N° RG 22/02970 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WOFH
CINQUIÈME CHAMBRE
CIVILE
EXPERTISE
30Z
N° RG 22/02970 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WOFH
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
[U] [J], [Y] [T]
C/
[H] [M], [K] [G] [V] divorcée [M]
[C] [D] épouse [Z],
[B] [A]
Grosses délivrées
le
à
Avocats : Maître Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS
Maître Carolina CUTURI-ORTEGA de la SCP JOLY CUTURI WOJAS REYNET- DYNAMIS AVOCATS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 30 MAI 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré
Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président
Angélique QUESNEL, Juge
Greffier, lors des débats et du prononcé
Pascale BUSATO, Greffier
DÉBATS
A l’audience publique du 21 Mars 2024
Délibéré au 30 mai 2024
sur rapport conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile
JUGEMENT
Contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile
DEMANDERESSES
Madame [U] [J]
28, Rue Edouard de Pontet
33250 PAUILLAC
représentée par Maître Carolina CUTURI-ORTEGA de la SCP JOLY CUTURI WOJAS REYNET- DYNAMIS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX
Madame [Y] [T]
9 rue François Mitterrand
42300 MABLY
représentée par Maître Carolina CUTURI-ORTEGA de la SCP JOLY CUTURI WOJAS REYNET- DYNAMIS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX
N° RG 22/02970 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WOFH
DÉFENDEURS
Monsieur [H] [M]
Le nepture 12 rue de la plage
33780 SOULAC SUR MER
représenté par Maître Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX
Madame [K] [G] [V] divorcée [M]
de nationalité Française
10 rue Lenôtre bât., appt. n°01
78120 RAMBOUILLET
défaillant
PARTIE INTERVENANTE :
Madame [C] [Z] es qualité d’héritière de Mme [Y] [T] divorcée [A]
représentée par Maître Carolina CUTURI-ORTEGA de la SCP JOLY CUTURI WOJAS REYNET- DYNAMIS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX
Monsieur [B] [A] es quqalité d’héritier de Mme [Y] [T] divorcée [A]
représenté par Maître Carolina CUTURI-ORTEGA de la SCP JOLY CUTURI WOJAS REYNET- DYNAMIS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX
*
FAITS ET PROCEDURE
Madame [U] [T] épouse [J] et madame [Y] [T] ont hérité de leurs parents des locaux commerciaux sis 12 rue de la plage à Soulac Sur Mer. Elle sont propriétaires en indivision.
Par acte authentique du 15 décembre 2006 enregistré le 18 décembre 2006, le fonds de commerce de bar, hôtel 2 étoiles, restaurant, exploité dans ce local a été cédé par la société LE BISTRO à monsieur et madame [M] (ci-après les preneurs).
Le bail cédé a pris effet le 1er avril 2002 pour se terminer le 30 avril 2011, pour un loyer annuel de 11 990,62 euros.
Par acte du 15 mars 2012, monsieur [M] a délivré un congé avec demande de renouvellement pour 9 ans, avec effet rétroactif au 1er avril 2011, aux mêmes conditions.
Par actes des 5 et 12 septembre 2019, les consorts [T] ont délivré aux preneurs un congé avec effet au 31 mars 2020 avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2020 aux clauses et conditions du bail commercial, exception faite du montant du loyer, lequel devait être fixé à la valeur locative estimée à 60 000 euros par an hors taxes.
Monsieur [M] a confirmé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, son acceptation de principe du renouvellement proposé mais s’est opposé à l’augmentation du loyer.
Par exploit d’huissier de justice du 24 mars 2022, les consorts [T] ont saisi le tribunal judiciaire d’une action contre les preneurs.
Madame [Y] [T] est décédée en cours de procédure. Ses héritiers, monsieur [B] [A] et madame [C] [A], épouse [Z], sont intervenus volontairement à la procédure par conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2023.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2023, madame [T] d’une part et monsieur [B] [A] et madame [C] [A] d’autre part, demandent au tribunal, à titre principal :
Déclarer recevable l’intervention volontaire Débouter les défendeurs de leurs demandesDire que le bail s’est renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2020 aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 60 000 euros hors taxes et chargesDire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,Juger que le loyer portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de chacune des échéances contractuellesJuger que par application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes des intérêts,Condamner les preneurs aux entiers dépens ;
à titre subsidiaire :
désigner tel expert avec mission de donner un avis sur la valeur locative,fixer à 60 000 euros hors taxes et charges le loyer annuel provisionnel,réserver les dépens,en tout état de cause
dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoirecondamner « solidairement » les défendeurs à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais de procédure.Au soutien de leurs demandes, ils exposent que l’intervention volontaire est justifiée en application des articles 329 et 329 du code de procédure civile, en leur qualité d’héritiers de [Y] [T], leur mère ; que le bien objet du bail commercial est un bâtiment à usage d’hôtel, bar, restaurant, situé en centre-ville de Soulac-Sur-Mer, qui bénéficie d’une excellente situation commerciale à proximité immédiate de la plage et en bordure de la voie principale piétonne commerçante ; que les lieux sont exploités toute l’année sauf congés du 15 novembre au 15 décembre de l’année ; que l’état général des locaux d’exploitation est correct, sauf une absence d’entretien locatif normal relevé par l’expert amiable ; que s’agissant d’un local monovalent, le loyer doit être fixé à la valeur locative ;
En réplique, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2023, monsieur [M] demande au tribunal, au visa des articles L. 145-33 et R. 145-10 et suivants du code de commerce, de :
-dire que les locaux loués ne sont pas monovalents,
-constater l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité,
-dire en conséquence que le bail s’est renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2020 aux clauses et conditions du bail expiré moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 16 397,52 euros hors taxes et charges ;
A titre subsidiaire,
Désigner tel expert judiciaire en vue de donner son avis sur le prix du local considéré à la date de renouvellementFixer à la somme de 16 397,52 euros hors taxes et charges le loyer annuel provisionnelEn tout état de cause, condamner les demandeurs au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa position, le preneur expose que les locaux qu’il loue ne sont pas monovalents dès lors qu’ils abritent un fonds de commerce ayant 3 activités, qu’il y a deux entrées distinctes, une pour l’hôtel, une pour le restaurant, qu’il y a deux panneaux de signalisation distincts, l’un pour l’hôtel, l’autre pour le restaurant bar, de sorte que l’activité d’hôtel pourrait parfaitement être scindée. Il ajoute que le bar s’adresse à une clientèle tout à fait différente de celle de du bar-restaurant. Il soutient par ailleurs qu’il n’y a pas de modification des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement dès lors que la population à l’année de SOULAC n’est pas en augmentation croissante comme l’affirment les demandeurs sans en justifier, que la ville est essentiellement composée de résidences secondaires et que dans ce contexte, l’ensemble des commerces ne peut rester ouvert à l’année faute de rentabilité. S’agissant du projet de réhabilitation du front de mer, il est souligné que le projet n’est pas achevé et qu’en tout état de cause le local n’est pas situé dans une rue concernée par les nouveaux aménagements. S’agissant de la valeur locative invoquée, il estime que la recette théorique retenue par les bailleurs est illusoire, ne correspondant pas au chiffre d’affaires réel. La valeur locative retenue paraît surévaluée. Les prix des nuitées retenus sont ceux figurant sur le site Booking.com, or, les tarifs sont majorés d’une commission prise par cet opérateur. Les prix pratiqués par l’hôtel sont plus faibles.
Madame [M] n’a pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’intervention volontaire
En l’espèce, l’intervention volontaire dans la procédure des héritiers de [Y] [T] n’est pas discutée. Elle sera déclarée recevable.
Sur la demande de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative
Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative./A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :/1 Les caractéristiques du local considéré ;/2 La destination des lieux ;/3 Les obligations respectives des parties ;/4 Les facteurs locaux de commercialité ;/5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; (…) »
Aux termes de l’article L.145-36 du code de commerce : « Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation [locaux dits monovalents] et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. »
Aux termes de l’article R. 145-10 de ce code, « le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. »
L’article L. 145-34 du même code, issu de la loi du 18 juin 2014, qui limite l’application de la valeur locative du bail renouvelé en cas de déplafonnement, en précisant que la « variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente », n’est pas applicable aux locaux monovalents.
Il en résulte que si le local est reconnu monovalent, il est exclu du plafonnement et son loyer doit être fixé à la valeur locative.
Les locaux construits en vue d’une utilisation unique et qualifiés de « monovalents » sont ceux qui ont été édifiés en vue de l’exercice d’une activité spécifique et qui ne pourraient être affectés à une autre destination sans des travaux importants et des transformations coûteuses.
Le caractère monovalent est en revanche écarté lorsque les lieux sont à destination multiple, à moins que l'une des activités ne reste purement accessoire ou que toutes les activités exploitées dans les lieux loués n'exigent pas des locaux spécialement adaptés.
Pour apprécier le caractère monovalent ou non du local, il appartient au juge de rechercher si d’une part les locaux ont été construits ou aménagés en vue d’une unique utilisation et d’autre part s’ils pourraient être affectés à un autre usage sans travaux importants et coûteux au regard de la valeur de l’ensemble.
Ces éléments sont déterminants pour définir si le loyer doit être fixé à la valeur locative. Dans le cas contraire, il y a lieu de déterminer si le loyer renouvelé doit être, au regard d’une éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité, déplafonné.
En l’espèce, les parties s’opposent sur le caractère monovalent des locaux loués. Les bailleurs soutiennent que les locaux ont été construits en vue d’un usage d’hôtel-restaurant bar et qu’aucune autre activité ne pourrait être exploitée dans les lieux. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, les activités d’hôtellerie et de restauration ne pourraient pas être exploitées séparément dans la mesure où l’hôtel utilise la salle de bar-restaurant pour servir le petit déjeuner de sa clientèle, salle qui communique avec l’hôtel.
Le preneur souligne en revanche que le local exploité ne peut être qualifié de monovalent dès lors que la façade de l’immeuble permet de distinguer clairement les trois activités du fonds de commerce, qu’il existe une entrée distincte pour l’hôtel et une pour le restaurant, avec deux panneaux de signalisation distincts. Il ajoute que l’activité de bar s’adresse à une clientèle différente de celle de l’hôtel et du restaurant.
Un expert amiable, mandaté les bailleurs, a réalisé une « note d’expertise » le 4 septembre 2023. Il n’a pu pénétrer à l’intérieur des locaux litigieux en l’absence d’accord du preneur. Ses observations sont fondées sur un précédent rapport d’expertise remontant au mois de janvier 2019, sur les tarifs affichés de l’hôtel et une estimation d’un taux de fréquentation et d’un pourcentage sur recette. Il n’a par ailleurs eu accès à aucun document comptable permettant d’évaluer la part des recettes attribuées à l’activité hôtelière, celle du restaurant et celle du bar.
Des éléments comptables sont versés aux débats par le preneur au soutien de ses allégations selon lesquelles l’activité hôtelière ne représenterait que 16% du chiffre d’affaires, démontrant que les clientèles ne se confondent pas.
Au vu de ces éléments, force est de constater que le tribunal n’est, à ce stade des débats, pas suffisamment éclairé pour déterminer si le local objet du bail du commercial du 15 décembre 2006 est monovalent ou non et en conséquence déterminer le loyer du bail renouvelé. Il convient d’ordonner avant-dire-droit une expertise judiciaire afin d’éclairer le tribunal sur la monovalence du local commercial, de l’aider à déterminer, selon le cas, la valeur locative ou le montant du loyer renouvelé plafonné ou le montant du loyer déplafonné en raison de la modification de facteurs locaux de commercialité.
Dans l’attente, il y a lieu de fixer le loyer annuel provisionnel à la somme de 16 397,52 euros correspondant au loyer actuellement versé.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,
Déclare recevable l’intervention volontaire de monsieur [B] [A] et de madame [C] [A],
AVANT-DIRE-DROIT
ORDONNE une expertise judiciaire confiée à Monsieur [I] [R], domicilié 75 rue Chevalier 33000 BORDEAUX (Port. : 06.71.24.50.53 ;Mèl : [I][R]@[R]expertises.fr)
pour y procéder avec mission :
- de se rendre sur les lieux (12 rue de la plage à Soulac sur mer, Hôtel Bar Restaurant « Le Neptune ») et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avère utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,
- donner tous éléments factuels utiles aux fins de permettre au tribunal de déterminer si le local commercial, au regard de ses caractéristiques, de la destination contractuelle et des modalités de son exploitation, doit être qualifié ou non de monovalent au sens des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce,
- déterminer la valeur locative du local monovalent,
- envisageant l’absence de monovalence, déterminer le montant du loyer renouvelé plafonné,
- envisageant l’absence de monovalence, déterminer s’il existe une modification des facteurs locaux de commercialité tels que définis à l’article L. 145-33 du code de commerce justifiant un déplafonnement du loyer renouvelé ;
- de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,
FIXE à la somme de 3 000 euros la provision que les demandeurs devront consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délais de 2 mois à compter de la présente décision, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que cette partie ne soit dispensée dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor;
DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,
DIT que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, SANS AUTRE AVIS DU GREFFE,
DIT que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations dans le délai de QUATRE MOIS,
DIT que l’expert devra déposer son rapport définitif en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire, dans les SIX MOIS, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle sur demande présentée avant l’expiration du délai fixé,
DIT qu’il appartiendra à l’expert d’adresser un exemplaire de son rapport à la demande du greffier de la juridiction du fond (par la voie électronique ou à défaut sur support papier),
DIT que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence,
DIT que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée et répondre point par point et de façon claire, concise mais argumenter à chacune des questions qui lui sont posées,
DIT que l’expert devra préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception,
DÉSIGNE Madame le Juge de la Mise en Etat de la 5ème chambre civile, pour suivre le déroulement de la présente mesure d'instruction,
FIXE le loyer annuel provisionnel à la somme de 16 397,52 euros hors taxes et charges.
RÉSERVE les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles
RENVOIE l’affaire à la mise en état du 18 DECEMBRE 2024.
La présente décision est signée par madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente, et par madame Pascale BUSATO, Greffier.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,