TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/51557 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4D5H
N° : 3
Assignation du :
22 Février 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 29 mai 2024
par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDEUR
Monsieur [J] [I]
[Adresse 2]
[Localité 6]
EN PRESENCE DE
La Société PAUL ROLLAND
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentés par Maître Anne-charlotte PASSELAC, avocat au barreau de PARIS - #D1903
DEFENDERESSE
La Société BKH
[Adresse 5]
[Localité 4]
non comparante
DÉBATS
A l’audience du 18 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte de renouvellement en date du 25 juin 2019, Monsieur [J] [I] a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée ASHWINY des locaux situés [Adresse 5], moyennant un loyer annuel en principal de 13280 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence trimestrielle.
Par acte du 12 juillet 2021, la société ASHWINY a cédé son fonds de commerce à la société par actions simplifiée BKH en formation, représentée par Monsieur [Y] [C].
Par acte extrajudiciaire délivré le 24 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 5075,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2023, augmentée du coût de l'acte.
Par assignation délivrée le 22 février 2024, Monsieur [I] a attrait la société BKH SAS devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l'expulsion de la société BKH SAS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;condamner la société BKH SAS à payer à Monsieur [I] la somme provisionnelle de 9228,96 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 février 2024 et de 922,90 euros au titre de la pénalité, avec intérêts au taux conventionnel -correspondant au taux de base bancaire majoré de trois points- à compter de la délivrance du commandement sur la somme de 5583,30 euros et à compter de l'assignation sur le surplus ;condamner la société BKH SAS au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer augmenté des charges, à compter du 24 décembre 2023 jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;condamner la société BKH SAS au paiement d'une somme de 2500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les éventuelles sommes dues au titre de l'application de l'article A444-32 du code de commerce.
Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l'article 656 du code de procédure civile, la société BKH SAS n’a pas constitué avocat.
A l’audience du 18 avril 2024, Monsieur [I] a, par l’intermédiaire de son conseil, soutenu les prétentions formulées dans des conclusions déposées à l'audience, reprenant les demandes formalisées dans son assignation en actualisant les demandes chiffrées de provision aux sommes de 13 843,44 euros au titre de l'arriéré locatif et 1384,34 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux conventionnel correspondant au taux de base bancaire majoré de trois points, à compter de la délivrance du commandement sur la somme de 5583,30 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4568,56 euros à compter de la décision à intervenir sur le surplus.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer signifié le 24 novembre 2023 à la société BKH SAS vise cette clause.
Il porte sur un arriéré locatif de 5075,72 euros.
Or, le décompte annexé à l'acte mentionne un solde locataire débiteur de 4614,48 euros, sans que le différentiel entre la somme appelée et ce montant soit explicité dans le commandement de payer et le locataire mis en mesure d'en comprendre ou d'en contester la cause. Pour autant, un commandement signifié pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance dont l’exigibilité n’est pas sérieusement contestable, soit en l'espèce 4614,48 euros.
Il ressort du décompte produit par Monsieur [I] que les causes non sérieusement contestables de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société BKH SAS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Sur les demandes de provision
Sur la recevabilité des modifications des demandes
L'article 68 du code de procédure civile dispose que les demandes incidentes sont formées à l'encontre des parties à l'instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense, et qu'elles sont faites à l'encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance. En appel, elles le sont par voie d'assignation.
Aux termes de l’article 16 du même code, « le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ».
En l'espèce, la partie demanderesse a soutenu oralement des prétentions distinctes de celles portées à la connaissance de la société défenderesse par la délivrance de l'assignation, en ce qu'elle a modifié à la hausse le quantum de ses demandes de provision au titre de l'arriéré de loyers, accessoires et indemnités d'occupation, le quantum de sa demande fondée sur l'application de la clause pénale et le point de départ des intérêts conventionnels dont elle entend voir assortir les condamnations. Interrogée à l'audience sur la communication de ses demandes actualisées à la société défenderesse, elle a indiqué ne pas y avoir procédé par voie de signification mais les avoir transmises à la société BKH SAS par courrier recommandé.
En conséquence, les demandes de provision formulées dans les conclusions sont irrecevables, la présente juridiction demeurant saisie des demandes de provision telles que mentionnées dans l'assignation dûment signifiée.
Sur le bien fondé des demandes de provision
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par Monsieur [I], l'obligation de la société BKH SAS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 6 février 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 9228,96 euros (échéance du premier trimestre 2024 incluse), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société BKH SAS à titre de provision.
La clause du bail qui prévoit que toute somme non réglée à son échéance emporte intérêt au taux conventionnel au taux de base bancaire majoré de 3 points est susceptible de s'analyser comme une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'étant pas établi, il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause. La somme de 9228,96 euros emportera intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement sur la somme de 4614,48 euros et à compter de la date de la délivrance de l'assignation sur le solde.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui stipule que l'indemnité d'occupation sera fixée au double du montant du loyer s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
Enfin, la clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
3. Sur les mesures accessoires
L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 24 novembre 2023 qui entretient un lien étroit et nécessaire avec la présente instance, mais non les droits proportionnels de recouvrement et d'encaissement prévus par l'article A444-32 du code de commerce, puisque l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution rappelle qu'ils sont à la charge du créancier, seul le juge de l'exécution pouvant les mettre à la charge du débiteur en cas de démonstration d'une mauvaise foi de sa part.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société BKH SAS ne permet d’écarter la demande de Monsieur [I] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 décembre 2023 à minuit ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société BKH SAS et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
Déclarons irrecevables les demandes de provision portant sur les sommes de 13843,44 euros et 1384,34 euros ;
Condamnons à titre provisionnel la société BKH SAS à payer, à titre d'indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail du 25 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamnons par provision la société BKH SAS à payer à Monsieur [I] la somme de neuf mille deux cent vingt-huit euros et quatre-vingt-seize centimes (9228,96 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 6 février 2024 (terme du premier trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 sur 4614,48 euros et à compter du 22 février 2024 sur le surplus ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;
Condamnons la société BKH SAS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 24 novembre 2023 ;
Condamnons la société BKH SAS à payer à Monsieur [I] la somme de deux mille euros (2000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes les autres demandes des parties ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 29 mai 2024
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC Marie-Hélène PENOT