TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
ORDONNANCE DE REFERE N°24/
Référés Cabinet 2
ORDONNANCE DU :30 Mai 2024
Président :Madame BENDELAC, Juge
Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 17 Avril 2024
GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................
N° RG 23/05740 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4GFG
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 4]
pris en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Lisa VIETTI de la SELARL JURISBELAIR, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
DEFENDERESSE
S.A.S. LE PETIT CHAMAREL
dont le siège social est sis [Adresse 2]
pris en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Laurent LAILLET de la SELARL CARLINI & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
DENONCE:
SOCIETE GENERALE
dont le siège social est sis [Adresse 5]
pris en la personne de son représentant légal
non comparante
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 15 février 2019, la SCI 16 LAFON (le bailleur) a donné à bail commercial à la SAS LE PETIT CHAMAREL (le preneur) des locaux situés [Adresse 3] (RDC), moyennant un loyer annuel de 20000, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.
La SCI 16 LAFON a fait délivrer à la SAS LE PETIT CHAMAREL un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 17 mars 2022, pour une somme de 37801,92 euros, au titre de l’arriéré locatif.
Par acte de commissaire de Justice du 1er décembre 2023, la SCI 16 LAFON fait assigner la SAS LE PETIT CHAMAREL devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- ordonner l'expulsion de la SAS LE PETIT CHAMAREL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la SAS LE PETIT CHAMAREL à payer à la SCI 16 LAFON la somme provisionnelle de 50633,10 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 mars 2023,
- condamner la SAS LE PETIT CHAMAREL au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la SAS LE PETIT CHAMAREL au paiement d'une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et les frais d’expulsion.
La procédure a été dénoncée à la SA Société générale, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte d’huissier du 11 décembre 2023.
A l’audience du 17 avril 2024, la SCI 16 LAFON maintient les demandes de son acte introductif d’instance. Elle ne s’oppose pas à la demande de délai de paiement.
La SAS LE PETIT CHAMAREL, représentée, dépose des conclusions. Elle reconnaît le principe et le montant de la dette ainsi que l’absence de paiement les causes du commandement dans le délai imparti. Le locataire sollicite un délai pour s'acquitter des sommes dues et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai.
En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024.
SUR CE,
- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :
Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.
Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que la SAS LE PETIT CHAMAREL a cessé de payer ses loyers de manière régulière.
L'obligation du locataire de payer la somme de 50633,10 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 31 décembre 2023, n’est pas contestée ; il convient en conséquence de condamner la SAS LE PETIT CHAMAREL à payer à la SCI 16 LAFON la somme provisionnelle de 50633,10 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 31 décembre 2023, loyer d’octobre à décembre 2023 inclus.
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à la SAS LE PETIT CHAMAREL le 17 mars 2022.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à un mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 avril 2022 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 15 février 2019 à compter du 18 avril 2022.
La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 18 avril 2022 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.
La société explique cette absence de paiement par des difficultés liées à l’épidémie de COVID 19, des travaux réalisés ayant entrainé la fermeture du snack. Elle reconnait ne pas avoir respecté le protocole transactionnel conclu avec la bailleresse mais affirme être revenue à meilleure fortune en raison notamment d’une convention de partenariat conclu avec la préfecture.
Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, et de la situation de la SAS LE PETIT CHAMAREL, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.
Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la SAS LE PETIT CHAMAREL pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.
Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l'échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 18 avril 2022. Le maintien dans les lieux de la SAS LE PETIT CHAMAREL en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la SCI 16 LAFON un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.
Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 18 avril 2022 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.
- Sur les autres demandes :
Il n’apparaît pas inéquitable que la SAS LE PETIT CHAMAREL soit condamnée à supporter, à concurrence de 1000 euros, partie des frais non compris dans les dépens, que la SCI 16 LAFON a été contraint d’exposer.
La SAS LE PETIT CHAMAREL sera également condamnée aux dépens qui incluront le coût du commandement du 17 mars 2022. En revanche, les frais d’exécution, hypothétiques à ce stade, ne sont pas inclus dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 février 2019 entre la SCI 16 LAFON d'une part, et la SAS LE PETIT CHAMAREL d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] (RDC),sont réunies à la date du 18 avril 2022 ;
Condamnons la SAS LE PETIT CHAMAREL à payer à la SCI 16 LAFON, à titre provisionnel, une somme de 50633,10 euros, arrêtée au 31 décembre 2023, loyer d’octobre à décembre 2023 inclus outre intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023, date de l’assignation ;
Autorisons la SAS LE PETIT CHAMAREL à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 2110 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,
Disons que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,
Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;
Disons qu'à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu'il soit besoin d'une nouvelle action en justice ;
Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin :
Ordonnons, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de la SAS LE PETIT CHAMAREL ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,
Condamnons la SAS LE PETIT CHAMAREL à payer à la SCI 16 LAFON, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 18 avril 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;
En toute hypothèse :
Condamnons la SAS LE PETIT CHAMAREL à payer à la SCI 16 LAFON une somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la SAS LE PETIT CHAMAREL aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;
Le GreffierLe Président