TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
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REFERENCES : N° RG 24/00691 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YXKD
Minute :
S.C.I. SAINT EXUPERY
Représentant : Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1026
C/
Monsieur [T] [H]
Monsieur [B] [H]
copie Exécutoire délivrée à :
Me Avner DOUKHAN
Le
Jugement du 28 mai 2024
Jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 28 Mai 2024;
par Mme Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 26 Mars 2024 tenue sous la présidence de Mme Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.C.I. SAINT EXUPERY, demeurant 36 rue Saint Exupéry - 93100 MONTREUIL
représentée
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [T] [H], demeurant 36, rue Saint-Exupéry - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS
non comparant, ni représenté
Monsieur [B] [H], demeurant 38 bis, allée des Platanes - 93320 PAVILLON-SOUS-BOIS
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 9 février 2021, la SCI SAINT EXUPERY a donné à bail à Monsieur [T] [H] un appartement à usage d’habitation, situé 36 rue Saint-Exupéry, 93100 MONTREUIL, moyennant un loyer mensuel initial de 1070 euros, hors charges.
Par acte du 9 février 2021, Madame [B] [H] s'est portée caution de l'engagement de Monsieur [T] [H].
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SAINT EXUPERY a fait signifier à Monsieur [T] [H] par acte d'huissier en date du 25 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 3.649,42 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en octobre 2023, et d'avoir à justifier d'une assurance, et visant les clauses résolutoires contractuelles.
Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 9 novembre 2023.
Par acte d'huissier en date du 4 janvier 2024 et du 5 janvier 2024, la SCI SAINT EXUPERY a fait assigner respectivement Monsieur [T] [H] et Madame [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre principal, déclarer acquises au profit du requérant les clauses de résiliation de plein droit incluses au bail relatives au paiement des loyers et charges et à la souscription d'une assurance locative et, en conséquence, résilier le bail,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail au titre des loyers impayés,
- ordonner la libération des lieux et celle de tous les occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance du requérant et ce, dès signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, à peine d'y être contraint par expulsion réalisée, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin,
- condamner solidairement Monsieur [T] [H] en sa qualité de locataire et Madame [B] [H] en sa qualité de caution solidaire et indivisible, à lui payer les sommes suivantes :
·3.382 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2023,
· les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l'audience,
· une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,
·200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
· les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mars 2024.
A cette audience, la SCI SAINT EXUPERY, régulièrement représentée, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé la dette locative à la somme de 7.149,32 euros, échéance du mois de mars 2024 comprise. Il s'oppose aux délais de paiement.
Monsieur [T] [H], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas.
Madame [B] [H], régulièrement assignée à étude, ne comparaît pas.
La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 8 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SCI SAINT EXUPERY justifie avoir saisi la CCAPEX le 15 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [T] [H] le 25 octobre 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 6 décembre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 9 février 2021 à compter du 7 décembre 2023.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [T] [H], n'ayant pas comparu, n'a pas pu fournir d'explications sur ces impayés. Il n'a réalisé aucun versement depuis le mois de décembre 2023.
Dans ces conditions et au regard du montant élevé de la dette, il ne sera pas fait application de l'article précité.
Monsieur [T] [H] étant sans droit ni titre depuis le 7 décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [T] [H] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la SCI SAINT EXUPERY produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [H] lui doit la somme de 7.149,32 euros, échéance du mois de mars 2024 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés à la date de l'audience et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Monsieur [T] [H] sera donc condamné au paiement de la somme de 7.149,32 euros.
Monsieur [T] [H] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 7 décembre 2023, jusqu’à la date de libération effective des lieux.
Sur les demandes à l'encontre de la caution
Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
En l'espèce, Madame [B] [H] s'est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par Monsieur [T] [H], pour une durée de six ans.
De plus, le commandement de payer du 25 octobre 2023 a été régulièrement dénoncé à la caution le 9 novembre 2023.
En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [H] à payer à la SCI SAINT EXUPERY la somme de 7.149,32 euros, solidairement avec Monsieur [T] [H].
Sur les demandes accessoires
Monsieur [T] [H], Madame [B] [H], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 février 2021 entre la SCI SAINT EXUPERY et Monsieur [T] [H] concernant l’appartement, situé 36 rue Saint-Exupéry, 93100 MONTREUIL sont réunies à la date du 7 décembre 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
ORDONNE, à défaut pour Monsieur [T] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [B] [H] à verser à la SCI SAINT EXUPERY la somme de 7.149,32 euros (décompte incluant la mensualité de mars 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au mois de mars 2024 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [B] [H] à verser à la SCI SAINT EXUPERY une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du mois de mars 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [B] [H] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection