TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [S] [T]
Préfecture
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Sylvie JOUAN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00472 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XXO
N° MINUTE :
12/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 mai 2024
DEMANDERESSE
[R]
Société Anonyme d’économie mixte à conseil d’administration dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN-WATELET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P226
DÉFENDEUR
Monsieur [S] [T]
[R]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 mars 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 mai 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 29 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00472 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XXO
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 28 juin 2018, la SA [R] a donné en location une chambre n°A207 à Monsieur [S] [T] située dans le foyer-logement du [Adresse 2], moyennant une redevance mensuelle de 427,29 euros, pour une durée d'un mois renouvelable.
Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la SA [R] a, par acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 août 2023, mis en demeure Monsieur [S] [T] de faire cesser cet hébergement. Elle a ensuite obtenu l'autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de Paris du 17 octobre 2023, constat dressé le 04 novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 03 janvier 2024, la SA [R] a fait assigner Monsieur [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner le défendeur à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation à compter de la résiliation jusqu’au départ des lieux,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SA [R] reproche au défendeur d'héberger des tiers sans autorisation et en méconnaissance des articles 8 du contrat de résidence et 9 et 10 du règlement intérieur et malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence.
A l'audience du 15 mars 2024, la SA [R], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Monsieur [S] [T], comparant en personne, a indiqué qu'il avait hébergé son fils pendant quinze jours, qu'il avait signalé sa présence et que le personnel du foyer était d'accord. Il a expliqué par Monsieur [I] [G], dont la présence a été constatée dans sa chambre par le commissaire de justice, était la personne qui avait raccompagné son fils à l'aéroport et qu'il lui avait rapporté les valises excédentaires. Il a fait valoir qu’il était malade, a produit un certificat médical daté du 30 août 2023 et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [S] [T] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du titre d'occupation
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).
L'article 9 du règlement intérieur remis au résident, rappelle les règles du code de l'habitation et de la construction applicables concernant l'hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L'article 10 de ce même règlement ajoute que "le résidant est tenu d'occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit (...)".
Le commissaire de justice relate pourtant dans son procès-verbal du 04 novembre 2023 avoir constaté, outre la présence de Monsieur [S] [T], celle de Monsieur [I] [G] qui lui a déclaré être simplement de passage, ainsi que la présence d'un matelas au sol, en sus du lit.
Lors de l'audience, Monsieur [S] [T] indique avoir appelé en bas pour signaler la présence de son fils et a déclaré que le personnel avait donné son accord. Outre le fait que le simple avertissement oral ne respecte pas les dispositions du règlement intérieur qui prévoit qu'une demande doit être faite sur le registre mis à disposition des résidents, l'autorisation éventuellement donnée par la SA [R] quant à la présence du fils de Monsieur [S] [T] n'explique pas celle de Monsieur [I] [G] dans sa chambre à 06h35 du matin, heure du transport sur place du commissaire de justice. Les explications données par Monsieur [S] [T] à ce sujet ne sauraient emporter la conviction du tribunal et ne relèvent pas de la contestation sérieuse.
L'ensemble des éléments produits par la requérante confirment, au contraire, que Monsieur [S] [T] héberge des tiers dans les lieux sans déclaration au responsable de la SA [R] qui n’a pas consenti à une telle occupation et au mépris des dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation et du règlement intérieur concernant la durée maximale d'hébergement et le nombre de personnes hébergées, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.
Le contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution par le résidant de l'une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification. La SA [R] a précisément mis Monsieur [S] [T] en demeure de mettre fin à l'hébergement de tiers, par acte de commissaire de justice du 24 août 2023. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 24 septembre 2023, de ce seul fait.
Monsieur [S] [T] étant sans droit ni titre depuis le 24 septembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Sur la demande de pouvoir se maintenir dans les lieux
A titre liminaire, il convient de rappeler, en vertu de l'article 12 du code de procédure civile qu'il appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et qu'il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Il doit par ailleurs être rappelé que la convention d'occupation signée entre les parties n'est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989 et qu'aucune disposition légale ne permet la suspension d'une telle clause.
Enfin, les articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution permettent au juge qui prononce l'expulsion d'accorder des délais à la personne concernée pour quitter les lieux, compris entre un mois et un an, à la condition qu'elle soit de bonne foi et qu'elle ne soit pas entrée dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et sous réserve que son relogement ne puisse intervenir dans des conditions normales et que sa situation le justifie.
En l'espèce, aucun accord concernant une éventuelle suspension des effets de la clause résolutoire, n'a été conclu entre les parties.
Dès lors, la demande formée par Monsieur [S] [T] de se maintenir dans les lieux ne saurait en résulter puisque celle-ci n'est pas prévue par les textes en la matière. Celle-ci pourra néanmoins prospérer sur le fondement des dispositions du code des procédures civiles d'exécution susmentionnée.
En effet, elle peut être analysée en une demande de délais pour quitter les lieux qui se trouve justifiée au regard de la situation de Monsieur [S] [T] qui justifie d'un certificat médical certes daté du 30 août 2023 mais mentionnant une pathologie grave.
De plus, aucun manquement à l'obligation de régler la redevance n'a été évoqué par la requérante et Monsieur [S] [T], bien qu'hébergeant un tiers en dépit de l'interdiction qui lui en est faite, demeure également dans les lieux.
Il résulte de ce qui précède que des délais pour quitter les lieux seront accordés à Monsieur [S] [T], d'une durée de 06 mois.
Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Monsieur [S] [T] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 24 septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [S] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA [R] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 28 juin 2018 entre la SA [R] et Monsieur [S] [T] concernant la chambre n°A207 située dans le foyer-logement du [Adresse 2], sont réunies à la date du 24 septembre 2023,
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de six mois à compter du prononcé de la présente ordonnance, soit avant le 29 novembre 2024;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS que l'expulsion ne pourra intervenir durant la période de la trêve hivernale,
CONDAMNONS Monsieur [S] [T] à verser à la SA [R] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 24 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNONS Monsieur [S] [T] à verser à la SA [R] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [S] [T] aux dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.
Le greffier, Le juge.