- N° RG 23/05671 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLTO
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE
Loyers Commerciaux
Date : 28 Mai 2024
N° RG 23/05671 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLTO
Minute n° 24/00005
Formule Exécutoire délivrée
le :
à :
Copie Conforme délivrée
le : 30-05-2024
à : Me François MEURIN + dossier
Me Thierry MONEYRON + dossier
Régie
Service Expertise
JUGEMENT DU VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE
DEMANDERESSE
SCI LET
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Me Thierry MONEYRON, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant
DEFENDERESSE
SARL AS BABER
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré : M. Maxime ETIENNE, Juge statuant comme juge des loyers commerciaux
DEBATS
A l'audience publique du 02 Avril 2024,
GREFFIER
Lors des débats et du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière
JUGEMENT
contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. Maxime ETIENNE, Juge, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ;
Par acte sous seing privé en date du 10 avril 1987, Mme [X] [P], aux droits de laquelle vient la SCI LET, a donné à bail à la SARL FRANCE-BAZAR, aux droits de laquelle vient la SARL AS BABER, une boutique sur rue, une arrière-boutique, des réserves, un bureau, un WC et des caves constituants les lots 4, 5, 6, 8, 14, 15, 16, 17 et 18 d’une copropriété située [Adresse 4], sur la commune de [Localité 8].
Ces locaux ont été donnés à bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 1987 moyennant un loyer annuel de 48 000 francs révisable tous les trois ans en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE.
Le bail a été renouvelé le 1er janvier 1999.
Par acte extra-judiciaire du 3 août 2022, la SCI LET a fait signifier à la SARL AS BABER un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2023, moyennant un loyer annuel de 24 000 euros hors taxes et hors charges.
Aucun accord n’étant intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé, la SCI LET a notifié à la SARL AS BABER un mémoire préalable en demande de fixation du loyer daté du 18 avril 2023.
Par exploit d’huissier en date du 19 décembre 2023, elle l’a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Meaux afin principalement de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 24 000 euros hors taxes et hors charges.
L’affaire a été retenue à l'audience du 2 avril 2024.
Aux termes de son assignation, la SCI LET demande au juge des loyers commerciaux de :
Fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme de 24 000 euros hors taxes hors charges,Condamner la SARL AS BABER à lui payer les arriérés de loyer à compter du 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et ordonner la capitalisation des intérêts,Condamner la SARL AS BABER aux dépens,La condamner à payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date 27 mars 2024, la SARL AS BABER demande au juge des loyers commerciaux de :
Fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme de 14 000 euros hors taxes hors charges,Condamner la SCI LET au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour l’exposé des moyens de chacune des parties.
La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2024, date de la présente décision.
MOTIFS
Les parties s'étant accordées sur le principe du renouvellement du bail, le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé.
A ce titre, l’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Selon l’article L. 145-34 du même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 précité.
L’article R. 145-30 du code de commerce dispose enfin que, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.
En l’espèce, il est constant que la durée du contrat de bail conclu entre les parties a excédé neuf ans. Il en résulte que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, sans qu’il ne puisse être fait application de la règle du plafonnement prévue par l’article L. 145-34 précité.
Pour fixer cette valeur à la somme de 24 000 euros, la SCI LET fait état de la désignation du bien loué et de la destination des lieux qui ont été stipulées dans le contrat de bail initial. Elle produit l’avis de valeur locative de trois locaux, dont deux sont situés à la même adresse que ceux loués à la SARL AS BABER.
Pour fixer cette valeur à 14 000 euros, la SARL AS BABER fait référence aux locaux désignés dans le contrat de bail initial, aux obligations respectives des parties et à la destination des lieux. Elle produit l’avis de valeur de plusieurs locaux situés à la même adresse que ceux donnés à bail.
De tels éléments ne sauraient toutefois suffire à établir la valeur locative.
En effet, les caractéristiques essentielles des locaux donnés à bail demeurent inconnues, notamment leur surface pondérée, leur état, leur adaptation à l’activité du preneur etc.. Aucun élément n’est produit s’agissant des facteurs locaux de commercialité et les avis de valeur versés aux débats, peu nombreux et relatifs à des locaux dont les caractéristiques sont également inconnues, ne sauraient suffire à déterminer les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
De tels éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement et aux frais avancés de la SCI LET qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.
Le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuellement en vigueur.
Les dépens et les autres demandes seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, par jugement avant-dire droit, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,
ORDONNE une mesure d'expertise et commet pour y procéder :
Monsieur [C] [I]
[Adresse 6]
[Localité 7]
[XXXXXXXX01]
[XXXXXXXX02]
[Courriel 9]
- N° RG 23/05671 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLTO
DIT que l’expert aura pour mission de :
convoquer les parties et les entendre,se rendre sur place, visiter les lieux, décrire les locaux ;fournir à la juridiction tous éléments d’appréciation permettant de déterminer, au 1er avril 2023, la valeur locative des lieux loués au regard des critères définis par l’article L. 145-33 du code de commerce ;répondre aux dires des parties ;
ORDONNE aux parties de produire les pièces réclamées par l’expert à première demande ;
DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;
DIT que l’expert commencera ses opérations dès l’avis par le greffe du versement de la consignation, et qu’il déposera son rapport dans le délai d’un an à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises ;
DIT que l’expert, en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera parvenir une copie aux parties ou à leurs avocats, mention en étant portée sur l’original ;
DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;
DIT que la SCI LET devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du greffe (service expertise) dans les deux mois du présent jugement, une provision de 3 000 euros à valoir sur la rémunération définitive de l’expert ;
DIT que faute de consignation dans ledit délai, la commission de l’expert deviendra caduque et sera privée de tout effet, sauf prorogation accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;
FIXE le montant du loyer provisionnel dû au titre du bail en renouvellement au montant du loyer actuellement en vigueur ;
RESERVE les plus amples demandes des parties et les dépens.
Le Greffier Le Président