DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
27 Mai 2024
N° RG 20/05273 - N° Portalis DB3U-W-B7E-LYTN
Code NAC : 30B
SCI AMC
C/
[A] [C]
[L] [U]
SARL SN
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7]
[I] [D]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, greffier a rendu le 27 mai 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame ROCOFFORT, Vice-Présidente
Madame DARNAUD, magistrate honoraire
Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 18 Mars 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024, lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET.
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DEMANDEUR
SCI AMC, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 489 834 887 dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 7]
représentée par Me Maria-Fatima SILVA-GARCIA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Philippe CHATELLARD , avocat plaidant au barreau de Paris
DÉFENDEURS
Monsieur [A] [C], né le 21 Septembre 1984 à PARANTHAN (SRI LANKA), demeurant [Adresse 4] - [Localité 7]
Monsieur [L] [U], né le 10 Décembre 1979 à THARMAPURAM, demeurant [Adresse 1] - [Localité 7]
représentés par Me Florence LEGRAND, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Alfred FITOUSSI, avocat plaidant au barreau de Seine Saint Denis
S.A.R.L. SN, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 848 969 358 dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 7]
représentée par Me Florence LEGRAND, avocat au barreau du Val d’Oise
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] A [Localité 7], dont le siège social est sis chez Monsieur [J] [N], syndic - [Adresse 3] - [Localité 5]
représentée par Me Sami SKANDER, avocat au barreau du Val d’Oise
Madame [I] [D], née le 27 septembre 1968 à [Localité 8] (93) demeurant [Adresse 2] - [Localité 7], intervenante volontaire
représentée par Me Richard NAHMANY, avocat au barreau de Versailles
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EXPOSE DU LITIGE
Faits :
La société civile immobilière (SCI) AMC, créée en 2006, a pour gérant M. [V] [S].
Par acte authentique du 29 janvier 2019, la SCI AMC a acquis un local commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble de trois étages situé [Adresse 2] à [Localité 7], ledit immeuble étant soumis au régime de la copropriété et régi par un règlement de copropriété du 26 février 1999.
Dès le 1er février 2019, la SCI AMC a donné à bail commercial les locaux vides comprenant au rez-de-chaussée une boutique, une arrière-boutique et des toilettes et au sous-sol une cave, à M. [A] [C] et M. [L] [U] pour exploiter une boutique d’alimentation générale. Les preneurs contestent la destination du bail, prévue exclusivement pour une activité médicale selon eux.
Les preneurs ont réalisé des travaux sans aviser ni demander l’autorisation préalable, écrite et expresse du bailleur, ni aviser le syndic de copropriété. Ledit syndic, en la personne de M. [J] [N], a alerté la société bailleresse suite à des plaintes de copropriétaires dont Madame [I] [D], propriétaire de l’appartement du 1er étage, laquelle a indiqué qu’en raison de la fissure du parquet, elle peut voir le local commercial du dessous depuis les travaux, outre des fissurations apparues sur ses cloisons.
Un constat d’huissier a été diligenté le 1er mars 2019 par le syndicat des copropriétaires en la personne de son syndic, lequel relève :
la démolition des deux murs porteurs dans le local commercial du rez-de-chaussée (murs séparant la boutique et l’arrière boutique), des désordres (fissures sur les murs et les sols, affaissement du parquet) au niveau de l’appartement de Madame [I] [D] situé au 1er étage au-dessus du local commercial.
Le 11 mars 2019, par lettres recommandées avec avis de réception, la SCI AMC a mis en demeure les preneurs de cesser tous travaux et de se mettre en règle avec la copropriété et la commune.
Le maire d’[Localité 7] a rendu un arrêté de péril non imminent le 30 avril 2019 enjoignant à la SCI AMC et au syndic de copropriété de l’immeuble de réaliser les travaux de remise en état.
Le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic a fait délivrer assignation en référé d’heure à heure à la SCI AMC aux fins d’expertise.
Par ordonnance de référé du 05 avril 2019, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a désigné M. [J] [Y] en qualité d’expert et a ordonné l’interruption immédiate des travaux entrepris.
Par ordonnance de référé du 07 septembre 2019, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a rendu commune et a étendu la mission de l’expert à Madame [I] [D].
Par ordonnance de référé du 10 décembre 2019, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a rendu commune la précédente ordonnance à la commune d’[Localité 7], à Monsieur [L] [U], à Monsieur [A] [C], à Mme [I] [D] et à la société d’assurances MAAF en qualité d’assureur du bien appartenant à la SCI AMC et des locaux du syndicat.
Le rapport d’expertise a été déposé le 22 octobre 2020.
Parallèlement à la présence procédure, suite à un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 février 2022, la SCI AMC a obtenu une ordonnance de référé du 27 septembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Pontoise ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire à l’encontre des locataires, les ayant condamnés à payer la somme de 27.200 euros à titre provisionnel et ayant prononcé leur expulsion. L’arriéré locatif s’élèverait à 44.200 euros, mois de septembre 2023 inclus.
Procédure :
Par actes d’huissier (signifiés à étude) du 17 novembre 2020, la SCI AMC a fait délivrer assignation à M. [L] [U] et à M. [A] [C] d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de les voir condamner solidairement, avec la SARL SN en la personne de son gérant M. [K] [Z] [R] à réaliser les travaux préconisés par l’expert sous astreinte ou à défaut, d’en supporter le coût, outre des arriérés de loyers.
La SARL SN a été assignée par acte d’huissier du 26 novembre 2020 par procès-verbal de recherches infructueuses aux mêmes fins. Cette société aurait été créée par les preneurs et aurait vocation à prendre la suite du bail. Elle est attraite dans la présente procédure en tant que de besoin.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 7] pris en la personne de son syndic en exercice, M. [J] [N], a été assigné à ladite procédure par acte d’huissier du 18 novembre 2020 remis à personne morale présente.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2023, la SCI AMC demande au tribunal de :
vu les articles 1104, 1231-1 et suivants et 1240 du code civil,
juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] n’est pas fondé à former des demandes reconventionnelles à l’encontre de la SCI AMC car les parties communes de l’immeuble ne sont pas concernées, débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de toutes ses demandes et prétentions à l’encontre de la SCI AMC, condamner solidairement M. [L] [U], M. [A] [C] et la SARL SN à réaliser les travaux préconisés par l’expert selon devis de la société CBS pour un montant de 12.211,52 euros HT, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, courant à compter de la signification du jugement à intervenir et pour une durée de trois mois, en l’absence d’exécution des travaux à l’issue des trois mois d’astreinte, condamner solidairement M. [L] [U], M. [A] [C] et in solidum la SARL SN à verser à la SCI AMC la somme de 12.211,52 euros HT, soit 14.653,82 euros TTC aux fins de réaliser les travaux dans le local commercial sur les parties communes de l’immeuble en leurs lieu et place. condamner solidairement M. [L] [U] et M. [A] [C] à payer à la SCI AMC la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts au titre de la dépréciation de l’actif de la SCI AMC, condamner solidairement M. [L] [U] et M. [A] [C] aux dépens lesquels seront recouvrés par Maître Fatima Silva-Garcia, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à la SCI AMC la somme de 6.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, juger que les condamnations pécuniaires porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec bénéfice d’anatocisme, débouter Madame [D] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCI AMC, débouter Madame [D] de ses demandes de réalisation des travaux avec l’assistance d’un maître d’oeuvre aux frais du propriétaire, condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens lesquels seront recouvrés par Maître Fatima Silva-Garcia, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à la SCI AMC la somme de 6.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
rappeler que les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Au soutien de ses prétentions, la SCI AMC rappelle les termes du rapport d’expertise constatant des travaux d’ouverture des murs porteurs réalisés par les locataires sans faire appel à une entreprise de bâtiment qualifiée et assurée. Il a fixé le coût des travaux réparatoires à la somme de 12.211,52 euros HT avec une TVA de 20% et un montant de perte locative pour la bailleresse de 13.600 euros consistant en des arriérés locatifs durant la période de juin 2019 à septembre 2020.
Concernant la réalisation des travaux, la société bailleresse explique que les locataires évoquent une société LUSIFEL payée en espèces alors que Madame [I] [D] et le constat d’huissier attestent qu’ils ont eux-mêmes fait lesdits travaux. La bailleresse n’a pas été informée. Elle ajoute que les travaux réparatoires concernent à la fois le local et des parties communes d’où la mise en cause du syndicat des copropriétaires. Elle estime qu’il appartient aux locataires de remettre les lieux en état et ce sous astreinte étant donné leur mauvaise foi et leur manque d’informations sur ce qui a été fait et comment.
Rappelant que faute d’exploitation depuis le début du bail, les preneurs n’ont pas réglé les loyers à la SCI AMC, elle sollicite la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil en raison de la dépréciation de son actif.
Répondant aux écritures du syndicat des copropriétaires, la SCI AMC estime ne pas pouvoir être condamnée solidairement avec ses preneurs à la réalisation des travaux et au dédommagement de cette partie, les travaux n’ayant pas été réalisé sur les parties communes. Elle ajoute qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à agir. Elle précise ne pas avoir été au courant de la réalisation des travaux. Bien qu’ayant connaissance du changement de destination du local, elle ne pouvait aucunement imaginer que les locataires allaient démolir des murs porteurs sans autorisation. Elle n’a méconnu aucune disposition du règlement de copropriété et n’a pas engagé sa responsabilité à l’encontre du syndicat. Elle rappelle enfin que l’arrêté de péril lui enjoignait mais aussi au syndicat d’entreprendre les travaux réparatoires sans que le syndicat ne les entreprennent. Selon elle, le syndicat est responsable des préjudices qu’elle subit et doit être débouté de ses demandes.
Répondant aux écritures de Madame [I] [D] et se fondant sur le rapport d’expertise limitant son préjudice aux travaux de réfection de peinture, la SCI AMC demande son débouté. La SCI AMC rappelle que le devis retenu par l’expert pour réparer les seuls désordres causés par les travaux s’élevait à 1.892 euros TTC et non à 2.750 euros TTC, somme sollicitée par Madame [I] [D]. Précisant qu’elle ne peut se substituer au syndicat, la SCI AMC sollicite le rejet de sa demande au titre des travaux réparatoires avec l’assistance d’un maître d’oeuvre. Concernant les autres préjudices allégués dont la déperdition énergétique, la SCI AMC martèle que l’expert n’a pas retenu le jour entre le parquet et le mur comme résultant des travaux ayant eu lieu. La SCI AMC expose que le préjudice d’anxiété allégué n’est justifié par aucun élément. Quant à l’impossibilité de vendre son bien, elle ne produit qu’une lettre d’un acquéreur du 28 mars 2023, sans produire l’annonce de vente, le mandat, l’offre initiale de l’acquéreur, le bon de visite, etc. et ne prouve pas que l’impossibilité de vente serait en lien avec les travaux effectués.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 05 septembre 2023, M. [A] [C] et M. [L] [U] demandent au tribunal judiciaire de Pontoise de :
vu l’article 1104 du code civil,
dire et juger la SCI AMC de mauvaise foi, dire et juger qu’elle devra garantir la totalité des condamnations réclamées contre les consorts [A] [C] et [L] [U], condamner les défendeurs à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les condamner de même aux dépens.
A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que le local donné à bail a été prévu uniquement pour une activité médicale, destination exclusive du lieu. Ils en déduisent la mauvaise foi de leur bailleur qui doit les garantir, précisant que s’ils avaient été informés de cette destination exclusive, ils n’auraient entrepris aucun travaux dans le bien. Ils estiment avoir des pertes financières et que le bailleur est le seul responsable de la situation.
Dans le dossier de plaidoiries, figurent des conclusions n° 4 pour le syndicat des copropriétaires, conclusions dont il n’est pas retrouvé trace dans le logiciel WINCI et dont aucune preuve de communication n’est porté au dossier (pas de fiche de transmission par Réseau Privé Virtuel des Avocats ou signification par huissier, en violation des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile) ; en conséquence, il ne pourra pas être tenu compte de ces écritures en vertu du principe du contradictoire rappelé aux articles 14 à 17 du code de procédure civile. Le tribunal retiendra donc les conclusions notifiées précédemment.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 mars 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 7] en la personne de son syndic en exercice, M. [J] [N] demande au tribunal de :
vu les articles 15 et 25B de la loi du 10 juillet 1965,
déclarer recevable l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], entériner le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [J] [Y]. condamner solidairement M. [A] [C], M. [L] [U] , la SARL SN et la SCI AMC à réaliser les travaux préconisés par l’expert selon devis de la société Cbs pour un montant de 12.411,52 euros HT, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, courant à compter de la signification du jugement et pour une durée de trois mois, A l’expiration de la durée de trois mois d’astreinte et en l’absence d’exécution des travaux,
condamner solidairement M. [A] [C], M. [L] [U], la SARL SN et la SCI AMC à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], [Localité 7], la somme de 12.411,52 euros HT, soit 14.653,82 euros aux fins de réaliser les travaux dans le local commercial sur les parties communes de l’immeuble. autoriser l’accès au syndicat des copropriétaires au local commercial loué aux consorts [C] [U] pour l’exécution des travaux,condamner solidairement M. [A] [C], M. [L] [U], la SARL SN et la SCI AMC à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 6.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. dire et juger que les condamnations pécuniaires porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation en référé, avec bénéfice de l’anatocisme. ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.condamner solidairement M. [A] [C], M. [L] [U], la SARL SN et la SCI AMC en tous les dépens, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Sami Skander, avocat constitué conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires estime que sans travaux, il était impossible aux locataires d’exercer une activité d’alimentation générale. Sans autorisation du syndic, en violation du règlement de copropriété, sans exposer leur projet à l’architecte de la copropriété et sans aucune autorisation pour ouvrir leur boutique, les preneurs ont entamé des travaux de démolition dès le 19 févier 2019. Le syndicat rappelle que les travaux entrepris ont porté atteinte aux parties communes de l’immeuble et ont entraîné des conséquences sur l’appartement du dessus. Pour se départir de leur responsabilité, les locataires ont expliqué avoir effectué ces travaux dans l’intérêt de leur société SARL SN, alors que l’expert a noté l’absence d’immatriculation de cette société.
Le syndicat sollicite une condamnation solidaire des preneurs et de la SCI AMC, bailleresse, compte tenu de l’impayé locatif et de l’absence d’ouverture de leur boutique. Il rappelle que le copropriétaire bailleur est responsable des manquements de son locataire, même ignorés de lui, sauf son recours contre celui-ci. Il y a manquement à l’obligation de jouir paisiblement des locaux. Le syndicat ajoute qu’il est également constant que les travaux affectant les parties communes et réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires sont à la charge du propriétaire en cause.
Répondant aux écritures de la SCI AMC, le syndicat rappelle que les murs porteurs constituent un élément des parties communes. En outre, les travaux mettent en péril l’immeuble entier et la SCI AMC se contredit. Ajoutant être extérieur au contrat de bail, elle se dit bien fondée à agir contre le propriétaire du local, responsable de tout fait dommageable imputable à son locataire. Il appartient au bailleur de faire respecter le règlement de copropriété, au risque d’engager sa responsabilité contractuelle à l’égard des copropriétaires de l’immeuble et du syndicat de la copropriété.
Le syndicat estime que la SCI AMC ne pouvait ignorer que des travaux seraient nécessaires, l’exploitation visée au bail étant une boutique d’alimentation générale, les locaux ayant auparavant été exploités pour une activité para médicale et donc dans une disposition non adaptée à la nouvelle activité envisagée. Il ajoute qu’au regard du règlement intérieur, le bailleur ne pouvait louer le local pour une activité commerciale. Il précise que la mairie d’[Localité 7] n’a pas reçu de demande de changement d’affectation dudit local et qu’un arrêté de péril non imminent a été pris. Il en déduit la faute du propriétaire et rappelle l’impact sur l’ensemble des copropriétaires notamment en terme de stress et d’anxiété, l’immeuble bougeant et tremblant. En raison des frais, les charges de copropriété ont augmenté. Ces éléments justifient une demande indemnitaire à hauteur de 7 000 euros. Il détaille les différents frais engagés depuis 2019.
Le syndicat des copropriétaires n’apprécie pas l’attitude de la SCI AMC qui d’un côté énonce que son local a été saccagé par ses locataires et d’un autre a sollicité de l’expert que les travaux d’ouverture du local soient refaits dans les règles de l’art en gardant l’ouverture pour valoriser son local. Le syndicat estime qu’elle n’a ainsi que faire du règlement de copropriété, de l’intérêt général et de la fragilisation de l’immeuble, tant qu’elle peut en retirer un profit mercantile.
Répondant aux écritures de la SCI AMC qui estime que le syndicat est responsable des dommages causés aux propriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, il rappelle que les travaux ont eu lieu à l’intérieur de son local et non dans les parties communes. Le syndicat rappelle que les preneurs du local de la SCI AMC n’ont pas hésité à consommer l’eau des parties communes, ont forcé le portail extérieur pour leurs travaux et ont dégradé les escaliers en bois de la copropriété. Deux plaintes pour tapage ont du être déposées. Après l’intervention de l’huissier, les locagtaires n’ont pas hésité à prendre à partie les copropriétaires.
Par conclusions d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 10 octobre 2023, Madame [I] [D], demande au tribunal de :
vu les dispositions des articles 328 et suivants du code de procédure civile,
dire et juger Madame [I] [D] recevable et bien fondée en son intervention volontaire, en conséquence,
condamner solidairement, la SCI AMC, M. [A] [C], M. [L] [U], et la SARL SN à réaliser, avec l’assistance d’un maître d’oeuvre, les travaux préconisés par l’expert judiciaire, selon devis de la société Cbs pour un montant de 12 411,52 euros HT et d’en justifier par la production des factures afférentes, ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir. condamner solidairement la SCI AMC, M. [A] [C], M. [L] [U] et la SARL SN à lui verser les sommes suivantes :2.750 euros en réparation de son préjudice matériel, 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses autres préjudices. ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, condamner solidairement la SCI AMC, M. [A] [C], M. [L] [U], et la SARL SN à verser à Madame [I] [D] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les condamner solidairement aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise, dispenser Madame [I] [D] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.
Au soutien de ses demandes, Madame [I] [D] rappelle être propriétaire de l’appartement au dessus du local, lequel a été directement impacté par les travaux irréguliers et donc recevable à intervenir pour faire valoir ses droits.
Se fondant sur le rapport d’expertise, elle s’associe aux demandes de réalisation de travaux formulées par le syndicat des copropriétaires, ajoutant l’assistance d’un maître d’oeuvre pour s’assurer de leur bonne exécution.
L’expert attribue les fissurations de son logement aux travaux entrepris mais pas l’affaissement du parquet. Madame [I] [D] a fait réaliser les travaux de réfection de peinture pour une somme de 2.750 euros TTC constituant son préjudice matériel dont elle demande réparation au propriétaire et aux locataires du local commercial.
Elle sollicite ensuite la réparation de divers autres préjudices notamment une déperdition énergétique du fait du manque d’isolation et du jour laissant apparaître le local en dessous, un préjudice d’anxiété consécutif aux travaux ayant fait bouger l’immeuble et l’ayant contrainte à dormir chez des amis ou de la famille et enfin une perte de chance de vendre son bien, l’offre présentée ayant été retirée en raison des dommages structurels portés à l’immeuble, chiffrant le tout à la somme de 6.000 euros.
Bien qu’ayant constitué avocat, la SARL SN en la personne de son gérant, n’a pas pris d’écritures et ne formule aucune demande.
Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée le 07 mars 2024, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 18 mars 2024, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 23 mai 2024, lequel a été prorogé au 27 mai 2024.
MOTIVATION
Les demandes tendant à voir "constater" et à voir "dire et juger" formulées par les parties n’étant que l’expression des moyens par elles soulevés au soutien de leurs demandes, et non des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile, le tribunal n’est pas tenu de statuer de leur chef et elles ne seront pas reprises dans le dispositif du présent jugement.
1/ désignation des travaux effectués et recevabilité des demandes des parties :
concernant la recevabilité du syndicat des copropriétaires à effectuer des demandes dans la présente procédure :
Le règlement de copropriété établi le 26 février 1999 et s’appliquant à “un immeuble sis à [Localité 7] (Val d’Oise) [Adresse 2], élevé sur caves, comprenant :
- Au rez-de-chaussée : une boutique, une arrière-boutique, une cuisine, entrée de l’immeuble.
- Trois étages semblables comprenant chacun un appartement divisé en salle à manger, deux chambres, cuisine, water-closet particulier à chaque étage” définit les parties communes de l’immeuble de manière purement énonciative comme étant :
“- les fondations,
- les gros murs, murets, piliers, et, en un mot, tous les murs et éléments constituant l’ossature de chaque immeuble mitoyen ou non,
- le gros oeuvre des planchers à l’exclusion des revêtements des sols et plafonds, (...)”
Ledit règlement précise par ailleurs au niveau du descriptif des parties privatives qu’elles “comprennent donc :
- les plafonds et les parquets (à l’exclusion des ouvrages de gros oeuvre, qui sont des parties communes), (...)
- les cloisons intérieures (mais non les gros murs ni les refends, classés dans les parties communes), ainsi que leurs portes.”
En l’espèce, lors de son rapport l’expert a conclu que “les conditions techniques dans lesquelles le percement du mur porteur central du local commercial et la pose d’une poutre de 160 mm de hauteur ont été effectués sont totalement en dehors des règles de l’art... et même du bon sens.
Les travaux effectués portent atteinte aux parties communes de l’immeuble (...).
De plus, il s’avère que la nature des travaux effectués est incompatible avec la structure porteuse du sous-sol, sans toutefois qu’on ait observé de dégradations en sous-sol”.
Ainsi, les travaux réalisés par les locataires du rez-de-chaussée de l’immeuble portent bien sur des parties communes de l’immeuble à savoir des murs porteurs, des murs de gros oeuvre. Cela ressort également du rapport d’audit de Suria Architecte qui a constaté: “une baie d’environ 278 cm de longueur jusqu’au plancher haut a été ouverte dans une paroi porteuse de type refend”. Il a fallu consolider l’ouvrage par la pose de 8 étais suivant facture de CBS entreprise du 26 mars 2019 pour un montant de 856,16 euros HT soit 1.027,39 euros TTC.
En conséquence et sans que les erreurs de plume ou de désignation faites par les parties ne soient probantes, les travaux ont été réalisés sur des murs porteurs et donc des parties communes de l’immeuble se trouvant à l’intérieur du local appartenant à la SCI AMC.
L’article 14 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que le syndicat des copropriétaires “a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes” ; l’article 15 alinéa 1 de la même loi prévoit : “le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.”
Ainsi, le syndicat des copropriétaires est tout à fait recevable à émettre des demandes à l’encontre de la SCI AMC, co-propriétaire du local en question. Il est parfaitement fondé à former des demandes reconventionnelles à l’encontre de la SCI AMC et de ses locataires. Il ne sera donc pas fait à droit à la demande de la SCI AMC à ce titre.
concernant la recevabilité de Madame [I] [D] en son intervention volontaire :
- sur les parties communes :
L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit :
“Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.
Si, à l'issue de l'instance judiciaire, l'action exercée dans l'intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.”
En l’espèce, elle agit conjointement avec le syndicat des copropriétaires concernant les parties communes affectées par les travaux, de sorte que son intervention est recevable et justifiée.
Ainsi, sa précision quant à l’assistance d’un maître d’oeuvre aux frais du propriétaire et des locataires commerciaux n’est pas irrecevable, cette dernière agissant de manière conjointe. La demande sera examinée postérieurement.
- sur les parties privatives :
Il résulte de l’expertise judiciaire que les travaux entrepris ont eu “des conséquences sur certaines parois de l’appartement du dessus” (fissurations), soit celui de la concluante.
En conséquence, cette dernière est tout à fait fondée en son intervention volontaire pour solliciter la réparation des préjudices subis de manière personnelle, du fait des travaux en cause et qui seront examinés postérieurement.
concernant la SARL SN :
Assignée suivant procès-verbal de recherches infructueuses, cette société a constitué avocat pour finalement n’établir aucune écriture et ne fournir aucune pièce la concernant.
Dans le procès-verbal du cabinet Suria Architecte, les locataires seraient des dénommés M. [Z] et M. [O] lesquels n’apparaissent pas au bail commercial, ainsi que M. [U] sans davantage d’explications.
Les seuls éléments sur cette dernière résultent du rapport déposé par l’expert, lequel a été destinataire de pièces non produites devant la juridiction.
Elle aurait été immatriculée le 08 avril 2019 soit postérieurement au bail commercial du 1er février 2019 lequel ne prévoit aucune faculté de substitution au bénéfice des preneurs, et aucune cession du droit au bail n’apparaissant dans les éléments produits, pas plus qu’un contrat de sous-location.
Sans élément sur sa composition et sans document sur son possible lien juridique avec les preneurs ou le bailleur ou même de son implication dans les travaux réalisés, elle doit être écartée du litige, aucune condamnation ne pouvant être mise à sa charge. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes à son encontre.
2/ désordres et responsabilités :
a/ les travaux litigieux et leurs conséquences :
Il ressort de l’acte de notification de la vente au syndic que le local où les travaux ont eu lieu, appartient, depuis le 29 janvier 2019 à la SCI AMC laquelle l’a loué, suivant bail commercial du 1er février 2019, à M. [A] [C] et à M. [L] [U].
Il n’est pas contesté que des travaux ont eu lieu dans ce local du rez-de-chaussée du [Adresse 2] à [Localité 7] entre le 19 février 2019 et le 06 mars 2019. Très rapidement, ces travaux ont engendré des conséquences sur l’appartement du 1er étage et des nuisances importantes notamment sonores et de propreté ce qui a conduit le syndicat de copropriété et la mairie de la ville d’[Localité 7] à intervenir.
Les locataires n’ont par ailleurs pas assuré le bien ni en tant que tel, ni pour la réalisation de travaux. La seule assurance relevé par l’expert datant d’avril 2019 et ne concernant que l’exploitation du fonds.
De nombreuses pièces démontrent que ces travaux, de grande importance et portant sur des murs porteurs n’ont pas été réalisés suivant les règles de l’art, ni les normes légales et réglementaires en vigueur :
- le mail de la mairie à Madame [I] [D] du 27 février 2019 s’étonnant de l’absence de saisine de la commission qui doit donner son accord pour les Etablissements Recevant du Public (ERP) quant à une épicerie qui serait prochainement ouverte dans le local. En outre la mairie n’est pas favorable à ce type de commerce.
- le procès-verbal de constat d’huissiers du 1er mars 2019 atteste :
que les travaux sont effectués tous volets et le rideau de fer fermés,
qu’il engendrent des salissures notamment de peinture dans la cage d’escalier,
que des murs porteurs ont été abattus, deux étais étant présents,
que ces travaux ne sont pas le fait d’une société, que le locataire-entrepreneur ne s’est jamais présenté,
que des désordres et notamment des fissures sont visibles sur l’appartement du 1er étage,
- le courrier du syndic du 1er mars 2019 adressé à la SCI AMC et lui rappelant que ce type de travaux nécessite l’autorisation du syndicat de la copropriété et le respect de règles de sécurité, absentes en l’espèce. Il précise également que le PLU de la zone concernée ne permet que l’implantation d’activités médicales ou para-médicales et non commerciales.
- le procès-verbal de SARL d’architecte SURIA du 06 mars 2019 constate la grande ouverture réalisée sur le mur porteur et rapporte les dires des occupants à savoir que le propriétaire aurait été informé de l’étendue des travaux lesquels ont été précédés d’une étude de structure et réalisés par une entreprise avec une assurance dommage ouvrage. Le rapport rappelle que l’accord de la copropriété est obligatoire pour de tels travaux et sollicite de nombreuses précautions en attendant les documents devant attester les dires des occupants. Elle prend également soin de préciser les règles en matière d’ERP et de risques d’incendie. Le bacula est ouvert et le plafond est recouvert de dalles en polystyrène.
- le bureau d’études structures A2 Structures, mandaté par la SARL SN, a rendu un rapport le 03 avril 2019 sur lequel s’appuie la mairie pour son arrêté de péril non imminent. Ce bureau a déduit de sa visite (non datée) que le mur est un mur porteur de type brique creuse de 15 cm d’épaisseur se continuant au niveau du sous-sol. Elle a ensuite fait les calculs et notamment sur les fers à utiliser pour les étais.
- la visite des services de la mairie le 04 mars 2019 a donné lieu à la prise d’un arrêté de péril non imminent du 30 avril 2019 enjoignant à la SCI AMC et au syndic de copropriété “de réaliser les travaux de remise en état du mur porteur du local commercial présentant un défaut structurel, pouvant à terme, nuire à la solidité générale de l’édifice”, “de réaliser les travaux conformément aux prescriptions techniques prévues dans le cadre de l’étude précitée, établie par le bureau d’études structures A2 Structures dans les règles de l’art, par une entreprise compétente” et “de fournir une attestation de l’entreprise compétente ayant procédé à la remise en état du mur porteur, à l’issue des travaux ainsi qu’une attestation de solidité à froid relative à la modification des structures par un organisme agréé”.
- le rapport d’expertise judiciaire déposé le 22 octobre 2020 conclut :
“Les conditions techniques dans lesquelles le percement du mur porteur central du local commercial et la pose d’une poutre de 160 mm de hauteur ont été effectués sont totalement en dehors des règles de l’art... et même du bon sens.
Les travaux effectués portent atteinte aux parties communes de l’immeuble et ont des conséquences (fissurations) sur certaines parois de l’appartement du dessus. Le lien de causalité est certain.
De plus, il s’avère que la nature des travaux effectués est incompatible avec la structure porteuse du sous-sol, sans toutefois qu’on ait observé de dégradations en sous-sol”.
Il ajoute que tant le rapport de Suria Architecte (suivi de la pose d’un étaiement) et le contenu de l’arrêté de péril sont globalement pertinents.
Bien qu’il relève que les travaux préconisés, après coup, par le bureau d’études A2 Structures soient plus importants que ceux effectivement réalisés, l’étude présente des erreurs ne permettant pas de la retenir (différence de niveaux du sol entre les deux pièces du rez-de-chaussée et présence d’une baie en sous-sol, localisée juste en dessous d’un poteau projeté).
Enfin, faute de réception des documents sollicités auprès des locataires, il conclut à “la nécessité d’une reconstruction intégrale du mur de refend dégradé” et accepte le devis d’un montant de 12.411,52 euros HT de la société CBS pour y procéder.
Concernant Madame [I] [D], limitant ses préjudices dus aux travaux aux fissurations dont la réparation consiste à la réfection des peintures, il valide un devis à hauteur de 1.720 euros HT soit 1.892 euros TTC (TVA à 10%).
En conséquence, les travaux, mal réalisés, sans autorisation, ont engendré des conséquences dommageables sur les parties communes et sur les murs de l’appartement du 1er étage. Cela a été relevé et constaté par de nombreux professionnels et confirmé par l’expert judiciaire dont aucun élément produit ne vient remettre en cause le rapport.
b/ responsabilités :
Suivant les rapports entre les parties, différents fondements peuvent être appliqués, à savoir la responsabilité contractuelle lorsqu’un contrat existe entre elles et la responsabilité extra-contractuelle lorsque ce n’est pas le cas.
A ce titre, la responsabilité extracontractuelle est définie à l’article 1240 du code civil comme “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”, l’article 1242 du même code précisant qu’il s’agit à la fois d’une responsabilité personnelle et d’une responsabilité du fait “des personnes dont on doit répondre”.
En cas de contrat, les articles 1231 et suivants du code civil précisent les possibilités offertes à l’autre partie pour l’inexécution ou la mauvaise exécution du contrat à savoir des dommages et intérêts dans la limite des prévisions contractuelles saur faute lourde ou dolosive.
- les locataires
Face aux constatations des divers intervenants et à l’absence de tout justificatif en sens contraire, l’expert a pu déduire que “les locataires ont eux-mêmes réalisés les travaux litigieux avec des “amis”... sans disposer des compétences ni des assurances requises”.
Se cachant un temps derrière l’entreprise Lusifel à laquelle ils avaient demandé un devis, les locataires ne peuvent plus nier l’évidence, ils ont fait eux-mêmes les travaux dans des conditions dangereuses et sans aucune assurance, ce qui avait alarmé le bureau d’architecte SURIA grâce auquel des étais supplémentaires ont pu être mis en place afin de prévenir tout risque d’effondrement ou tout autre préjudice nouveau. L’expert a également relevé que le local devait rester vide et les étais en place pour éviter tout dommage supplémentaire. La poutre qu’ils avaient installée ne repose pas sur des éléments suffisants ni pérennes et il a relevé également que le tableau électrique a subi un raccord sauvage dangereux alors même que le local n’est pas isolé du reste de l’immeuble et qu’un incendie aurait pu se propager à tout l’ensemble.
Aux termes de leur bail commercial ils se devaient de :
- jouir paisiblement des lieux sans provoquer de nuisances aux autres occupants de l’immeuble ou voisins ;
-respecter le règlement de copropriété ;
Le règlement de copropriété prévoit quant à lui des restrictions pour le copropriétaire quant à la jouissance des parties privatives (articles 9 et suivants) :
- “à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité ou la sécurité de l’immeuble ou porter atteinte à sa destination” (article 9);
- “les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des membres de leur famille, de leurs invités ou des personnes à leur service, ou encore de leurs locataires” (bruits, animaux, etc.) (Article 12)
- “chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, soit par son fait, soir par le fait de ses locataires ou ayant droit, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui.” (Article 14)
- “chaque copropriétaire pourra modifier, comme bon lui semblera, la disposition intérieure de son appartement ; il devra toutefois en aviser le Syndic au préalable, lequel pourra exiger que les travaux soient exécutés sous la surveillance de l’Architecte de l’immeuble, dont les honoraires seront à la charge de l’intéressé. Il devra prendre toutes mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l’immeuble et il sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de ces travaux”. (Article 17)
- “chaque copropriétaire restera responsable, à l’égard des autres copropriétaires, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence, ou celle des personnes dont il doit répondre ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable”. (article 19).
Ainsi, les locataires ont agi sans solliciter l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires, sur un mur porteur, générant des dommages à l’immeuble et à l’appartement de l’occupante du 1er étage.
Leur responsabilité extra-contractuelle est engagée vis-à-vis du syndicat de la copropriété et de Madame [I] [D]. Ils devront donc réparer les préjudices subis à ce titre.
- la SCI AMC, copropriétaire
la demande de garantie des locataires pour non information de la limitation de destination du local
Les locataires estiment que le bailleur a été de mauvaise foi avec eux en ne leur disant pas que l’activité possible à exercer se limitait au domaine médical. Ils précisent que s’ils avaient eu une telle information, ils n’auraient pas fait de travaux.
Or, si le syndic évoque, notamment avec la mairie, cette limitation d’activité pour le local, aucun élément justificatif n’est fourni, ni Plan Local d’Urbanisme (PLU), ni interdiction particulière, ni restriction particulière quand à la zone où se situe l’immeuble.
Le seul fait que pendant les 40 années précédentes le bien ait été loué pour une activité de prothésiste dentaire n’est pas suffisant à établir cette réalité, pas plus que le mail de la mairie disant ne pas être favorable à l’ouverture d’une épicerie.
Par ailleurs, le règlement de copropriété fait bien état, à son article 2, “d’une boutique, une arrière boutique” dans la désignation de l’immeuble concernant le rez-de-chaussée. En page 13, relativement à la destination de l’immeuble, il est précisé que “l’immeuble est destiné exclusivement à usage d’habitation et à usage commercial”. Le plan du rez-de-chaussée joint ne précise rien de plus que “boutique” et “arrière boutique”. Il n’y a aucune limitation à une activité commerciale particulière ou une activité uniquement libérale, médicale ou paramédicale.
En conséquence, les locataires ne seront pas exonérés de leurs responsabilités quant aux travaux, leur argumentation étant infondée et non prouvée. Leur responsabilité contractuelle est engagée vis-à-vis de leur bailleur dans les limites ci-après précisées.
la demande d’exonération du propriétaire pour non connaissance des travaux effectués par ses locataires
La SCI AMC estime que seuls ses locataires devraient supporter les conséquences des travaux réalisés au motif qu’elle n’était pas informée des travaux et qu’elle n’avait pas donné son accord comme prévu au bail commercial :
“ne faire aucun changement, démolition, percement de murs ou cloisons, ..; sans le consentement préalable, exprès et par écrit du bailleur ou de son mandataire. Tous travaux autorisés devront être exécutés par les entreprises de l’immeuble et sous la direction de l’architecte du BAILLEUR, le tout aux frais du PRENEUR.” (Page 5 du bail)
Néanmoins, il ressort de certains éléments qu’elle savait que des travaux allaient avoir lieu dans le local. En effet, le bail commercial énonce, en bleu (couleur utilisée pour remplir les clauses vides du contrat dont les noms du bailleur et des preneurs, la désignation et la destination du local, le coût du dépôt de garantie, etc.) en page 3: “les travaux sont à la charge exclusive du locataire. Toutes les différentes demandes administratives et autorisations pour l’ouverture de l’alimentation générale sont à la charge exclusive du locataire”. Cela démontre que le commerce prévu ne pouvait être ouvert sans certaines démarches et certains travaux, le bailleur enjoignant aux preneurs de faire leur affaire personnelle de toutes ces tâches.
Il est même prévu qu’à la restitution du bien loué en fin de bail, le bailleur conservera les travaux effectués par le preneur sans indemnisation et sans remise en état initial (page 6/7).
En outre, malgré la clause prévue à cet effet, aucun état des lieux n’a été produit aux débats.
Enfin, la lettre recommandée adressée par la SCI AMC à ses locataires le 11 mars 2019 et précisant que les dommages causés par les travaux seront de leur responsabilité, indique : “nous n’étions pas au courant de l’importance des travaux que vous effectuez”. Cette phrase sous-entend une connaissance de travaux prévus, en lien avec les phrases et clauses du bail, travaux sous-estimés par le bailleur quand à leur importance seulement.
Au surplus, par renvoi aux articles 9 et suivants du règlement de copropriété, le copropriétaire reste responsable de ses locataires qu’il a choisis et installés dans les lieux peu après son achat tant au regard du syndicat lui-même que de chaque copropriétaire et donc de Madame [I] [D].
En conséquence, son argumentation sera rejetée et la SCI AMC devra supporter, avec ses locataires, le coût de la remise en état des lieux. Sa responsabilité contractuelle est engagée vis-à-vis du syndicat de copropriétaires et extra contractuelle vis-à-vis de Madame [I] [D] concernant la partie privative de son bien.
c. Condamnations pécuniaires :
- remise en état des parties communes :
Compte tenu des imprécisions des locataires, des propos allégués non étayés relatifs à l’entreprise Lusifel et toute l’opacité entourant la SARL SN, il n’est pas judicieux de les condamner à réaliser les travaux préconisés sous astreinte, rien ne pouvant garantir que leur exécution serait meilleure que ce qui a été fait à présent, dans le noir, sans études préalables, sans maîtrise d’oeuvre, sans entreprise assurée et compétente. Il convient donc de les condamner, solidairement avec leur bailleur du fait du contrat les liant, à régler au syndicat des copropriétaires le coût des travaux de remise en état, soit la somme de 14.653,82 euros TTC afin que ce dernier diligente une entreprise compétente et assurée pour effectuer cette remise en état et aux normes du local avec les démarches préalables et en suivant les préconisations nécessaires.
Dans ce cas, l’adjonction d’un maître d’oeuvre n’est pas utile et il ne sera pas fait droit à cette demande de Madame [I] [D].
- autres préjudices du syndicat des copropriétaires :
Le syndicat des copropriétaires sollicite par ailleurs la somme de 7.000 euros de dommages et intérêts, rappelant avoir dû faire face des dépenses importantes.
Il justifie ces dépenses à hauteur de 4.257,67 euros par des factures des entreprises intervenantes et des frais divers. Il ne sera pas tenu compte des frais relatifs (consignation) à l’expertise judiciaire qui seront liquidés dans les dépens. Il fait également état d’augmentation des charges de coprorpiété, d’utilisation de l’eau des parties communes, du portail et des escaliers endommagés sans fournir ni devis, ni factures ni relevé permettant de justifier des sommes engagées ou à engager.
En conséquence, son indemnisation au titre du préjudice matériel sera limitée à la somme de 4.257,67 euros.
Il allègue également d’un préjudice moral inclus dans la somme forfaitaire de 7.000 euros demandée et correspondant aux tracas subis, aux déplacements nécessaires pour faire cesser le problème et au sentiment d’angoisse des copropriétaires.
Il y a lieu d’indemniser ce préjudice à hauteur de 2.500 euros.
- préjudices de Madame [D] :
sur le préjudice matériel :
L’expert a retenu un devis présenté à 1.720 euros HT avec TVA à 10%.
Finalement, Madame [I] [D] a fait réaliser les travaux par une entreprise selon facture du 30 juillet 2021 pour un montant de 2.500 euros HT avec TVA à 10%, ce qui représente le coût réel du préjudice subi. La facture présentée ne concerne bien que les travaux de réfection des parois et non le plancher.
En conséquence, il y a lieu de condamner les preneurs et le bailleur, solidairement, au paiement de la somme de 2 .50 euros au titre du préjudice matériel.
* sur les autres préjudices :
Madame [I] [D] sollicite la somme de 6.000 euros en réparation de divers préjudices tel que’une déperdition énergétique en raison de l’absence d’isolation du local en dessous de son appartement (écart dans le plancher laissant la vue sur le local), anxiété sur la solidité de l’immeuble jusqu’à l’intervention de l’expert judiciaire, impossibilité de vendre son bien.
Concernant la déperdition énergétique, Madame [I] [D] ne produit aucune pièce, aucune facture sur la période antérieure aux travaux et la période postérieure permettant un comparatif de sorte qu’il ne pourra pas être fait droit à cette demande non prouvée.
Concernant le préjudice d’anxiété, il ressort tant des interventions de la mairie, des entreprises et de la pose nécessaire de 8 étais supplémentaires qu’un risque réel a existé et ne sera complètement effacé qu’avec la remise en état des lieux en respectant les règles de l’art. Ce préjudice existe donc bien et il convient de l’indemniser à hauteur de 2.000 euros.
Concernant l’impossibilité de vente de son bien, Madame [I] [D] produit un courrier de renonciation du 28 mars 2023 d’un potentiel acquéreur au prix de 155.000 euros en raison de la procédure en cours ainsi qu’un mail de l’agence immobilière. Ce préjudice consiste en une perte de chance qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1.000 euros.
- préjudice de la SCI AMC :
La SCI AMC sollicite la somme de 15.000 euros sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle à l’encontre de ses locataires pour la dépréciation de son actif, en raison des travaux effectués.
Outre que la base légale ne peut être que la responsabilité contractuelle, un bail commercial liant les parties, la SCI AMC ne produit aucun justificatif relatif au chiffrage de la dépréciation de son actif à savoir le local. Par ailleurs, le local sera remis en l’état par des travaux réparatoires de sorte qu’elle n’est pas fondée à solliciter une somme à ce titre, somme non justifiée dans son quantum.
Par ailleurs, lors de l’appréciation du préjudice de la société, l’expert s’est uniquement fondé sur les loyers impayés dont on sait qu’ils ont fait l’objet d’une ordonnance de référés et dont on ignore si l’arriéré a finalement été réglé.
La SCI AMC sera déboutée de sa demande à ce titre.
- intérêts et anatocisme :
En terme de responsabilité contractuelle, l’article 1231-7 du code civil prévoit : “En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.”
L’article 1343-2 du même code prévoit : “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”.
En l’espèce, compte tenu de la mauvaise foi des preneurs et du bailleur dans le déroulement de la procédure, l’opacité totale des locataires choisis par le bailleur en connaissance de la réalisation de travaux à venir, il y a lieu de dire que les condamnations pécuniaires entraîneront intérêts à taux légal à compter de la notification du jugement avec bénéfice d’anatocisme le cas échéant.
3/ Sur les mesures de fins de jugement
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, M. [L] [U], M. [A] [C] et la SCI AMC succombant en leurs demandes, ils seront condamnés solidairement aux dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Sami Skander, avocat, suivant les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Sur la demande au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, M. [L] [U], M. [A] [C] et la SCI AMC ayant été condamnés aux dépens, ils seront condamnés solidairement, à verser au syndicat de la copropriété et à Madame [I] [D], chacun, la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
DÉBOUTE la SCI AMC de sa demande tendant à voir déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, M. [J] [N], irrecevable et non fondé à former des demandes reconventionnelles à son encontre,
DEBOUTE la SCI AMC, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 7] pris en la personne de son syndic en exercice et Madame [I] [D] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SARL SN,
CONDAMNE solidairement M. [L] [U], M. [A] [C] et la SCI AMC à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 14 653,82 euros TTC aux fins de faire réaliser les travaux de remise en état du local commercial concernant les parties communes (mur porteur) ;
AUTORISE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, à accéder au local commercial appartenant à la SCI AMC pour l’exécution desdits travaux, ainsi que toute entreprise, architecte, etc. mandaté par ses soins dans ce but.
CONDAMNE solidairement M. [L] [U], M. [A] [C] et la SCI AMC à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes de :
4.257,67 euros au titre de son préjudice matériel, 2.500 euros au titre de son préjudice moral, CONDAMNE solidairement M. [L] [U], M. [A] [C] et la SCI AMC à payer à Madame [I] [D] les sommes suivantes :
2.750 euros TTC au titre de son préjudice matériel, 2.000 euros au titre du préjudice d’anxiété, 1.000 euros au titre de la perte de chance de pouvoir vendre son bien, DEBOUTE la SCI AMC de sa demande d’indemnisation à hauteur de 15.000 euros de dommages et intérêts pour dépréciation de son actif.
DIT que les condamnations pécuniaires porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement avec bénéfice d’anatocisme le cas échéant,
CONDAMNE solidairement M. [L] [U], M. [A] [C] et la SCI AMC à verser au syndicat de la copropriété [Adresse 2] à [Localité 7] et à Madame [I] [D], chacun, la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,
CONDAMNE solidairement M. [L] [U], M. [A] [C] et la SCI AMC aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Sami Skander, avocat, suivant les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Ainsi jugé le 27 mai 2024, et signé par le président et le greffier.
Le greffierLe président
Emmanuelle MAGDALOUStéphanie CITRAY