RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00102 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTDL
MINUTE N° :
Notification
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS
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JUGEMENT
DU 27 MAI 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR(S) :
Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [E] [G] [Z]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Valentine MOREL,
Assisté de : Loïs DECAESTEKER, Greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 18 Mars 2024
DÉCISION :
Contradictoire
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SEM CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [Z] par contrat du 11 mai 2022 un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 535,26 euros charges comprises à la date de l'assignation.
La SEM CDC HABITAT a donné mandat au GIE HABITAT OUTRE-MER afin de gérer les ensembles immobiliers ainsi acquis, ainsi que de gérer les contentieux locatifs et diligenter toutes procédures utiles au nom du mandant devant les juridictions compétentes.
Des loyers étant demeurés impayés, CDC Habitat a adressé a fait signifier à Monsieur [E] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 juin 2023 pour un montant en principal de 2630,51 euros.
Sans paiement de la part du locataire, CDC Habitat a finalement fait assigner Monsieur [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 26 janvier 2024 aux fins de voir :
constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ; juger que Monsieur [E] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement depuis la résiliation ; ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [Z], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, de l'appartement appartenant à CDC HABITAT, et ce sous astreinte de 50 euros par jours de retard, et avec le concours de la force publique si besoin était ; juger que CDC HABITAT sera autorisée à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement par Monsieur [E] [Z] lors de sa restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ce dernier, lequel sera réputé les avoir abandonnés ; juger que CDC HABITAT sera libre de disposer des biens, équipements ou matériels retirés des locaux, elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix ; fixer l'indemnité d’occupation qui est due à compter de la date de résiliation à la somme de 535,26 L+C euros, augmentée des charges locatives et dire qu'elle sera révisable dans les mêmes conditions que le loyers et les charges ; condamner Monsieur [E] [Z] à lui payer cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation et ce jusqu'au parfaite libération des lieux et restitution des clés ;condamner Monsieur [E] [Z] à lui payer la somme de 5334,60 euros, au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnées, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 juin 2023 sur la somme de 2630,51 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ; somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clés ; condamner Monsieur [E] [Z] à lui payer 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, et les frais d'expulsion le cas échéant ; rejeter toute demandes de délai tant de paiement que pour quitter les lieux ; subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et allouer à CDC Habitat le bénéfice des mêmes demandes ; débouter Monsieur [E] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l’audience.
A l’audience du 18 mars 2024, CDC Habitat- représentée par Me Françoise Law Yen - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 6578,80 euros.
Convoqué par acte de commissaire de Justice signifié le 26 janvier 2024 à domicile, Monsieur [E] [Z] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette avancés par le bailleur, et sollicite les plus larges délais de paiement afin de pouvoir rester dans les lieux. N'ayant pas repris les paiement savant l'audience, il s'engage à rembourser les loyers des mois de janvier, février et mars 2024, chaque loyer étant augmenté de la somme de 180 euros en remboursement de la dette. Il propose également de fixer à cette somme de 180 euros la somme à acquitter chaque mois en plus du loyer en paiement de la dette.
CDC Habitat est autorisé à transmettre un décompte actualisé de la dette en cours de délibéré avant le 15 mai 2024, indiquant qu'en cas de paiement conformément aux engagement pris à l'audience, elle ne s'opposerait pas à l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.
Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2024, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. Sur la recevabilité :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 30 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, CDC Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 06 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
II. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
Or en l'espèce, le bail conclu le 11 mai 2022 contient une clause résolutoire (article 7 du contrat de bail) visant un délai de deux mois pour régulariser les impayés et un commandement de payer visant cette clause et spécifiquement le délai de deux mois, a été signifié le 23 juin 2023, pour la somme en principal de 2630,51 euros.
Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 24 août 2023.
En revanche, le prononcé d'une astreinte n'apparaît nullement nécessaire à la bonne exécution de la présente décision dès lors que l'expulsion de Monsieur [E] [Z] est sollicitée et que le retard dans la libération des lieux est indemnisé par une indemnité d’occupation .
En conséquence, la demande d'astreinte sera rejetée.
III. Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :
CDC Habitat produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [Z] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 6405,12 euros à la date du 14 mars 2024.
Monsieur [E] [Z], ne conteste pas ni le principe ni le montant de cette dette.
Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 6405,12 euros, avec les intérêts au taux légal
sur la somme de 2630,51 euros à compter du commandement de payer (23 juin 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
IV. sur la demande de délais de paiement et l'expulsion
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative."
En l'espèce, CDC Habitat a transmis un état actualisé au 30 avril 2024 montrant que Monsieur [E] [Z] n'a effectué qu'un seul et unique versement de 717,98 euros le 26 mars 2024, cette somme couvrant le montant du loyer (535,26 euros) augmenté d'une mensualité de 180 euros ; néanmoins, il doit être relevé qu'aucun paiement n'est intervenu postérieurement en avril, de sorte qu'il doit être constaté que Monsieur [E] [Z] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience.
Il n'y a donc pas lieu d'octroyer des délais de paiement et à défaut de délais, aucune suspension de la clause résolutoire n'est envisageable.
Monsieur [E] [Z] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 6405,12 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2630,51 euros à compter du commandement de payer (23 juin 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
Il devra en outre restituer le logement libre de toute personne et de tous biens dès signification de la présente décision, à défaut son expulsion sera autorisée 2 mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.
IV. Sur l'indemnité d'occupation
Se trouvant depuis la résiliation du bail le 24 août 2023 occupant sans droit ni titre du logement, il est redevable d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actuels, soit 535,26 euros, et sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer, comme si le contrat s'était poursuivi.
Il sera condamné au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2024, et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.
V. Sur les demandes accessoires :
Sur la demande d'abandon des meubles
S'agissant des meubles laissés éventuellement par le locataire dans le cadre d'une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieux dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d'entrepôt étant à la charge de la personne expulsée.
En revanche, dans l'hypothèse où Monsieur [E] [Z] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d'expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par le locataire sortant, et seront à la libre disposition de CDC HABITAT, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Monsieur [E] [Z].
Sur les dépens
Monsieur [E] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
S'agissant des frais d'expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il convient de rappeler que cette matière est régie par le code des procédures civiles d’exécution qui prévoit déjà que les frais rendus nécessaires pour l'exécution d'une décision de justice sont à la charge du débiteur.
Il n'y a donc pas lieu de prévoir de disposition en ce sens dans le présent dispositif.
Sur la demande d'indemnité de procédure
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir CDC Habitat, Monsieur [E] [Z] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire s'attache de plein droit aux décisions rendues en première instance.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 MAI 2022 entre la société CDC HABITAT et Monsieur [E] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] étant réunies, le bail s'est trouvé résilié à la date du 24 août 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
REJETTE la demande d'astreinte ;
DIT qu'en cas de libération volontaire des lieux et de remise des clés, l'ensemble des objets mobiliers laissés par Monsieur [E] [Z] dans le logement seront réputés abandonnés et CDC Habitat sera autorisée à en disposer librement, aux risques et frais de Monsieur [E] [Z] ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, CDC Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles laissés dans le logement dans le cadre des opérations d'expulsion sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation dont Monsieur [E] [Z] est redevable envers CDC Habitat au montant du loyer et des charges en cours, soit 535,26 euros au jour du présent jugement, cette indemnité étant indexée et suivant l'évolution des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;
Et CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à payer cette indemnité d'occupation mensuellement à CDC Habitat à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou jusqu'à la date de l'expulsion ;
CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à verser à CDC Habitat la somme de 6405,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 14 mars 2024, (comprenant l'échéance de mars 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023 sur la somme de 2630,51 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [E] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à verser à CDC Habitat une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
DIT n'ya voir lieu à écarter l'exécution provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 27 mai 2024 avec note déli, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel vice-présidente, et par et par Monsieur Nicolas Brunet, greffier présent lors de la mise à disposition
Le greffier, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection