- N° RG 24/01458 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLTT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE
Loyers Commerciaux
Date : 28 Mai 2024
N° RG 24/01458 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLTT
Minute n° 24/00008
Formule Exécutoire délivrée
le :
à :
Copie Conforme délivrée
le : 30-05-2024
à : Me Thierry DAVID + dossier
Me Floriane STRICOT + dossier
Régie
Service Expertise
JUGEMENT DU VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE
DEMANDERESSE
S.C.I. ESC
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Me Floriane STRICOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEFENDERESSE
Madame [J] [H] épouse [U]
[8]
[Adresse 3]
[Localité 9]
représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par Me Lucie POTTIEE-SPERRY, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré : M. Maxime ETIENNE, Juge statuant comme juge des loyers commerciaux
DEBATS
A l'audience publique du 02 Avril 2024,
GREFFIER
Lors des débats et du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière
JUGEMENT
contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. Maxime ETIENNE, Juge, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ;
Par acte sous seing privé en date du 1er février 2013, la SCI GARNIER, aux droits de laquelle vient la SCI ESC, a donné à bail à M. [I] [G], aux droits duquel vient Mme [J] [H], des locaux commerciaux correspondants aux lots 1, 2 et 4 d’une copropriété située [Adresse 3] et [Adresse 2], sur la commune de [Localité 9].
Ces locaux ont été donnés à bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2013, moyennant un loyer annuel de 19 800 euros hors taxes et hors charges révisable tous les trois ans en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE.
Par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 9 novembre 2021, Mme [H] a sollicité le renouvellement du contrat de bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2022.
Par acte extra-judiciaire du 12 janvier 2022, la SCI ESC a donné son accord au renouvellement en sollicitant toutefois que le prix du loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 36 000 euros hors taxe et hors charge, ce compte tenu d’une modification des facteurs locaux de commercialité.
Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandé réceptionnée le 20 novembre 2023, Mme [H] a contesté toute modification des facteurs locaux de commercialité et s’est opposée à la demande de la SCI ESC.
Au cours du mois de février ou mars 2023, la SCI ESC a fait signifier à Mme [H] un mémoire préalable en demande de fixation du loyer du bail renouvelé.
Par exploit d’huissier en date du 6 mars 2024, elle l’a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Meaux afin principalement de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 36 000 euros hors taxes et hors charges et, subsidiairement, de voir désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative.
L’affaire a été retenue à l'audience du 2 avril 2024.
Aux termes de son assignation, la SCI ESC demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
Fixer le loyer du contrat de bail renouvelé au 1er février 2022 à un montant mensuel de 3 000 euros hors taxes et hors charges, soit un loyer annuel de 36 000 euros hors taxes et hors charge.Condamner Mme [H] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme complémentaire de loyer résultant de la révision, correspondant à la différence entre le loyer payé et le loyer dû au titre de la révision, et ce à compter du 1er février 2022 et ce jusqu'au parfait paiement, ainsi que la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière,
A titre subsidiaire,
Désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de déterminer la valeur locative des locaux au 1er février 2022,Fixer le loyer provisionnel que le locataire devra régler à compter du 1er février 2022, à la somme annuelle de 36 000 euros hors taxes et hors charge,
En tout état de cause,
Condamner Mme [H] au paiement des dépens,La condamner au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandé réceptionnée le 20 novembre 2023, Mme [H] au juge des loyers commerciaux de :
Débouter la SCI ESC de l'ensemble des demandes, Fixer le montant du loyer à la somme de 21 910 euros par an en principal, hors taxes et charges, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,Subsidiairement, fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel,Condamner la SCI ESC à verser la provision sur les frais de l'expert judiciaire,La condamner aux dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour l’exposé des moyens de chacune des parties.
La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2024, date de la présente décision.
MOTIFS
Les parties s'étant accordées sur le principe du renouvellement du bail, le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé.
A ce titre, l’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Selon l’article L. 145-34 du même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 précité.
En l’espèce, il est constant que la durée du contrat de bail conclu entre les parties n’a pas dépassé neuf ans, de sorte que le loyer du bail renouvelé doit en principe correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation des indices précités.
Or il convient de relever, d’une part, que les parties ne produisent aucun élément relatif aux caractéristiques des locaux, aux facteurs locaux de commercialité et aux prix couramment pratiqués dans le voisinage et, d’autre part, que Mme [H] conteste l’existence des modifications notables des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 telles q’évoquées par la SCI ESC, principalement celles relatives aux facteurs locaux de commercialité (ouverture de plusieurs établissement scolaires, commerces et enseignes à proximité des locaux loués, construction d’un commissariat et de nombreux logements sociaux, arrivée de nouveaux habitants), ou leur incidence favorable sur son activité.
Il en résulte que les parties ne produisent pas d’éléments suffisants pour établir la valeur locative des locaux loués et qu’il existe des divergences sur une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce.
De tels éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement et aux frais avancés de la SCI ESC qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.
Le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuellement en vigueur, la bailleresse ne produisant pas d'éléments suffisants permettant de procéder provisoirement à une modification significative du loyer.
Les dépens et les autres demandes seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, par jugement avant dire droit contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,
ORDONNE une mesure d'expertise et commet pour y procéder :
Monsieur [S] [K]
[Adresse 5]
[Localité 6]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 7]
DIT que l’expert aura pour mission de :
convoquer les parties et les entendre,se rendre sur place, visiter les lieux, décrire les locaux ;donner son avis sur une éventuelle modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce et leur incidence sur l’activité du preneur ;fournir à la juridiction tous éléments d’appréciation permettant de déterminer, au 1er février 2022, la valeur locative des lieux loués au regard des critères définis par l’article L. 145-33 du code de commerce ;donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er février 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,répondre aux dires des parties ;
ORDONNE aux parties de produire les pièces réclamées par l’expert à première demande ;
DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;
DIT que l’expert commencera ses opérations dès l’avis par le greffe du versement de la consignation, et qu’il déposera son rapport dans le délai d’un an à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises ;
DIT que l’expert, en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera parvenir une copie aux parties ou à leurs avocats, mention en étant portée sur l’original ;
DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;
DIT que la SCI ESC devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du greffe (service expertise) dans les deux mois du présent jugement, une provision de 3 000 euros à valoir sur la rémunération définitive de l’expert ;
DIT que faute de consignation dans ledit délai, la commission de l’expert deviendra caduque et sera privée de tout effet, sauf prorogation accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;
FIXE le montant du loyer provisionnel dû au titre du bail en renouvellement au montant du loyer actuellement en vigueur ;
RESERVE les plus amples demandes des parties et les dépens.
Le Greffier Le Président