Du 25 juin 2024
5AA
SCI/DC
PPP Contentieux général
N° RG 24/01036 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZBK6
[T] [W], [C] [V] épouse [W]
C/
[X] [U]
Expéditions délivrées à :
Me MAILLET
M. [U]
FE délivrée à :
Le 25/06/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
JUGEMENT EN DATE DU 25 juin 2024
JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente
GREFFIER : M. Lionel GARNIER lors des débats
Mme Dominique CHATTERJEE lors du délibéré
DEMANDEURS :
1°) Monsieur [T] [W] né le 26 Février 1956 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
2°) Madame [C] [V] épouse [W] née le 25 Mars 1956 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
Représenté par Maître Claire MAILLET de la SAS MAXWELL MAILLET BORDIEC, avocat au barreau de Bordeaux loco Me Christophe OHMER, avocat au barreau de Lyon
DEFENDEUR :
Monsieur [X] [U] né le 27 Décembre 1987 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
Comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique en date du 30 avril 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Monsieur et Madame [T] et [C] [W] sont propriétaires d’un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (33), donné à bail à Monsieur [X] [U] par acte signé électroniquement les 15 et 16 septembre 2022, moyennant un loyer révisable de 952 €.
Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2023, Monsieur et Madame [T] et [C] [W] ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par acte introductif d'instance en date du 26 février 2024, Monsieur et Madame [T] et [C] [W] se prévalant du défaut de paiement des loyers ont fait assigner Monsieur [X] [U] aux fins de voir :
▸ prononcer la résiliation du bail,
▸ ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [U] et de tout occupant de son chef avec le concours s’il y a lieu de la Force Publique et d’un serrurier,
▸ condamner Monsieur [X] [U] au paiement des loyers échus d'un montant de 4542,62 € à la date du 1er février 2024 avec les accessoires et les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,
▸ condamner Monsieur [X] [U] au paiement de la somme de 900 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens, en ce compris les frais du commandement et les frais d’exécution forcée,
▸ constater l'exécution provisoire du jugement.
Lors de l’audience, Monsieur et Madame [T] et [C] [W], qui ont maintenu leurs prétentions, se sont opposés à la demande de délais de paiement qui pourrait être présentée par le locataire dont ils ont actualisé la dette à la somme de 5873,16 € au 18 avril 2024.
Présent à l’audience, Monsieur [X] [U] a exposé avoir seul la charge de ses deux enfants dont sa fille de 4 ans, autiste, qui ne peut pas déjeuner à la cantine le midi. Il fait valoir qu’il termine une formation de reconversion en qualité d’agent immobilier, qu’il vient de signer un contrat de mandataire et qu’il a prévu de signer des contrats de vente la semaine suivante, qui devrait lui rapporter une somme de 6.000 €. Il affirme que la vente de sa voiture va lui permettre de régler le loyer du mois de mai.
Le tribunal lui donne la possibilité de lui adresser avec communication préalable au conseil des demandeurs, les documents de nature à justifier de ses affirmations avant le 15 mai 2024.
Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties comparantes à l’audience.
Le jugement a été mis en délibéré au 25 juin 2024.
MOTIFS :
Sur la recevabilité de l’action :
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 27 février 2024 soit au moins six semaines avant la date de l’audience.
Le bailleur justifie également avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 octobre 2023.
L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.
Sur la résiliation du bail :
Aux termes de l'article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.
L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Le manquement à cette obligation essentielle qui pèse sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail.
En outre l’article 1229 du code civil prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
En l’espèce, Monsieur et Madame [T] et [C] [W] justifient avoir fait délivrer à Monsieur [X] [U] le 19 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 3.214,81 € au titre des loyers impayés.
Malgré la délivrance de ce commandement qui se référait à la clause de résiliation insérée au bail, Monsieur [X] [U] n’a pas réglé cette dette et à l’inverse celle-ci s’est aggravée.
Le manquement aux obligations principales du locataire est ainsi suffisamment caractérisé.
Dès lors la résiliation du bail à effet au 2 décembre 2023 et l'expulsion du locataire sera prononcée.
Sur l’indemnité d’occupation :
En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l'indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail.
Monsieur [X] [U] sera condamné à en payer le montant.
Sur la demande en paiement de l’arriéré :
En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.
Il résulte du bail et du décompte versés aux débats par Monsieur et Madame [T] et [C] [W] que Monsieur [X] [U] reste redevable d'un arriéré locatif de 5.863,16 € au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 18 avril 2024, une somme de 10 € étant déduite au titre de frais de relance non contractuels et abusifs.
Contrairement à son engagement à l’audience, Monsieur [X] [U] n’a adressé aucune pièce de nature à justifier ses allégations, dans le délai qui lui avait été imparti, de sorte qu’il ne peut qu’être considéré en situation ni de reprendre le paiement du loyer courant, ni d’apurer sa dette.
Monsieur [X] [U] sera en conséquence condamné au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4.542,62€ et du présent jugement sur le surplus.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [X] [U], qui succombe, sera tenu aux dépens, observation faite que les frais inhérents à une procédure d’exécution forcée sont en principe à la charge du débiteur et qu’il n’y a pas lieu de statuer d’ores et déjà sur leur sort.
En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Monsieur [X] [U] sera en outre condamné à payer à Monsieur et Madame [T] et [C] [W] la somme de 800 €.
En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail pour manquement à l’obligation d’acquitter les loyers, à compter du 2 décembre 2023 ;
A défaut pour Monsieur [X] [U] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation, due jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles (985,27 € par mois à la date de l'audience) ;
CONDAMNE Monsieur [X] [U] à payer à Monsieur et Madame [T] et [C] [W] la somme de 5.863,16 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés échus à la date du 18 avril 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4.542,62€ et du présent jugement sur le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [X] [U] à payer à Monsieur et Madame [T] et [C] [W] les indemnités d'occupation ci-dessus fixées à compter jusqu'à libération complète des lieux ;
CONDAMNE Monsieur [X] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ;
CONDAMNE Monsieur [X] [U] à payer à Monsieur et Madame [T] et [C] [W] la somme de 800 € en vertu de l'article 700 du code de Procédure Civile ;
CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIERELA JUGE