TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [D] [U]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : La SCP JOUAN-WATELET
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/05104 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EMC
N° MINUTE :
1/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 mai 2024
DEMANDERESSE
ADOMA
Société Anonyme d’économie mixte à conseil d’administration dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la SCP JOUAN-WATELET, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P226
DÉFENDEUR
Monsieur [D] [U]
ADOMA
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 mars 024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 mai 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 29 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05104 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EMC
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 10 décembre 2013, la société ADOMA a consenti un contrat de résidence à Monsieur [U] [D] portant sur la chambre [Adresse 3] située au [Adresse 3].
Par lettre recommandée du 23 janvier 2023, réceptionnée le 09 février 2023, elle a adressé à Monsieur [U] [D] une mise en demeure de payer la somme principale de 1157.5 euros au titre de l'arriéré de redevances impayées, visant la clause résolutoire prévue au contrat.
Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2023, la société ADOMA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation du contrat de résidence, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
2 689.32 euros à titre de provision sur l’arriéré de redevances impayées et d’indemnités d’occupation arrêté au 30 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,une indemnité mensuelle d’occupation à titre de provision d’un montant égal à celui de la redevance au taux en vigueur, à compter du 1er mai 2023 et jusqu’à libération des lieux,600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
À l'audience du 15 mars 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la société ADOMA a actualisé le montant de la dette à 1637,73 euros, échéance de février incluse, a indiqué que la CAF avait opéré un rappel d’allocation personnalisée au logement, que trois mois supplémentaires devaient encore être versés et que Monsieur [U] [D] avait repris le versement du montant résiduel de la redevance. Dans ces conditions, la SA ADOMA s’est dit favorable à l’octroi de délais de paiement et pour la suspension des effets de la cause résolutoire.
Monsieur [U] [D] a comparu et sollicité des délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [U] [D] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de résidence
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte notamment de l'application d'une clause résolutoire. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de foyer-logement plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.
En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 10 décembre 2013 contient une clause résolutoire en cas d’inexécution d’une obligation du contrat de résidence (article 7) et une mise en demeure de payer visant cette clause a régulièrement été signifiée au défendeur le 09 février 2023, pour obtenir le paiement de la somme en principal de 1157,55 euros.
Il ressort du décompte produit que la somme visée à la mise en demeure correspondait bien à un montant équivalent à deux mois au moins d'arriéré de redevances et que Monsieur [U] [D] n'a pas réglé cette somme dans le délai d'un mois. La société ADOMA est donc bien fondée à se prévaloir de la résiliation de plein droit du contrat de résidence au 09 mars 2023, un mois après la signification de la mise en demeure de payer le 09 février 2023.
Bien que le contrat ne soit pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, eu égard à l’accord de la société ADOMA, la résiliation du contrat d’occupation sera toutefois suspendue au respect du plan d’apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause de résiliation sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de résidence pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant la redevance et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le contrat de résidence sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au résident ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la société ADOMA sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette de redevances impayées
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, la société ADOMA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date 13 mars 2024, Monsieur [U] [D] lui devait la somme de 1 637.73 euros, terme de février 2024 inclus.
En conséquence, il sera condamné à titre provisoire à payer cette somme à la société ADOMA, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, la somme due lors de la mise en demeure ayant été réglée par les paiements postérieurs.
Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [U] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après, sous réserve du rattrapage devant être encore opéré par la Caisse aux Allocations Familiales.
Sur l’indemnité d’occupation due dans l’hypothèse de la résiliation du bail
L’obligation au paiement d’une contrepartie à l’occupation des lieux n’est pas sérieusement contestable.
En conséquence, en cas de maintien dans les lieux du résident ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du contrat de résidence, une indemnité d’occupation mensuelle sera due à titre provisionnel d’un montant égal à celui de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s’était poursuivi, ce de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des locaux.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [U] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette des redevances impayées visée dans la mise en demeure de payer du 23 janvier 2023, réceptionnée le 09 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 décembre 2013 entre la société ADOMA, d’une part, et Monsieur [U] [D] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], est résilié depuis le 09 mars 2023,
CONDAMNE Monsieur [U] [D] à payer à la société ADOMA la somme de 1 637.73 à titre de provision sur l’arriéré de redevances arrêté au 13 mars 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision
AUTORISE, conformément à l’accord donné par la société ADOMA, Monsieur [U] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 68 euros, en plus de la redevance, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le paiement de la redevance et le 10ème jour de chaque mois au plus tard,
SUSPEND conformément à l’accord de la société ADOMA les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [U] [D],
DIT en conséquence que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre de la redevance courante ou de l’arriéré, resterait impayée,
le contrat de résidence sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 09 mars 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la demanderesse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Monsieur [U] [D] sera condamné à verser à titre de provision à la société ADOMA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant de la redevance qui aurait été due en cas de poursuite du contrat de résidence, et ce de la résiliation du contrat jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTE la société ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [U] [D] aux dépens
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.
Le Greffier Le Juge