TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/53030 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MBG
N° : 16
Assignation du :
21 Mars 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 juin 2024
par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier.
DEMANDEUR
Monsieur [B] [S]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Serge BOUGANIM, avocat au barreau de PARIS - #C0106
DEFENDERESSE
S.A.R.L. 3A SAINT-DOMINIQUE
[Adresse 4]
[Localité 3]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 29 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privé à effet du 25 septembre 2017, M. [B] [S] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. 3A Saint-Dominique des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel en principal de 33.522,24 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence trimestrielle.
Le bailleur a toutefois consenti de manière amiable et temporaire au paiement mensuel du loyer.
Par actes extrajudiciaires délivrés les 12 décembre 2023 et
12 février 2024, le bailleur a fait délivrer au preneur deux commandements de payer successifs visant la clause résolutoire pour des sommes respectives en principal de 10.109,56 euros et 8.284,24 euros représentant un arriéré de loyers et charges.
Par assignation délivrée le 21 mars 2024, M. [S] a attrait la société 3A Saint-Dominique devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec effet au 13 mars 2023;
- ordonner l'expulsion de la société Saint-Dominique et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin ;
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée qui disposera d'un délais d'un mois à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution ;
- condamner la société Saint-Dominique à payer à
M. [S] la somme de 10.284,24 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024, mois de mars inclus avec intérêts au taux légal ;
- condamner la société Saint-Dominique au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;
- condamner la société Saint-Dominique au paiement d'intérêt mensuel de 1% sur chaque somme impayée, l’intérêt étant rétroactif au jour de l’exigibilité de chaque créance ;
- condamner la société Saint-Dominique au paiement d'une somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût des commandements.
Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l'article 656 du code de procédure civile, la société 3A Saint-Dominique n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.
A l’audience du 29 mai 2024, M. [S] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.
L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.
MOTIFS DE LA DECISION
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer signifié le 12 février 2024 à la société 3A Saint-Dominique vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 8.284,24 euros, arrêté au mois de février 2024 inclus, selon décompte annexé à l’acte.
Il ressort du décompte postérieur produit par M. [S] que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du
13 mars 2024.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société 3A Saint-Dominique et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Sur les demandes de provision
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par M. [S], l'obligation de la société 3A Saint-Dominique au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés au
18 mars 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de Auteur inMontant de la demande actualisée dans l'assignation qui n'intègre pas le coût des commandements de payer.
10.284,24 euros, mois de mars 2024 inclus, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société 3A Saint-Dominique à titre de provision.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation mensuelle due par la société 3A Saint-Dominique, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause pénale stipulée au bail qui prévoit un intérêt calculé au taux mensuel de 1% sur les échéances non payées du loyer et de ses accessoires pouvant être modérée par le juge du fond à raisonAuteur inProposition de modification de la trame pour lever son ambiguïté
de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
Sur les mesures accessoires
L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 12 février 2024, seul acte nécessaire au sens des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Saint-Dominique ne permet d’écarter la demande de
M. [S] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 mars 2024 à minuit ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. 3A Saint-Dominique et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et
R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamnons à titre provisionnel la S.A.R.L. 3A Saint-Dominique à payer à M. [B] [S], à titre d'indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre des intérêts contractuels ;
Condamnons par provision la S.A.R.L. 3A Saint-Dominique à payer à M. [B] [S] la somme de 10.284,24 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 18 mars 2024, mois de mars 2024 inclus ;
Condamnons la S.A.R.L. 3A Saint-Dominique aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 12 février 2024 ;
Condamnons la S.A.R.L. 3A Saint-Dominique à payer à
M. [B] [S] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 26 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL