T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
____________
O R D O N N A N C E D E R E F E R E
REFERE n°: N° RG 24/01291 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KDW5
MINUTE n°: 2024/ 255
DATE: 29 Mai 2024
PRESIDENT: Madame Nathalie FEVRE
GREFFIER: M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSES
Commune de [Localité 47] prise en la personne de son Maire en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 44]
représentée par Me Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION ESTEREL COTE D’AZUR AGGLOMERATION, dont le siège social est sis [Adresse 27]
représentée par Me Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDERESSE
S.N.C. FORMULE GOLF, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jerry DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Christophe CABANES, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)
DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 03/04/2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 22/05/2024 puis prorogée au 29/05/2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Jerry DESANGES
Me Jean philippe FOURMEAUX
2 copies expertises
copie dossier
délivrées le
Envoi par Comci à Me Jerry DESANGES
Me Jean philippe FOURMEAUX
EXPOSE DU LITIGE
Suivant extrait du registre des délibérations du Conseil municipal de la séance du 26 mai 1988, la Commune de Saint-Raphaël a donné à bail à construction à la SA LATITUDES par substitution à la société BOUYGUES-LOISIRS, l’ensemble du golf de la Zac du Nouveau Golf situé à [Localité 47], à savoir l’assiette foncière du golf et toutes les constructions et aménagements s’y trouvant, à l’exception du club house, à compter du jour de la réception des travaux.
Suivant actes authentiques des 31 janvier 2000 et 9 décembre 2003, la Commune de [Localité 47] et la Communauté d’agglomération de l’Esterel Cote d’Azur ont donné à bail emphytéotique à la SAS D’EXPLOITATION PIERRE ET VACANCES MAEVA FRANCE, venant aux droits de la SA LATITUDES VALESCURE les parcelles de terrain situées Lieudits « Suveret », « Avenue des golfs » et « [Localité 46] » à [Localité 47] ainsi que les parcelles situées lieudit « [Localité 41] » à [Localité 43], en vue de l’exploitation de parcours de golf de 18 trous et 9 trous.
Par avenants des 4 février 2004 et 20 septembre 2019, la SAS D’EXPLOITATION PIERRE ET VACANCES MAEVA FRANCE s’est engagée à transférer le bail à la SNC FORMULE GOLF, au plus tard le 28 février 2004, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives et notamment l’obtention de l’autorisation au transfert consentie par la collectivité, les baux expirant le 8 décembre 2021.
Deux états des lieux contradictoires ont été régularisés le 29 janvier 2021 qui ont donné lieu à un audit d’analyse R CONSULT préconisant d’importants travaux de remise en état
La COMMUNE DE [Localité 47] et la COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION ESTEREL COTE D’AZUR AGGLOMERATION ont consenti le 6 décembre 2021 à la SNC FORMULE GOLF une autorisation d’occupation temporaire jusqu’au 31 décembre 2022, qui a été prolongée jusqu’au 31 août 2023 puis 31 décembre 2023.
Un constat contradictoire d’état des lieux a été établi le 29 décembre 2023 et les bailleurs ont repris possession des lieux.
Arguant le défaut d’entretien des parcelles de terrain, suite à la restitution des lieux loués, la COMMUNE DE [Localité 47] et la COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION ESTEREL COTE D’AZUR AGGLOMERATION ont, par acte du 9 février 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de leurs moyens, prétentions et demandes, fait assigner la SNC FORMULE GOLF, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé, afin de voir ordonner une expertise.
Par conclusions notifiées par RPVA le 3 avril 2024 reprises à l’audience, la COMMUNE DE [Localité 47] et la COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION ESTEREL COTE D’AZUR AGGLOMERATION ont réitéré leur demande.
Par conclusions notifiées par RPVA le 26 mars 2024 et reprises à l’audience, la SNC FORMULE GOLF a sollicité à titre principal, le rejet de la demande, à titre subsidiaire, de limiter la mission à l’évaluation des travaux listés aux états des lieux et à titre infiniment subsidiaire, a formulé protestations et réserves sur la demande. Elle a sollicité en outre, la condamnation des demanderesses au paiement de la somme de 3.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
MOTIFS
L'article 145 du code de procédure civile prévoit : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».
L’article L.451-8 du code rural et de la pêche maritime relatif au bail emphytéotique prévoit que, « le preneur est tenu de toutes les contributions et charges de l'héritage.
En ce qui concerne les constructions existant au moment du bail et celles qui auront été élevées en exécution de la convention, il est tenu des réparations de toute nature, mais il n'est pas obligé de reconstruire les bâtiments, s'il prouve qu'ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu'ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail.
Il répond de l'incendie, conformément à l'article 1733 du code civil ».
Au vu de l’acte authentique du 31 janvier 2000 et de l’avenant du 4 février 2004, la Commune de [Localité 47] a donné à bail emphytéotique à la SNC FORMULE GOLF, venant aux droits de la SA LATITUDES VALESCURES, un ensemble de parcelles notamment situées Lieudit « [Localité 45] », « [Localité 40] » et « [Localité 46] » à [Localité 47], pour l’exploitation d’un golf de 18 trous, conformément aux dispositions prévues par la convention de Zac du 28 mars 1986, portant sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 36], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 22], [Cadastre 24], [Cadastre 26], [Cadastre 31], [Cadastre 33], [Cadastre 34] et [Cadastre 35] et Lieudit « [Localité 41] » à [Localité 43], portant sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 39], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7].
Le bail prévoit que les frais d’entretien, de reconstruction, s’il y a lieu et d’édifier tous éléments utiles et nécessaires au golf ainsi que le maintien des lieux loués en bon état d’entretien conformément à leur destination (le parcours de golf, les plantations, les réseaux routiers et les divers aménagements) et l’entretien du matériel, des installations, des aménagements, des équipements, la consommation d’énergie, la propreté de l’ouvrage loué, l’évacuation des matières usées et l’enlèvement des ordures sont à la charge du preneur (pièce 9 – p.16 et 17).
Suivant bail emphytéotique du 9 décembre 2003, la Commune de [Localité 47] et la Communauté d’agglomérations de [Localité 43] - [Localité 47] ont donné à bail emphytéotique à la SNC FORMULE GOLF, venant aux droits de la SAS D’EXPLOITATION PIERRE ET VACANCES MAEVA les parcelles situées à [Localité 47], cadastrées section [Cadastre 37], [Cadastre 15], [Cadastre 21], [Cadastre 28] et [Cadastre 29], appartenant à la Commune de [Localité 47] et section [Cadastre 38], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 11], [Cadastre 16], [Cadastre 32], [Cadastre 23], [Cadastre 25] et [Cadastre 30], appartenant à la Communauté d’agglomérations pour une exploitation d’un golf de 9 trous (académie)
Aux termes de l’avenant n° 2 du 20 septembre 2019, il a été convenu que la SNC FORMULE GOLF réalise des travaux de gros entretien (réfection des pistes, nivellement des départs, aération, sursemis des fairways du parcours et création de nouvelles activités golfiques) ainsi que des travaux d’améliorations (renouvellement du parc des voiturettes en 2019) sur les golfs à 18 et 9 trous.
Il est produit un état des lieux contradictoire des surfaces de jeu du golf 9 trous et du golf 18 trous du 29 janvier 2021, faisant état notamment pour le golf 18 trous, du défaut d’entretien de certains aménagements et espaces de terrain.
Il résulte de la description des investissements réalisée par la société TAS le 20 janvier 2022 pour les parcours de golf 9 et 18 trous que le bâtiment d’entretien est trop petit et pas adapté pour travailler dans des conditions sécuritaires et confortables pour l’équipe de terrain. Il est préconisé d’agrandir la surface au sol du parking pour les tondeuses, le bâtiment couvert et l’atelier actuel et de rénover le bâtiment dédié à l’atelier (pièce 19).
Par ailleurs, il a été constaté par procès-verbaux de constat des 9 octobre 2023 et 29 décembre 2023 que certaines installations, aménagements (sur la partie atelier) et surfaces de jeu (espaces trous) situés sur le parcours du golf de l’ESTEREL et de l’académie à [Localité 47] sont en mauvais état, abimés ou dégradés (pièces 21 et 26).
La COMMUNE DE [Localité 47] et la COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION ESTEREL COTE D’AZUR AGGLOMERATION justifient en conséquence, même si certains travaux ont débuté, d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise, de nature à apporter les éléments techniques utiles à la résolution du litige opposant bailleur et preneur, toute action en indemnisation d’éventuels manquements aux obligations contractuelles du preneur n’étant pas manifestement vouée à l’échec, outre la question de leur chiffrage, sans que la mission de l’expert soit limitée à l’évaluation des travaux listés par l’état des lieux dressé le 29 janvier 2021, compte-tenu des travaux d’entretien, de reconstruction et d’édification à laquelle la SNC FORMULE GOLF est tenue, conformément aux baux et avenants versés aux débats, comprenant notamment des travaux de gros entretien.
L’expertise sera ordonnée aux frais avancés de la COMMUNE DE [Localité 47] et la COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION ESTEREL COTE D’AZUR AGGLOMERATION, qui conserveront également la charge des dépens, sans qu’elles n’aient à supporter les frais irrépétibles de leur adversaire, n’étant pas considéré comme parties perdantes à leur procès au sens de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard à la nature de leur demande fondée sur l’article 145 du même code à laquelle il est fait droit dans leur intérêts.
PAR CES MOTIFS
Nous Nathalie FEVRE, Présidente, statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Vu l'article 145 du code de procédure civile,
ORDONNONS une expertise,
COMMETTONS pour y procéder :
Monsieur [V] [N]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
Tél [XXXXXXXX01]
Mel : [Courriel 42]
Qui aura pour mission de :
- se faire remettre par les parties les pièces du dossier et toutes autres pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment le rapport R CONSULT et la description des travaux à réaliser par la société TAS en date du 20 janvier 2022 ;
- se rendre sur les lieux situés Zac du nouveau golf à [Localité 47] (golf de l’Estérel 9 et 18 trous) ;
- dire si les golfs de L’ESTEREL de [Localité 47] (golf 18 trous et 9 trous) présentent les désordres relatés dans l’assignation, l’état des lieux du 29 janvier 2021, les procès-verbaux de constat des 9 octobre 2023 et 29 décembre 2023 ; les décrire ;
- décrire l’état d’entretien des deux golfs de l’ESTEREL (golfs 18 et 9 trous) ;
- dire notamment si les golfs et leurs équipements objets des baux, présentent des défauts d’entretien ; dans l’affirmative, les décrire ;
- en rechercher l'origine et les causes ;
- décrire les travaux de réparation permettant d'y remédier, en chiffrer le coût et la durée ;
-dire si des travaux de remise en état ont débuté ; dans cette hypothèse les décrire et préciser s’ils sont de nature à remédier à certains défauts constatés ou rendent au contraire la détermination des travaux nécessaires pour y remédier impossible ;
- fournir les éléments permettant de définir et chiffrer les préjudices éventuellement subis ainsi que d’établir un compte entre les parties ;
Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une spécialité différente de la sienne ;
Disons que la COMMUNE DE [Localité 47] et la COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION ESTEREL COTE D’AZUR AGGLOMERATION devront consigner au greffe de ce tribunal, au plus tard le 30 juillet 2024 à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme totale de dix-huit mille euros (18.000€ TTC) à titre de provision à valoir sur les frais et honoraires de l'expert ;
Disons que le demandeur communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté : ces conditions étant remplies, l'expert organisera la première réunion ;
Disons que l'expert commis convoquera les parties par lettre R.A.R. à toutes les réunions d'expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises ;
Disons toutefois que dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges;
Disons que l'expert commis entendra les parties, s'expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s'entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l'éclairer s'il y a lieu ;
Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, et de ses débours ;
Disons qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;
Disons que, sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un DÉLAI D'UN MOIS ;
Disons qu'à l'issue du délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 30 juin 2025, sauf prorogation dûment autorisée, l'expert devra déposer au Greffe le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites. Qu'il pourra se contenter d'adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au Greffe ;
Disons qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ;
Disons qu'en cas d'empêchement de l'expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises qui assurera le contrôle et s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction ;
CONDAMNONS la COMMUNE DE [Localité 47] et la COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION ESTEREL COTE D’AZUR AGGLOMERATION aux dépens ;
DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIERLA PRESIDENTE