Du 28 mai 2024
5AG
SCI/
PPP Contentieux général
N° RG 23/00157 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XM43
[T] [G]
C/
[V] [R], Syndic. de copro. RESIDENCE CONNECT prise en la personne de son syndic SA NEXITY
- Expéditions délivrées à
- FE délivrée à
Le 28/05/2024
Avocats : Me Delphine BARTHELEMY-MAXWELL
Me Thierry FIRINO MARTELL
Me Pascal-henri MOREAU
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 4]
JUGEMENT EN DATE DU 28 mai 2024
JUGE : Monsieur Edouard DE LEIRIS
GREFFIER : Madame Françoise SAHORES
DEMANDEUR :
Monsieur [T] [G]
né le 15 Décembre 1990 à [Localité 8]
[Adresse 5]. 1 - bât. B -
[Localité 7]
représenté par Me Delphine BARTHELEMY-MAXWELL, Avocat au barreau de BORDEAUX
DEFENDEURS :
Monsieur [V] [R]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Thierry FIRINO MARTELL, Avocat au barreau de BORDEAUX
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CONNECT
prise en la personne de son syndic SA NEXITY
RCS PARIS 444 346 795
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par SELARL HONTAS & MOREAU, Me Pascal-Henri MOREAU, Avocat au barreau de BORDEAUX
DÉBATS :
Audience publique en date du 28 Mars 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 29 octobre 2018, M. [V] [R] a donné à bail à M. [T] [G] un bien à usage d’habitation situé à [Localité 7], [Adresse 5], au sein d’une résidence dépendant du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CONNECT, moyennant un loyer de 640 euros et des provisions pour charge de 60 euros.
Par lettre du 26 avril 2021, faisant suite à une visite du logement le 21 avril 2021 par l’inspecteur de salubrité des services communaux, le maire de la commune de [Localité 7] a indiqué qu’avaient été constatés des désordres - odeur nauséabonde venant de la colonne de la cuisine et moisissures importantes et présence de champignons se développant en base des murs de la cuisine, en raison d’un problème de gaine d’évacuation des étages supérieurs.
Préalablement, par lettre recommandée reçue le 15 avril 2021 par l’agence immobilière chargée par le bailleur de la gestion du bien, M. [T] [G] avait vainement mis son bailleur en demeure de remédier à ces désordres.
Un rapport d’expertise privé, établi le 25 mai 2021 dans le cadre de l’assurance dommages ouvrage, puis un constat d’huissier de justice, dressé le 1er septembre 2021 à la demande de M. [T] [G], ont mis en évidence la persistance des désordres au sein de plusieurs des pièces du logement loué.
Dans la suite du rapport d’expertise de l’assurance dommages ouvrage, le 10 août 2021, la société NEXITY, en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CONNECT, a signé un accord avec l’assureur arrêtant le montant des dommages résultant du sinistre, daté, dans l’accord, du 11 février 2021.
Des travaux en vue de la reprise de l’origine des désordres - portant sur un tuyau d’évacuation de condensats et un raccord de colonne de récupération d’évacuation des cuisines des étages supérieurs - ont eu lieu le 24 mai 2021, puis des travaux en vue de la reprise des désordres affectant le logement, début novembre 2021.
Le 21 décembre 2022, M. [T] [G] a fait assigner M. [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux.
Sur un congé délivré entre-temps par M. [T] [G], le bail a pris fin le 16 janvier 2023.
L’affaire, initialement appelée à l’audience du 21 février 2023, a fait l’objet de renvois et d’une intervention forcée du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CONNECT, pris en la personne de son syndic, la société NEXITY, appelé à la cause par une assignation de M. [V] [R] délivrée le 17 avril 2023.
L’affaire a été débattue à l’audience du 28 mars 2024, au cours de laquelle les conseils des parties se sont référés à leurs conclusions respectives.
M. [T] [G] demande de :
- condamner M. [V] [R] à lui verser la somme de 2000 euros, en réparation d'un préjudice de jouissance ;
- condamner M. [V] [R] à lui verser la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
M. [V] [R] demande :
A titre principal,
- de débouter M. [T] [G] de ses demandes ;
- de débouter le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CONNECT de ses demandes ;
- de condamner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CONNECT à le relever indemne des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
En tout état de cause,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CONNECT à lui verser la somme de 660,83 euros, en indemnisation d'un préjudice financier ;
- de condamner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CONNECT à lui verser la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CONNECT demande :
- de juger irrecevable et mal fondé M. [V] [R] en ses demandes ;
- de le débouter de ses demandes ;
- de le condamner à lui payer une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens et aux éventuels frais d’exécution.
Il est renvoyé aux conclusions écrites déposées par les parties à l'audience pour l'exposé complet de leurs moyens respectifs.
MOTIFS DE LA DECISION
- SUR LA DEMANDE PRINCIPALE
En application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu, d’abord, de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et, ensuite, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
En l’espèce, la matérialité du sinistre subi dans le logement loué par M. [T] [G] n’est pas contestée en défense et se trouve du reste suffisamment établie par les pièces produites, en particulier celles précédemment exposées dans le rappel des faits.
Par sa nature, ce sinistre a affecté la jouissance normale des lieux loués à M. [T] [G], à laquelle il pouvait contractuellement prétendre en contrepartie du loyer versé, s’élevant initialement à la somme mensuelle de 640 euros. Ce sinistre lui a ainsi causé un préjudice dont il convient de fixer la naissance, au regard des pièces versées, à début février 2021. Si la cause du sinistre apparaît avoir été réparée le 24 mai 2021, le préjudice qui en est résulté n’a cessé qu’à la date des travaux de réparation intérieurs, accomplis début novembre 2021, soit une durée totale de préjudice de jouissance de huit mois.
Quant à l’ampleur du préjudice, elle se trouve en particulier caractérisée par le rapport Dommages ouvrage ainsi que par le constat d’huissier de justice, lequel précise que toutes les pièces de l’appartement loué présentent des traces de moisissures hormis le couloir menant aux chambres. Le lien de causalité entre ces moisissures et le dégât des eaux considéré est suffisamment établi par les pièces analysées.
Au regard de ces considérations et constatations, le préjudice de jouissance subi par M. [T] [G] doit être réparé par l’allocation d’une somme qui sera justement fixée à un montant de 1800 euros.
M. [V] [R] allègue, sans être contredit, avoir déjà fourni à son locataire une indemnisation à hauteur de 660,83 euros, apparaissant en effet dans l’historique de compte établi par l’agence immobilière chargée de la gestion du bail et qui doit venir, pour la condamnation, en déduction de l’évaluation du préjudice.
Par conséquent, il convient de condamner M. [V] [R] à payer à M. [T] [G] la somme de (1800-660,83=) 1139,17 euros de ce chef. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.
- SUR L’APPEL EN GARANTIE
En application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable lors de la survenance du dommage allégué, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
En l’espèce, il n’est pas discuté que le préjudice subi par M. [T] [G] trouve sa cause dans un défaut affectant des équipements d’évacuation relevant des parties communes de la copropriété, qui, peu important son éventuelle diligence dans la réparation du sinistre, se trouve responsable de plein droit de ce préjudice et doit par conséquent garantir M. [V] [R].
Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CONNECT, représenté par son syndic, doit être condamné :
- d’une part, à payer à M. [V] [R] la somme de 660,83 euros, qui portera intérêt au taux légal à compter de la date du présent jugement,
- d’autre part, à relever M. [V] [R] indemne des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [T] [G] ; à compter de la date du versement, par M. [V] [R], des sommes qu’il est condamné à payer à M. [T] [G], ces sommes, alors dues par le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CONNECT, porteront intérêt au taux légal.
- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :
M. [V] [R], partie perdante à l’égard de M. [T] [G], supportera la charge des dépens exposés par celui-ci. Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CONNECT, outre sa condamnation précédente à relever indemne M. [V] [R], sera condamné au paiement du surplus des dépens.
L'équité et la situation économique de M. [V] [R] commandent de le condamner à payer à M. [T] [G] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ces mêmes considérations commandent de condamner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CONNECT, outre sa condamnation précédente à relever indemne M. [V] [R], à payer à celui-ci la somme de 600 euros en application de ces mêmes dispositions.
Le présent jugement, contradictoire et en dernier ressort, est par conséquent revêtu de la force exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort :
CONDAMNE M. [V] [R] à payer à M. [T] [G] la somme de 1139,17 euros, en réparation de son préjudice de jouissance résultant du sinistre survenu en février 2021 dans le logement qu’il louait, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CONNECT, pris en la personne de son syndic, la société NEXITY, à payer à M. [V] [R] la somme de 660,83 euros, en indemnisation du préjudice financier résultant du même sinistre, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CONNECT, pris en la personne de son syndic, la société NEXITY, à relever indemne M. [V] [R] des condamnations prononcées par le présent jugement à son encontre au profit de M. [T] [G], en principal, intérêts, indemnité de procédure et dépens ;
DIT que les sommes que le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CONNECT, pris en la personne de son syndic, la société NEXITY, sera tenu de verser au titre de sa condamnation à relever indemne M. [V] [R] produiront elles-mêmes intérêts au taux légal à compter de la date du paiement, par M. [V] [R], des différentes sommes qu’il est lui-même tenu de payer à M. [T] [G] ;
CONDAMNE M. [V] [R] à payer à M. [T] [G] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CONNECT, pris en la personne de son syndic, la société NEXITY, à payer à M. [V] [R] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les plus amples demandes ;
CONDAMNE M. [V] [R] à payer à M. [T] [G] le montant des dépens par lui exposés ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CONNECT au surplus des dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est revêtu de la force exécutoire ;
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER, LE JUGE,