- N° RG 23/02101 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDAO2
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE
Date de l'ordonnance de
clôture : 04 décembre 2023
Minute n°24/447
N° RG 23/02101 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDAO2
Le
CCC : dossier
FE
Me Morgane LAMBRET,
Me Christophe BORÉ
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DUVINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE
DEMANDERESSES
Madame [S] [M]
[Adresse 4] [Localité 6]
Madame [I] [F]
[Adresse 1] [Localité 8]
Madame [D] [J] [P]
[Adresse 1] [Localité 8]
représentés par Me Morgane LAMBRET, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, Me Yannick ENAULT, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant de la SELARL Yannick ENAULT - Grégoire LECLERC, avocats associés
DEFENDEURS
Monsieur [R] [B]
[Adresse 3] [Localité 8]
représenté par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant
S.E.L.A.R.L CARDON - [H]
prise en la personne de Me [L] [H], admnistrateur judiciaire de la copropriété [Adresse 1] - [Adresse 3], sise [Adresse 1] - [Adresse 3] [Localité 8], désignée à cette fonction par ordonnance du tribunal judiciaire de MEAUX en date du 30 novembre 2020,
[Adresse 5] [Localité 7]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré :
Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président
Assesseurs: M. NOIROT, Juge
Mme BASCIAK, Juge
Jugement rédigé par : Mme BASCIAK, Juge
DEBATS
A l'audience publique du 21 Mars 2024
GREFFIER
Lors des débats et du délibéré : Mme BOUBEKER, Greffière
- N° RG 23/02101 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDAO2
JUGEMENT
réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré et après prorogation du délibéré initialement prévu au 16 mai 2024, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Mme BOUBEKER, Greffière ;
EXPOSE DU LITIGE
L'ensemble immobilier situé au [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 8] est constitué en copropriété, soumis à ce titre à un règlement de copropriété reçu par acte authentique du 8 novembre 1985.
Par un acte authentique du 12 juin 2015, M. [C] a cédé à Mme [I] [F] la propriété d’un appartement de type F2 en copropriété situé à [Localité 8], sis [Adresse 3] et [Adresse 1], cadastré section B N°[Cadastre 2], constituant le lot n°22 de la copropriété et les 130/1 000èmes des parties communes du bâtiment A et les 100/1 000èmes des parties communes générales.
Par un acte authentique du 15 janvier 2019, Mme [W] [V] a cédé à Mme [D] [J] [K] la propriété d’un appartement de type studio en copropriété situé à [Localité 8], [Adresse 3] et [Adresse 1], cadastré B n°[Cadastre 2], constituant le lot n°8 de la copropriété et les 70/1 000èmes des parties communes générales.
Par un acte authentique reçu le 27 septembre 2021, M. [R] [Y] [B] a vendu à Mlle [S] [M] un appartement cadastré section B n°[Cadastre 2] d’une superficie de 26,57 m², sis [Adresse 3] à [Localité 8], constituant le lot n°24 de la copropriété et les 68 / 1 112èmes des parties communes générales de l'immeuble, ainsi que le lot n°25, accessible depuis le lot n° 24, et les 58 / 1 112èmes des parties communes générales de l'immeuble.
Mme [F], Mme [J] [K] et Mlle [M] (Ci-après les Consorts [M]-[J] [X] ET [F]) sont donc copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier litigieux.
Initialement, cet ensemble immobilier était composé de plusieurs bâtiments dénommés A à H, répartis autour d'une cour commune, et plus spécialement :
-un bâtiment A à l'angle des deux voies, à usage d'habitation et magasins, élevé d'un rez-de-chaussée et de deux étages ;
-un bâtiment B derrière et contigu au précédent à usage de bureaux ;
-un bâtiment C à gauche des précédents à usage de garages et ateliers ;
-un bâtiment D contigu au bâtiment C à usage d'atelier ;
-des bâtiments E, F, G et H au fond de la parcelle à usage de diverses dépendances et ateliers.
Suivant acte authentique du 12 novembre 2018, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été modifiés à la requête du Syndicat des copropriétaires et de la société civile immobilière GPM afin de préparer les conditions de la cession par cette SCI GPM des différents lots dont elle était propriétaire :
-Suppression lot N°11
-Réunion lot N°1 et 2 pour former le lot N°23 ;
-Création lot N°24 issu des parties communes ;
-Division du lot N°23 en lots numéros 25 et 26 ;
-Création des lots 27-28 et 29 issus des parties communes.
Par acte authentique reçu le même jour par le même notaire, la SCI GPM a vendu à M. [B] les lots de copropriété 5, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 24, 25, 26, 27, 28 et 29 correspondant respectivement à :
un appartement et une pièce situés dans le bâtiment A ;au droit à la jouissance exclusive d'une parcelle de terrain à usage de parking située derrière le bâtiment C ;à la totalité des bâtiments C, D, E, F, G et H ;à la jouissance privative à l'arrière des bâtiments de la cour existante.
M. [B] a entrepris des travaux de démolition et de rénovation des bâtiments lui appartenant avec les autorisations administratives nécessaires mais sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.
Par courrier du 19 juillet 2019, le syndic FONCIA a ordonné à M. [B] de faire cesser immédiatement les travaux de démolition du mur donnant sur les places de parking, classé « Bâtiment de France », commencés le 18 juillet 2019.
Le 11 décembre 2019, une assemblée générale extraordinaire a été convoquée à la demande de M. [B] en vue de la “ratification” de ses différents travaux.
Les travaux de modification du Bâtiment B, côté cour, ont adoptés à la majorité.
Au cours de cette réunion, le défendeur a demandé et obtenu la ratification des travaux, effectués en totalité ou en partie, sans l’avis et l’accord au préalable du syndicat des copropriétaires:
Modification du bâtiment B côté cour ;Remise en état des toitures des bâtiments A et B ;Remise en état dalles béton ;Reprise des fondations du mur mitoyen côté cour ;Suppression arbres.
Début 2020, M. [B] a poursuivi les travaux sur la façade du Bâtiment A et les Consorts [M]-[J] [X] ET [F] déclarent qu’il a modifié la destination du Bâtiment C.
Par courrier du 28 mai 2020, M. [B] a demandé au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale différentes résolutions visant à ratifier les travaux par lui réalisés, notamment au niveau du bâtiment C qui menaçait ruine.
Le 22 juin 2020, le Syndic FONCIA lui a ordonné de faire cesser immédiatement les travaux et de remettre les parties affectées par les travaux en l’état initial.
Le syndic FONCIA a décidé de mettre fin à son mandat.
Le 15 juin 2020, M. [B] a déposé une nouvelle déclaration préalable de travaux pour la rénovation de l’ensemble du bâtiment C, laquelle a été refusée par la Mairie le 31 aout 2020 suite à l’avis défavorable de l’architectes des Bâtiments de France.
Une assemblée générale ordinaire a été convoquée le 1er juillet 2020 lors de laquelle le nouveau mandat du syndic CLAYTON a été adopté à la majorité aux termes de la résolution N°6.
M. [B] a néanmoins entrepris les travaux et a déposé une nouvelle déclaration préalable le 2 décembre 2020 qu’il a obtenu suite à l’avis favorable de l’architecte des Bâtiments de France.
Suivant ordonnance en date du 30 novembre 2020 rendue par le Tribunal Judicaire de MEAUX, la SELARL CAMBON-[H] a été désignée ès-qualités d’administrateur judiciaire de la copropriété.
Le 21 juin 2021, le conseil du Syndicat des Copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 8] a transmis à M. [B] une mise en demeure de cesser immédiatement les travaux et de remettre en état les parties communes de l’immeuble.
Par acte d'huissier de justice en date du 2 août 2021, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, a fait assigner M. [B] en référé devant le Président du Tribunal Judiciaire de MEAUX aux fins de lui voir enjoindre de remettre en état les parties communes de l'immeuble, à savoir de reconstruire le mur de clôture en pierre donnant sur la [Adresse 1] et de remettre en état les façades et toitures du bâtiment C, et ce sous astreinte journalière de 1 000 € par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir, de retirer à ses frais la caméra de vidéosurveillance installée sur le bâtiment C, sous la même astreinte et subsidiairement, le Syndicat des copropriétaires a demandé au Juge des Référés, à défaut de justification de l'exécution des travaux dans un délai de huit jours suivant la date de signification de l'ordonnance, à l'autoriser à procéder lui-même aux dits travaux, aux frais de M. [B].
Les parties ont conclu un accord en cours d’instance.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte en date du 19 avril 2023, Mme [F], Mme [M] et Mme [J] [P], tous trois copropriétaires, ont fait assigner M. [B] devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir :
-Condamner M. [B] à exécuter les travaux sur le mur mitoyen en pierre préconisés par l’architecte des bâtiments de France et à procéder à la démolition de la construction irrégulière sur le bâtiment C, sous astreinte de 200 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,
-Voir ordonner de cesser tous les travaux sur les parties communes sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires et des services de l’urbanisme, sous astreinte de 4 000 € par infraction constatée,
-Voir condamner à payer à chacune d’entre elles la somme de 10 000 € au titre de leur préjudice financier et la somme de 10 000 € au titre de leur préjudice moral,
-Condamner M. [G] à leur payer la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les Consorts [M]-[J] [X] ET [F] font valoir que M. [B] a initié des travaux de démolition partielle d’une partie du mur mitoyen situé [Adresse 1] classé « Bâtiments de France » puis de reconstruction sans obtenir l’accord des copropriétaires, en violation des articles 3, 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, ni celui de l’architecte des Bâtiments de France. Ils soutiennent qu’il a ainsi supprimé 60 cm de hauteur de mur et n’a pas respecté les règles de l’art de sorte qu’il doit être condamné à exécuter les travaux préconisés par l’architecte des Bâtiments de France.
Sur le bâtiment C, les Consorts [M]-[J] [X] ET [F] demandent la démolition de la construction irrégulière, à titre principal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en ce que les travaux réalisés l’ont été sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, qu’il n’avait pas qualité pour déposer la demande de déclaration préalable en ce qu’il s’est présenté comme propriétaire d’une maison individuelle de manière à fausser l’appréciation du Maire, que ce dossier ne comporte aucune indication quant au régime des constructions, et que la modification du bâtiment C affecte les tantièmes de charges.
A titre subsidiaire, les Consorts [M]-[J] [X] ET [F] fondent leur demande de démolition de la construction irrégulière sur la violation des règles de copropriété par M. [B] et notamment les article 15 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’une autorisation préalable des copropriétaires était nécessaire pour effectuer les travaux.
Ils demandent à ce qu’il soit fait interdiction à M. [B] de faire des travaux sur les parties communes sans accord des autres copropriétaires.
Ils évaluent le préjudice financier subi du fait de la modification des tantièmes de charges à la somme de 10 000 euros chacune faisant valoir que les transformations opérées sur le bâtiment C ont modifié la superficie des lots au seul avantage de M. [B] et que les tantièmes de charges affectés aux lots n°13 et 14 ne sont plus adaptés, et qu’ils ne peuvent pas vendre leur bien au regard de l’état descriptif de propriétés qui ne correspond plus à la réalité.
Les Consorts [M]-[J] [X] ET [F] sollicitent également la somme de 10 000 € chacune au titre du préjudice moral en ce que les reprises de travaux pourtant prohibées par le règlement de propriété génèrent un stress continu.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2023, M. [B] demande au tribunal de bien vouloir :
« Débouter Mesdames [F], [M] et [J] [P] de toutes leurs demandes
Les condamner in solidum à payer à M. [B] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
Les condamner in solidum aux entiers dépens »
Sur la reconstruction du mur de clôture mitoyen donnant sur la [Adresse 1], il fait valoir que la demande est mal fondée au motif que le mur initialement détruit pour des raisons de sécurité a été entièrement reconstruit. Il indique que lors de l’assemble générale du 11 décembre 2019, sa demande d’autorisation de créer un portail ayant été rejetée il a arrêté les travaux entrepris et n’a pas procédé à la démolition totale du mur, puis reconstruit la partie supérieure détruite. Il indique que l’architecte mandaté par l’administrateur judiciaire en mars 2022 a également constaté la remise en état effective du mur et que les demanderesses ne justifient aucunement de l’existence de préconisations de l’architecte des Bâtiments de France concernant ce mur.
Concernant les travaux du bâtiment C, il fait valoir qu’il est seul propriétaire de la totalité des bâtiments B à H dont la totalité du bâtiment C, et que les murs de façade, comme la couverture de ce bâtiment ne sont pas des parties communes générales à tous les copropriétaires mais des parties communes spéciales à ce seul bâtiment dont il est l’unique propriétaire.
Il fait valoir que le règlement de copropriété précise que seuls les copropriétaires concernés par les décisions et travaux se rapportant aux parties communes spéciales sont amenés à se prononcer et à supporter les charges qui s’y rapportent. Il en déduit que les travaux qu’il a réalisés ne sont pas contraires aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu’à l’article huit du règlement de copropriété. A cet égard il fait valoir qu’il a soumis ce projet à l’assemblée générale du 1er juillet 2020, laquelle a tourné court du fait de l’attitude de certains copropriétaires. Il indique également que les travaux ont été acceptées par l’autorité administrative fin 2020 et que la remise en état antérieur du bâtiment C apparait impossible dès lors qu’il se trouvait dans un état de vétusté et de ruine avant les travaux.
Concernant la demande d’interdiction de réaliser des travaux non autorisés, il indique qu’elle ne repose sur aucun élément concret.
Concernant le préjudice financier, M. [B] indique que le fait que l’état descriptif de division ne coïncide plus exactement avec la réalité de l’état actuel des lots ne fait pas obstacle à la cession à condition que cette situation soit mentionnée. Il indique que c’est lui qui financièrement est pénalisé par cette situation de blocage.
M. [B] fait valoir que les Consorts [M]-[J] [X] ET [F] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice moral indiquant que ce sont elles qui sont en réalité à l’origine du conflit artificiellement créé et qu’il n’a commis aucune manœuvre, celui-ci s’efforçant de valoriser l’ensemble immobilier.
La clôture de l’instruction a été fixée au 4 décembre 2023 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 21 mars 2024.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 février 2024, les Consorts [M]-[J] [X] ET [F] demandent la révocation de l’ordonnance de clôture au motif que les conclusions avaient été transmises à l’avocat postulant précédent des Consorts [M]-[J] [X] ET [F] le 23 octobre 2023 mais que cette dernière a omis de les notifier avant la clôture du 4 décembre 2023 et la cessation de son activité.
Par des conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2024, M. [B] s’oppose à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture au motif qu’au cours de l’instance devant le juge de la mise en état plusieurs renvois ont été ordonnés entre septembre 2023 et décembre 2023 de sorte qu’ils ont bénéficié du temps utile pour conclure en réplique.
MOTIFS DE LA DECISION
Au terme de l’article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.
Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.
En application de l’article 803 du code de procédure civile « L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.
L'ordonnance de clôture peut également être révoquée, après recueil de l'avis des parties, afin de permettre au juge de la mise en état, conformément à l'article 785, de décider de la convocation des parties à une audience de règlement amiable selon les modalités prévues aux articles 774-1 à 774-4 ».
En application de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.
L’article 15 du code de procédure civile dispose : « les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense ».
Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. La faculté accordée au président d’ordonner la réouverture des débats, hors le cas où celle-ci est obligatoire, relève de son pouvoir discrétionnaire.
En l’espèce, il ressort de la messagerie RPVA que l’avocat postulant des demandeurs, Me [A], a bien reçu le 12 septembre 2023 l’avis de renvoi à la mise en état du 6 novembre 2023 pour conlure, mais qu’à compter de l’audience de mise en état du 6 novembre 2023 elle n’a plus reçu via le RPVA les décisions rendues par le juge de la mise en état, de sorte qu’elle n’a pas été informée du renvoi lors de l’audience de mise en état du 6 novembre 2023 à l’audience de mise en état du 4 décembre 2023, puis de la demande de clôture de l’instruction formulée par le conseil de M.[B] en vue de l’audience de mise en état du 4 décembre 2023 et enfin de la clôture de l’instruction par ordonnance du 4 décembre 2023.
Il apparait que Me [A] a été radiée du barreau car elle a changé de barreau et n’a plus été inscrite au barreau de Meaux en cours de procédure ce qui explique l’absence de réception des messages du tribunal par RPVA après septembre 2023 et le défaut de transmission des conclusions en réplique invoquées par les Consorts [M]-[J] [X] ET [F].
Les Consorts [M]-[J] [X] ET [F] ont d’ailleurs changé d’avocat postulant le 5 décembre 2023.
Il en résulte que les Consorts [M]-[J] [X] ET [F] n’étaient pas informés de la clôture de l’instruction et de l’absence de transmission de leurs conclusions en réplique avant ladite clôture, de sorte qu’ils n’ont pas été en mesure de répondre aux conclusions en défense de M. [B] ce qui porte atteinte au principe du contradictoire.
Dès lors, afin de faire respecter ce principe, il y a lieu de faire droit à la demande des Consorts [M]-[J] [X] ET [F] de révocation de l’ordonnance de clôture du 4 décembre 2024 afin de permettre aux Consorts [M]-[J] [X] ET [F] d’admettre leurs conclusions en réplique et de permettre à M. [B] d’y répondre.
L’affaire est renvoyée à l’audience de mise en état du 02 septembre 2024 pour réplique de M. [B].
Il y a lieu de réserver toutes demandes y compris les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe,
Révoque l’ordonnance de clôture du 4 décembre 2023 ;
Ordonne la réouverture des débats ;
Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 02 septembre 2024 pour réplique de M. [B];
Réserve l’ensemble des demandes ;
Rappelle que tout message transmis par RPVA (dont des conclusions) doit être communiqué le jeudi précédant l'audience de mise en état avant minuit ; qu'à défaut, le juge n'en a pas connaissance le jour de la mise en état.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT