont liées à la période de pandémie de Covid-19. Ils ajoutent qu’ils ont déjà réglé 24000 euros de dettes et qu’ils sont de bonne foi en ce qu’ils entendent faire perdurer leurs relations commerciales.
À titre subsidiaire, ils sollicitent une suspension des effets de la clause résolutoire du bail commercial et l’octroi de délais de paiement afin d’échelonner le paiement de la dette locative par des mensualités sur 24 mois.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.
La présente décision, susceptible d’appel, est contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits :
Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite.
A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s'expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l'ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l'ordonnance par voie de tierce opposition.
En l’occurrence, la SA FONCIERE DE L’ERABLE ne justifie pas avoir exécuté cette formalité. La procédure ne sera donc pas opposable aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.
En application de l’article L.145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.
Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Le moyen selon lequel la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial serait disproportionnée ne peut être soulevé utilement, les clauses du contrat s’appliquant entre les parties.
Pour s’opposer aux prétentions, la société [Adresse 8] invoque la force majeure.
Cependant, concernant le moyen pris de la force majeure liée à l'épidémie Covid 19, elle ne justifie pas de difficultés de trésorerie rendant impossible l'exécution de son obligation de payer les loyers et les dispositions de l'article 1219 du code civil ne peuvent être invoquées utilement que dans les rapports entre parties au contrat, aucun manquement lié à la période de confinement n'étant établi à l'encontre de la SA FONCIERE DE L’ERABLE. Enfin, il est traditionnellement admis que le débiteur d'une obligation contractuelle de payer une somme d’argent inexécutée ne peut s'en exonérer en invoquant un cas de force majeure.
En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 14 page 24 du contrat)
Le commandement de payer la somme de 24.839,17 euros, en principal, délivré le 02 novembre 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à l’échéance du délai d’un mois, soit le 02 décembre 2023 ce qu’il convient de constater.
Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Sur le sort des meubles
Le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux de la société [Adresse 8] causant un préjudice à la SA FONCIERE DE L’ERABLE, le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation au paiement, de la société [Adresse 8] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 3 décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.
La SA FONCIERE DE L’ERABLE justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la société [Adresse 8] a cessé de payer ses loyers, charges, taxes, et indemnités d’occupation.
Après déduction des sommes de 172,60 euros, au titre du PV de constat, de 230,86 euros au titre du commandement de payer les loyers et de 72,68 euros au titre de la clause résolutoire, mais non justifiées, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 12 611,58 euros, qui constitue une créance non sérieusement contestable.
La société [Adresse 8] sera en conséquence condamnée à payer à la SA FONCIERE DE L’ERABLE, la somme provisionnelle de 12 611,58 euros selon décompte arrêté au 15 mai 2024, terme du deuxième trimestre 2024 inclus.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus.
Sur la condamnation de la caution solidaire
Le commandement ayant été délivré le 2 novembre 2023 à la société [Adresse 8] a été dénoncé le 14 novembre 2023 à Monsieur [X] [D] (Pièce demanderesse n°6) qui s’est porté caution solidaire de la société [Adresse 8] le 3 mars 2023 (Pièce demanderesse n°7).
L’assignation a été délivrée à Monsieur [X] [D].
Il sera donc condamné in solidum à payer à la SA FONCIERE DE L’ERABLE la somme provisionnelle de 12.611,58 euros.
Monsieur [X] [D] sera aussi condamné in solidum à titre provisionnel, au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à parfait délaissement des lieux loués, en sa qualité de caution solidaire de la société [Adresse 8].
Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie
Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.
En conséquence il n’y aura pas lieu à référé sur les prétentions se fondant sur ces clauses.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement
La société [Adresse 8] sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement pendant deux ans.
Compte tenu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu'elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, la société [Adresse 8] étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail.
Sur les demandes accessoires
La société [Adresse 8], qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA FONCIERE DE L’ERABLE les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens.
La société [Adresse 8] et Monsieur [X] [D] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.
En vertu des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire sera de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référés, par décision mise à la disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail en date des 08 et 10 mars 2023 D, portant sur les locaux situés à l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 10] (à l’angle des [Adresse 11], [Adresse 7] et [Adresse 9]) depuis le 2 décembre 2023 ;
Condamnons in solidum la société [Adresse 8] et Monsieur [X] [D] en qualité de caution solidaire à payer à la SA FONCIERE DE L’ERABLE la somme provisionnelle de 12 611,58 euros (douze mille six cent onze euros et cinquante huit centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 15 mai 2024, terme du deuxième trimestre 2024 inclus ;
Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société [Adresse 8] se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes successifs et mensuels d'un montant de 525,45 euros (cinq cent vingt-cinq euros et quarante-cinq centimes) sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde restant dû, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 juillet 2024 en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail ;
Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société [Adresse 8] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 10] (à l’angle des [Adresse 11], [Adresse 7] et [Adresse 9]),
- la société [Adresse 8] et Monsieur [X] [D] en qualité de caution solidaire devront payer mensuellement in solidum à la SA FONCIERE DE L’ERABLE à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,
-le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale ;
Condamnons in solidum la société [Adresse 8] et Monsieur [X] [D] en qualité de caution solidaire à payer à la SA FONCIERE DE L’ERABLE la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboutons la société [Adresse 8] et Monsieur [X] [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum la société [Adresse 8] et Monsieur [X] [D] en qualité de caution solidaire aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 2 novembre 2023 ;
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE