TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 JUIN 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/10336 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YIDT
N° de MINUTE : 24/01000
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1] [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER SAS, elle même représenté par son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004
C/
DEFENDEURS
Monsieur [V] [N]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non représenté
Madame [U] [N]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 25 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
M. et Mme [N] sont propriétaires des lots 33 et 101 au sein de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 1] (93), immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété.
Par exploit du 23 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 1]) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. et Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 11.807,25 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis le 30 juin 2021 et arrêtées au 02 octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, déduction faite des frais de relance et de contentieux mais assortie des intérêts légaux à compter du 19 juillet 2022, date de la seconde mise en demeure, sur la somme de 4.828,90 euros, à compter du 03 avril 2023, date de la seconde sommation de payer, sur la somme de 8.747,61, et à compter de la signification de la présente assignation pour le surplus,
- 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 546,34 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société G2 et H, représentée par M. Hummel, avocat à la cour.
Outre l’exécution provisoire.
Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assignés par la remise de l’acte à personne pour Mme [N] et par la remise de l’acte à son épouse pour M. [N], celle-ci ayant confirmé le domicile de l’intéressé, les défendeurs n’ont pas constitué avocat ni comparu.
La clôture a été prononcée le 23 janvier 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 avril 2024 et mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété
Sur le quantum des charges
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de M. et Mme [N] ;
- l’extrait du compte copropriétaires de M. et Mme [N] pour la période du 1er avril 2021 au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus établissant le solde dû à ma somme de 11.807,25 euros ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 30 juin 2021, 14 janvier 2022, 14 janvier 2023, 04 janvier 2023, 04 juillet 2023 ;
- les appels de fonds adressés à M. et Mme [N] du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2023 ;
- le décompte de répartition des charges pour la période appelée ;
Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. et Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.807,25 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 02 octobre 2023 appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.
Sur les intérêts
En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4.828,90 euros à compter de la mise en demeure du 19 juillet 2022 jusqu’au 2 avril 2023, puis sur la somme de 8.747,30 euros à compter de la sommation de payer du 3 avril 2023 jusqu’au 22 octobre 2023 et sur le solde à compter de l’assignation délivrée le 23 octobre 2023.
Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait état de frais de mises en demeure entre le 1er avril 2021 et le 02 octobre 2023 à hauteur de 48 euros (24 euros pour la mise en demeure facturée le 30 avril 2021 et 24 euros pour la mise en demeure facturée le 19 juillet 2022). Toutefois tous ces frais ne sont pas les frais nécessaires à la présente procédure. Les intérêts moratoires ont commencé à courir à compter de la seconde en demeure envoyée le 19 juillet 2022. L’autre mise en demeure n’a pas été nécessaire à l’introduction de l’instance de sorte que les frais qui y sont associés n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965.
Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre l’octroi de 318,34 euros au titre des frais de sommation de payer des 28 mai 2021 et 5 avril 2023 toutefois ces sommes devront être traitées au titre des dépens.
Enfin, le Syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de 180 euros au titre de frais de constitution de dossier pour son conseil toutefois ces diligences entrent dans les missions normales du Syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété et n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, M. et Mme [N] seront condamnés à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 24 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur la demande indemnitaire
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l’espèce, il n’est pas établi que M. et Mme [N] seraient de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.
Sur les autres demandes
M. et Mme [N], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Me [F].
M. et Mme [N] seront également condamnés à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,
Condamne M. et Mme [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] (93) la somme de 11.807,25 euros au titre des charges arrêtées au 02 octobre 2023, provision du 4ème trimestre de l’année 2023 incluse et avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.828,90 euros à compter de la mise en demeure du 19 juillet 2022 jusqu’au 2 avril 2023, puis sur la somme de 8.747,30 euros à compter de la sommation de payer du 3 avril 2023 jusqu’au 22 octobre 2023 et sur le solde à compter de l’assignation délivrée ;
Condamne M. et Mme [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] (93) la somme de 24 euros au titre des frais de recouvrement ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1]) de sa demande à titre de dommages-intérêts;
Condamne M. et Mme [N] aux dépens dont distraction au profit de la Selarl G2etH, représentée par Me Hummel, avocat au barreau de Paris ;
Condamne M. et Mme [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait au Palais de Justice, le 27 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors du prononcé.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CARLIER