TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 21/00108
N° Portalis 352J-W-B7F-CTRBQ
N° MINUTE : 4
contradictoire
Assignation du :
11 Décembre 2020
Expertise :
[M] [X]
[Adresse 7]
[Localité 14]
JUGEMENT
rendu le 30 Mai 2024
DEMANDEUR
Monsieur [Y] [N]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représenté par Me Laure IELTSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0038
DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [C]
[Adresse 8]
[Localité 10]
représenté par Maître Elise AVNER de l’AARPI LUZELLANCE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0517
Décision du 30 Mai 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 21/00108 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTRBQ
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,
assistés de Madame Manon PLURIEL, Greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe,
DÉBATS
A l’audience du 13 Février 2024, tenue en audience publique, devant Madame Sophie GUILLARME et Monsieur Jean-Christophe DUTON, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
DJ -2017070305Finalement pas utile au règlement du litige
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 31 janvier 2017, Monsieur [Y] [N] et [W] [O] épouse [N] ont donné à bail dérogatoire à Monsieur [Z] [C], des locaux sis respectivement au [Adresse 8] dans le [Localité 10] (boutique et sous-sol) et au [Adresse 9] (logement), moyennant un loyer mensuel de 2.000 euros hors charges, pour une durée d’un an à compter du 1er février 2017 pour se terminer le 31 janvier 2018, avec faculté d’être renouvelé, une ou plusieurs fois dans la limite de trois ans. Le loyer annuel a été fixé à 24.000 euros hors charges.
La destination des lieux est la suivante : Atelier/galerie d’art, à l’exclusion de toute autre utilisation et sans pouvoir exiger aucune exclusivité, ni réciprocité de la part du bailleur en ce qui concerne les autres locations de l’immeuble.
Par courrier recommandé avec avis de réception du 22 novembre 2019, notifié le 12 janvier 2019, Monsieur [Y] [N] a informé Monsieur [Z] [C] de l’arrivée à échéance du bail au 31 janvier 2020, en lui demandant de libérer les lieux à échéance.
Par courrier du 29 novembre 2019, Monsieur [Z] [C] a adressé à Monsieur [Y] [N] une offre d’achat des lieux pris à bail.
Par courrier électronique du 1er décembre 2019, les consorts [N] ont accepté la proposition au prix de 630.000 euros.
Par acte extrajudiciaire du 14 février 2020, les époux [N] ont fait signifier à Monsieur [Z] [C] une sommation de quitter les lieux, ayant pour cause l’échéance du bail le 31 janvier 2020.
Par courrier du 11 juin 2020 adressé par l’intermédiaire de son Conseil, Monsieur [Z] [C] a revendiqué la requalification du bail dérogatoire en bail commercial.
Par acte notarié du 8 septembre 2020, une promesse de vente a été établie entre les époux [N], en qualité de promettants, et Monsieur [Z] [C], en qualité de bénéficiaire, portant sur les locaux litigieux. Après refus de financement d’au moins trois établissements de crédits sollicités par Monsieur [Z] [C], la promesse est devenue caduque.
Par courrier recommandé avec avis de réception du 12 octobre 2020, notifié le 16 octobre 2020, les époux [N] ont sollicité de Monsieur [Z] [C] le paiement d’indemnités d’occupation, suite à son maintien dans les lieux qu’ils indiquent avoir toléré par la signature d’une promesse de vente.
Par exploit d’huissier du 11 décembre 2020, Monsieur [Y] [N] a fait assigner Monsieur [Z] [C], devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, en substance, d’obtenir son expulsion, de fixer l’indemnité d’occupation à 2.500 euros par mois, et d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 8.200 euros, selon décompte arrêté au 31 novembre 2020.
Par acte extrajudiciaire du 10 mars 2022, Monsieur [Y] [N] a fait délivrer à Monsieur [Z] [C] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de communication d’attestation d’assurance. L’attestation d’assurance a été fournie dans le délai prescrit.
Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA, le 6 juin 2022, Monsieur [Y] [N] demande au tribunal judiciaire de Paris de :
le recevoir dans ses demandes ;débouter Monsieur [Z] [C] de l’intégralité de ses demandes ; In limine litis,
déclarer la demande de Monsieur [Z] [C] visant à faire requalifier le bail dérogatoire en bail commercial statutaire prescrite ;A titre principal,
déclarer que Monsieur [Z] [C] est occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 8] depuis le 1er février 2020, date de la fin du bail dérogatoire du fait du congé qui lui a été délivré ;
déclarer en tout état de cause et en tant que de besoin, que Monsieur [Z] [C] ne peut bénéficier des dispositions statutaires du bail commercial
ordonner la libération des lieux par Monsieur [Z] [C] ;
ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [Z] [C] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [Z] [C] ;
juger que la clause d’indemnité d’occupation est claire et non équivoque;
condamner Monsieur [Z] [C] à lui payer la somme de 2.500 euros par mois de retard à compter du 1er février 2020 jusqu’à la complète libération des lieux au titre du paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ;
condamner Monsieur [Z] [C] à lui payer la somme de 11.200 euros au titre des arriérés d’indemnité d’occupation arrêtés au 31 mai 2022, pour les mois de février 2020 à mai 2022, à parfaire au jour de la décision à intervenir ;
A titre subsidiaire,
juger que Monsieur [Z] [C] a fait preuve d’une particulière mauvaise foi en tardant à régler ses loyers depuis le 1er février 2020 et prononcer la résiliation du bail à la date du jugement à intervenir ;
condamner Monsieur [Z] [C] à lui payer la somme de 2.500 euros par mois de retard à compter de la résiliation du bail jusqu’à la complète libération des lieux au titre du paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ;
A titre plus subsidiaire,
dire et juger que le loyer du nouveau bail doit être fixé non pas sur la base du loyer du bail dérogatoire mais à la valeur locative, soit 40.800 euros hors charges et hors taxe par an, à compter du 1er février 2018, soit à la date du renouvellement du bail dérogatoire objet du présent litige et date d’effet du bail commercial statutaire devant être retenue ;
A titre très subsidiaire,
dire et juger que le loyer du nouveau bail doit être fixé non pas sur la base du loyer du bail dérogatoire mais à la valeur locative, soit 40.800 euros hors charges et hors taxe par an à compter du 11 juin 2020, soit à la date de la demande par Monsieur [C] d’application du statut des baux commerciaux.
A titre infiniment subsidiaire,
dire et juger que le loyer du nouveau bail doit être fixé non pas sur la base du loyer du bail dérogatoire mais à la valeur locative, soit 40.800 euros hors charges et hors taxe par an à compter du 17 juin 2021, soit à la date de signification de conclusions en défense n° 1 de Monsieur [C] aux termes desquelles le preneur a confirmé sa demande d’application du statut des baux commerciaux ;
A titre plus infiniment subsidiaire,
désigner tel expert qu’il plaira au tribunal de désigner avec mission de donner son avis sur la valeur locative à compter de la date retenue par le tribunal ;
dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
En tout état de cause,
condamner Monsieur [Z] [C] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et en réparation de son préjudice ;
condamner Monsieur [Z] [C] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés par Maître Laure IELTSCH.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Y] [N] énonce:
que l’action en requalification d’un bail dérogatoire en bail commercial est soumise à la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce et que le délai de prescription court à compter de la conclusion du contrat peu important qu’il ait été renouvelé tacitement ou par avenant successif ; que dans le cas d’espèce, la date de conclusion du bail dérogatoire est le 31 janvier 2017, et la demande reconventionnelle a été faite par conclusions signifiées le 8 juin 2021, soit plus de quatre ans après la conclusion du bail dérogatoire; que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ; que l’article 1 du bail dérogatoire en date du 31 janvier 2017 prévoit expressément « qu’il ne pourra revendiquer les dispositions relatives au statut des baux commerciaux » ; que l’article 2 stipule que le « preneur ne pourra se prévaloir d’aucun maintien dans les lieux après l’échéance du bail ; qu’en conséquence, à l’expiration du contrat, ou de ses éventuels renouvellements, le preneur s’oblige irrévocablement à libérer les locaux loués » ; que les parties sont convenues verbalement de renouveler le bail dérogatoire dans la limite de trois ans ; que le bail n’est soumis à aucun formalisme ; qu’il est arrivé à terme le31 janvier 2020 ;qu’à défaut d’accord verbal, le bail s’est tacitement prolongé selon les règles de droit commun de l’article 1738 du code civil jusqu’à sa dénonciation par courrier du 22 novembre 2019, ainsi que par sa sommation de quitter les lieux du 14 février 2020 ; que du fait de son maintien dans les lieux, Monsieur [Z] [C] est occupant sans droit, ni titre ; que s’agissant de l’indemnité d’occupation, les parties étaient convenues contractuellement d’une indemnité d’occupation à hauteur du dernier loyer majoré de 20%, soit 2.500 euros par mois ; que Monsieur [Z] [C] a payé 2.100 euros sur la base du loyer contractuel, de sorte qu’il il reste redevable de 400 euros x 28 mois, arrêtée au 31 mai 2022, soit de la somme de 11.200 euros (à parfaire) ; que Monsieur [Z] [C] ne remplit pas les conditions générales du statut des baux commerciaux prévu à l’article L.145-1 du code de commerce (absence de fonds de commerce la destination d’atelier et de galerie étant incompatible avec la vente, absence d’immatriculation) ;qu’il a informé Monsieur [Z] [C] de sa volonté de le voir libérer les lieux dans le délai d’un mois, à compter de l’expiration du bail dérogatoire par acte extra judiciaire, du 14 février 2020, outre un courrier du 22 novembre 2019 sollicitant cette restitution des lieux ; que s’agissant de la résiliation du bail, Monsieur [Z] [C] n’honore pas ses loyers au terme convenu et ce, en violation de l’obligation de bonne foi, celui-ci ayant des comptes présentant des soldes créditeurs ; que les locaux pris à bail ont subi un sinistre et qu’il n’a fait aucune déclaration de sinistre; que la communication après sommation de l’attestation d’assurance laisse apparaître que le locataire a souscrit une assurance auprès de la société Allianz à compter du 18 octobre 2018, alors même que le bail dérogatoire a commencé le 1er février 2017 ; que de ce fait, le preneur ne justifie donc pas avoir assuré les locaux pour l’année 2017 ; qu’il est constant que le bail soumis au statut parce que le locataire a été laissé en possession au terme du bail dérogatoire est un "premier bail", d'où il se déduit que l'article L. 145-33 du code de commerce a seul vocation à constituer le cadre de la détermination du prix du loyer alors applicable si les partie ne s'accordent pas, que la valeur locative s'impose par application de ce texte ;que l’expertise unilatérale produite par Monsieur [Z] [C] a fait une appréciation inexacte de la valeur locative, les superficies ayant été estimées sur plan, sans confirmation d’un géomètre-expert ; que la valeur locative retenue au m2 est faible ; que l’abattement de 50% du fait du Covid 19 est arbitraire ; que le nouveau loyer du bail commercial doit commencer à courir à compter de la date à laquelle naît le bail commercial, soit au 1er février 2018 ou subsidiairement au 11 juin 2020, date de la demande officielle d’application du statut des baux commerciaux de Monsieur [C]; que Monsieur [Z] [C] ne saurait tirer une quelconque réparation civile du droit du bailleur à s’opposer à la « requalification » de son bail en bail commercial ; que s’agissant de son propre préjudice, il fait valoir qu’il est très âgé (86 ans au moment des écritures), et que le preneur a abusé de sa crédulité ;
Par conclusions notifiées le 5 avril2022, Monsieur [Z] [C] demande au tribunal judiciaire de Paris de :
In limine litis,
déclarer recevable sa demande reconventionnelle visant à voir reconnaitre qu’il est né un bail commercial de son maintien dans les lieux à l’expiration du bail dérogatoire en ce qu’elle n’était pas prescrite au jour du dépôt de ses conclusions en date du 8 juin 2021 ;
A titre principal,
Sur l’existence du bail commercial :
dire et juger que le contrat dérogatoire du 1er février 2017 est venu à échéance en l’absence de renouvellement exprès des parties au 31 janvier 2018 ;
dire et juger qu’à l’échéance du contrat dérogatoire et à l’issu d’un délai légal d’un mois est né un contrat de bail commercial statutaire avec prise d’effet au 28 février 2018, minuit, c’est-à-dire au matin du 1er mars 2018 ;
dire et juger nul, comme étant tardif, le congé qui lui a été délivré par Monsieur [Y] [N] le 22 novembre 2019 ;
fixer le montant du loyer commercial pour l’avenir à 21.000 euros annuel, hors frais et charges payables mensuellement.
Sur le respect de ses obligations locatives par le preneur :
dire qu’il est à jour de ses échéances locatives ;
dire qu’il est bien titulaire d’une police d’assurance pour les locaux pris à bail ;
dire qu’il a signalé à son bailleur l’existence d’un sinistre portant sur les locaux en temps utile ;
dire et juger que le commandement du 10 mars 2022 est nul ;
juger qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial.
Sur le préjudice de jouissance subi par le preneur
dire et juger qu’il n’a pas été en mesure de jouir de façon paisible de ses locaux commerciaux en raison du seul comportement de son bailleur, lequel refuse de reconnaître l’existence de son droit au bail et s’abstient de veiller à ce que la chose louée soit en bon état de réparation ;
condamner Monsieur [Y] [N] à lui régler des dommages et intérêts à hauteur de 97.760 euros à parfaire ;
A titre subsidiaire,
écarter la clause du contrat portant sur l’indemnité d’occupation comme étant non claire et équivoque ;
fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuellement prévu entre les parties soit 2.000 euros mensuels hors charges de 100 euros payables mensuellement.
En tout état de cause,
débouter Monsieur [Y] [N] de l’ensemble de ses demandes ;
débouter Monsieur [Y] [N] de ses demandes de dommages et intérêts ;
condamner Monsieur [Y] [N] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce, inclus le coût de l’avis de l’expert pour un montant de 3.000 euros ainsi que le coût du procès-verbal de constat de 345,20 euros.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Z] [C] énonce :
que son maintien dans les lieux après le terme du contrat dérogatoire, au 31 janvier 2018, a fait naître à son profit un contrat de bail commercial, à l’expiration d’un délai d’un mois, soit au 28 février 2018, minuit, conformément à l’alinéa 2 de l’article L.145-5 du code de commerce ; que si l’action en requalification d’un contrat en contrat de bail est soumise au respect des conditions du statut des baux commerciaux, tel n’est pas le cas de l’action tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial né du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du code de commerce ;
que le bail dérogatoire initialement conclu n’a pu être renouvelé tacitement ou par accord verbal au-delà du 31 janvier 2018 ; que le congé délivré par le bailleur 22 mois après l’expiration du bail dérogatoire est nécessairement tardif, même dans l’hypothèse d’un renouvellement tacite du bail dérogatoire ; qu’à l’expiration du terme convenu, soit au 31 janvier 2018, il s’est maintenu dans les, lieux, alors que le contrat excluait toute possibilité de reconduction automatique du bail dérogatoire, de sorte que le comportement des parties ne saurait indiquer un renouvellement tacite ; qu’au surplus, le bailleur ne rapporte aucune preuve d’un tel accord ; que même à considérer que le bail dérogatoire aurait été renouvelé jusqu’au mois de janvier 2020, soit durant 3 années pleines, ce qui est contesté, il rappelle qu’il a pris possession des lieux et a réglé un loyer bien en amont de la signature du bail dérogatoire du 31 janvier 2017 ; que la durée du bail dérogatoire conclu n’était pas de 3 ans, cette durée étant la durée légale maximale et non la durée conventionnelle ; qu’il a été jugé que le contrat de bail dérogatoire ne saurait avoir pour effet de permettre au locataire de renoncer par anticipation au bénéfice du statut ; qu’il résulte de l'article L 145-2 du code de commerce que par extension peuvent bénéficier du statut des baux commerciaux les artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'œuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l'article 98 A de l'annexe III du code général des impôts, ce dont il justifie ; que par ailleurs, il créée et expose ses œuvres dans une galerie afin qu’elles soient vendues à ses clients et leur propose par ailleurs des objets dérivés de toutes sortes telles que des mugs, des sacs en toiles, des affiches ; que s’agissant de la valeur locative, les éléments rapportés par le bailleur ne sont pas probants ; qu’au surplus l’agence immobilière mandatée n’est pas impartiale, dès lors qu’elle devait bénéficier d’un mandat de vente auquel il s’était opposé ; qu’il fournit un rapport amiable documenté qui fixe la valeur locative à une valeur inférieure au loyer actuel ; qu’il a toujours honoré ses loyers au terme ; que de façon exceptionnelle et en raison de la crise sanitaire, les loyers échus en mai, juin et août 2020 ont été respectivement payés en octobre, par un virement bancaire datant du 16 octobre 2020 puis en décembre, par deux virements bancaires datant du 14 et 16 décembre 2020 ; que s’agissant du sinistre, les dégradations alléguées sont d’ordre structurel et relèvent donc des obligations du bailleur ; que le commandement du 10 mars 2022 qui vise une clause expiratoire du bail dérogatoire expiré est nul ; qu’à défaut, il est inopérant, alors qu’en l’espèce, l’attestation d’assurance a été communiquée avant l’expiration du délai prescrit; que s’agissant des dommages intérêts, le bailleur a troublé sa jouissance en contestant la validité de son bail ; que les locaux ne sont pas en bon état de réparation ; que la clause qui détermine le paiement d’une indemnité d’occupation fixée contractuellement apparaît équivoque. La clôture a été prononcée le 16 juin 2022.
L’audience de plaidoirie s’est tenue le 13 février 2024.
La décision a été mise en délibéré au 30 mai 2024.
MOTIVATION
A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.
In limine litis, sur la prescriptionGSSauf erreur, l’assignation datant du 11 décembre 2020, le fin de non recevoir aurait du être soulevé devant le jme .
Motivation possible :
En application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile applicable à la cause l’instance ayant été introduite postérieurement au 1er janvier 2020, “lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire.
Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état. (voir suite)
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état”.
En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En l’espèce, la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par Monsieur [N] devant le juge du fond est irrecevable, à défaut d’avoir été soulevée devant le juge de la mise en état comme l’exigent les textes précités.
Sur le fond, l’'action en reconnaissance d'un bail commercial à l'issue d'un bail dérogatoire est imprescriptible Cass. 3e civ. 25-5-2023 n° 21-23.007 FS-B, Sté Jungle Park c/ Groupement forestier de X BPIM 4/23 Inf. 276
.
DJC'est ce que j'avais cru comprendre avant de voir que la doctrine dans Action DALLOZ m'indique un délai quinquennal, en lisant la phrase "n'était pas soumise à prescription" dans le sens pas soumise à la prescription biennale retenue injustement par la Cour censuré
En application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile applicable à la cause l’instance ayant été introduite postérieurement au 1er janvier 2020, “lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour (...)
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.”
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
A titre liminaire, le tribunal relève que la fin de non recevoir soulevée par Monsieur [N] devant le tribunal saisi au fond aurait du être soulevée, à peine d’irrecevabilité, devant le juge de la mise en état par application des dispositions de l’article 789 sus visé applicable à la cause, l’instance ayant été introduite postérieurement au 1er janvier 2020.
La fin de non recevoir est donc irrecevable.
Etant entendu surabondamnent qu’il est constant que l'action tendant à faire constater l'existence d'un bail commercial suite au maintien du preneur dans les lieux après un bail dérogatoire ne se heurte pas à la prescription biennale, contrairement à la fixation du loyer du nouveau bail.
Il s’ensuit que contrairement à ce que soutient Monsieur [Y] [N], ne saurait être prescrite la demande reconventionnelle de Monsieur [Z] [C] tendant au constat de l’existence d’un bail commercial suite au maintien du preneur dans les lieux après un bail dérogatoire, en ce que cette action n’est pas soumise à la prescription, comme l’a rappelé récemment la Cour de cassation ( Cass. 3e civ. 25-1-2023 no 21-24.394) .
En conséquence, doit être rejetée la demande tendant au constat de la prescription de l’action de Monsieur [Z] [C] relative au constat de l’existence d’un bail commercial suite au maintien du preneur dans les lieux après un bail dérogatoire, irrecevable en la forme et non fondée au fond.
Sur le constat de la mutation d’un bail dérogatoire en bail commercial suite au maintien du preneur dans les lieux
Il résulte de l’article L.145-5 du code de commerce que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux statuts des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions statutaires.
Il est constant que la durée d'occupation du locataire titulaire d'un bail dérogatoire se mesure à raison de la durée de ce bail et non de l'occupation antérieure des lieux par le locataire sous un autre régime juridique tel que celui d'occupant sans droit ni titre.
Il est également établi que lorsque le bailleur manifeste dans le délai légal son intérêt de récupérer les lieux pris à bail dérogatoire, la transformation en bail commercial ne saurait s’opérer.
En l’espèce, un bail dérogatoire a été conclu le 31 janvier 2017 pour se terminer le 31 janvierGSC’est assez imparable car els termes du bail exluent la reconduction tacite mais si on part sur ça, je pense qu’on s’oriente immanquablement vers une requalification
DJLa requalification est distincte de la mutation. La requalification concerne un contrat nommé qui est requalifié rétroactivement, la mutation est pour le futur
2018. Il ressort de l’article 2 dudit bail dérogatoire que « cette durée n’est susceptible d’aucune reconduction automatique », et que si le contrat « peut être renouvelé d’un commun accord », il appartient à celui qui se prévaut dudit renouvellement d’établir la réalité de cet accord.
Monsieur [Y] [N] ne rapportant pas la preuve du renouvellement du bail dérogatoire à échéance dudit bail, en se bornant à dire que l’accord des parties en ce sens a été verbal, il y a lieu de considérer que le bail dérogatoire s’est terminé le 31 janvier 2018.
La mutation s’opère même si le bail dérogatoire a été conclu pour une durée inférieure à la durée maximale de trois ans (Cass. 3e civ. 8-6-2017 n° 16-24.045), de sorte que le maintien dans les lieux de Monsieur [Z] [C] à compter du 1er février 2018 et jusqu’à ce jour a opéré la mutation de son titre prévue par l’article L.145-5 précité. Etant précisé :
- que c’est seulement par un courrier du 22 novembre 2019, soit au-delà du délai légal d’un mois, que Monsieur [Y] [N] a invité Monsieur [Z] [C] à quitter les lieux,
- que Monsieur [N] ne peut valablement soutenir que les conditions d’application du statut des baux commerciaux ne sont pas réunies en l’espèce, le statut étant bien applicable à Monsieur [C] artiste peintre, qui exerce dans les lieux une activité de création en tant qu’entrepreneur individuel inscrit au SIRENE, est affilié à la sécurité sociale de la maison des artistes et exerce une activité commerciale en créant et exposant ses oeuvres dans une galerie en vue de leur vente.
Il convient en conséquence d’accueillir la demande formée par Monsieur [Z] [C] tendant au constat de l’existence d’un bail commercial suite au maintien du preneur dans les lieux après un bail dérogatoire.
Sur la demande de résiliation du bail
Monsieur [N] soutient à titre subsidiaire que l’absence de paiement régulier des loyers par Monsieur [C] depuis le 1er février 2020 constitue un manquement à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail.
Il ajoute que alors même que le bien immobilier a subi des dégradations sur les murs et plafonds du séjour et la chambre située en arrière boutique, Monsieur [C] s’est abstenu de l’en informer et ne justifie pas avoir procédé à une déclaration de sinistre. Il soutient enfin que Monsieur [C] ne justifie pas avoir assuré les locaux pour la période 2017-2018.
Selon l’article 1184 devenu 1227 du code civil, la résiliation d’un contrat synallagmatique doit être demandée en justice. Il en résulte qu’il appartient au tribunal saisi d’apprécier au jour où il statue si le manquement contractuel revêt en l’espèce une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.
En l’espèce, les retards de loyers invoqués concernent les loyers échus en mai, juin et août 2020, soit pendant la crise sanitaire, qui ont été réglés le 16 octobre 2020 puis les 14 et 16 décembre 2020, et un retard de paiement de l’échéance de février 2022 ; ces retards ne revêtent pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
S’agissant du sinistre invoqué par le bailleur, le locataire justifie que ce dernier en avait connaissance depuis au moins le mois d’avril 2019 et que, mis au courant de la possibible origine des désordres (toiture et façade de l’immeuble), il a attendu 2021 pour prendre des mesures destinées à y remédier.
S’agissant de l’attestation d’assurance enfin, Monsieur [C] justifie être assuré pour les locaux pour la période du 3 novembre 2011 au 2 novembre 2022 (sa pièce 48), de sorte que le manquement que lui reproche Monsieur [N] est inexistant.
Sous le bénéfice de ces observations, Monsieur [N] sera débouté de sa demande visant à voir prononcée la résiliation judiciaire du bail.
Sur la demande de Monsieur [C] de nullité du commandement du 10 mars 2022 et les effets dudit acte
Monsieur [C] soutient que le commandement délivré le 10 mars 2022 par Monsieur [N] est nul car les clauses du bail dérogatoire n’ont plus vocation à s’appliquer.
Or il est constant que le nouveau bail issu du maintien du locataire dans les lieux est soumis aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré.
Dès lors, la demande de nullité de Monsieur [C] ne peut prospérer de ce chef.
S’agissant des effets de l’acte quant à l’acquisition de la clause résolutoire, outre que Monsieur [N] ne formule aucune demande en ce sens, Monsieur [C] répondu dans le délai d’un mois au bailleur en lui transmettant son attestation d’assurance, de sorte que le commandement visant la clause résolutoire ne peut produire effet.
Sur le loyer du nouveau bail
A défaut d’accord entre les parties, le loyer du nouveau bail, qui a pris effet au 1er février 2018, doit être fixé à la valeur locative prévue aux articles L.145-33 et suivants du code de commerce, cette valeur devant être fixée à cette date .
En l’état des moyens exposés, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise demandée à titre subsidiaire par les deux parties.
Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce.
Sur la demande de dommages-intérêts de Monsieur [C]
Monsieur [C] réclame l’allocation de la somme de 97760 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance de locaux en bon état de réparation, puisqu’il fait perdurer un sinistre portant sur la structure de l’immeuble alors qu’il a été averti de la situation par son preneur depuis avril 2019.
Outre qu’aucun manquement imputable à Monsieur [N] n’est sufisamment rapporté en l’espèce, Monsieur [C] ne justifie du préjudice qu’il invoque ni dans son principe, ni dans son quantum.
Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [N]
Rien ne vient établir en l’espèce que Monsieur [C] a abusé de son droit de faire valoir ses droits en justice, et fait preuve d’une quelconque mauvaise foi justifiant l’octroi à Monsieur [N] de dommages-intérêts .
Monsieur [N] sera donc débouté de sa demande formée de ce chef.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Les dépens seront réservés dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.
Par ailleurs, l’équité ne commande pas, à ce statde, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Aucun élément ne commande d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,
Déclare irrecevable la demande formée par Monsieur [Y] [N] tendant au constat de la prescription de l’action de Monsieur [Z] [C] relative au constat de l’existence d’un bail commercial, suite au maintien du preneur dans les lieux après un bail dérogatoire ;
Constate l’existence d’un bail commercial, suite au maintien du preneur dans les lieux après un bail dérogatoire, à compter du 1er février 2018 ;
Rejette la demande de résiliation du bail formée par Monsieur [Y] [N];
Rejette la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 10 mars 2022 mais le déclare sans effet quant à l’acquisition de la clause résolutoire ;
Rejette les demandes des parties tendant à l’octroi de dommages-intérêts ;
Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d'expert :
[M] [X]
[Adresse 7]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 13]
avec mission de :
convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
visiter les locaux litigieux situés sis respectivement au [Adresse 8] dans le [Localité 10] (boutique et sous-sol) et au [Adresse 9] (logement), et de les décrire,
entendre les parties en leurs dires et explications,
procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
donner son avis sur la valeur locative des locaux à la date du 1er février 2018,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2025,
Fixe à la somme de 4000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [N] avant le 10 septembre 2024 à la régie du tribunal judiciaire de Paris, avec une copie de la présente décision,
Dit qu’à défaut de consignation dans les délais, l’expertise sera caduque ;
Fixe pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce.
Rejette le surplus des demandes ;
Réserve les dépens ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;
Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état éléctronique du 3 octobre 2024 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation.
Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,
Fait et jugé à Paris le 30 Mai 2024.
Le Greffier Le Président
Christian GUINAND Sophie GUILLARME
SERVICE DE LA RÉGIE
[Adresse 16],
[Localité 11]
Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h
Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier
Tel. : [XXXXXXXX04] - [XXXXXXXX03] / fax : [XXXXXXXX02]
[Courriel 15]
Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :
- virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX012] / BIC : TRPUFRP1
en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial
- chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)
- à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum
Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;